买老房注意问题

jingnan

论坛里有几次有人在犹豫新房和旧房之间的选择， 我买过两次60年代的老房，一个是自己住，一个是出租，谈点自己的体会。

为什么要买老房呢？买老房重要原因， 决心买老房，要有以下一个或几个原因满足
1。 不可替代的地点， 地区中心，而且交通要好。
2。 地皮面积大， 居住面积大。
3。 房型喜人，正南正北，
4。 捡到大便宜，按地皮价买
。。。


一般来讲，60年代的房子， 基本上应该只要个地皮价，加个几万块房子的价。德国人多是买了重盖，那么他要亏去几万房价加上拆房的2到3万。 中国人要是看看决心老房格局能忍了的话，那么就是几万块便宜买个房架子，其他地方，你虽然能用，但你或早或晚要换的，拆旧换新，除了你能自己干，相当不便宜。


如果光是因为便宜买房， 往往最后发现计划不对。

XIX公主

这个帖子很好，写得很客观，我家也是买了老房子的，我也来说说我家的情况吧。

我家也是买的老房子，但是房子不旧，我个人认为老房子和旧房子还是很有区别的。

我们也是属于资金有限买或造不了新房的家庭，但是也希望能有地理位置上佳，居住面积够大，地皮够大的EFH，但是呢又没有那个功夫全部翻新改造，还要朝向好，所以选择面其实不多，以至于我们找房子足足找了2年不到才选中自己满意的。（满意只是相对的，现在的房子还是有不满意的地方，但是那些缺点我还是可以容忍的，比如：花园面积太大，只有一个单车库等等）

其他关于朝向，房型，面积，地皮面积，地理位置等等这些就要根据个人需要及喜好来判断筛选了。

我们买的房子从地下室到阁楼全部都是50厘米厚的sandstein垒的，买老房子，墙体基础很关键，石头的房子冬暖夏凉，而且经久不倒。第2个比较关键的是地下室潮湿问题，如果地下室潮湿的老房子，我劝你想也别想，坚决不能要！

对于以上这些大环境已经满足了的房子，下一步就是关于kernsanierung的问题了。
kernsanierung有很多定义，大致为：
1. Isolierung
2. Sanierung und Erneuerung der Fassade, Aussenanstrich
3. Erneuerung der Dacheindeckung / Sanierung Erneuerung des Dachstuhls
4. Austausch oder Ueberarbeitung aller Fenster
5. Tueren
6. Gestaltung / Erneuerung des Treppenhauses
7. Einbau einer modernen Heizungsanlage
8. Elektroinstallation
9. Erneuern aller Sanitaerleitungen im Haus
10. Einbau moderner Baeder/WC
11. Innenputz und Wandbelege
12. Erneuerung oder Aufarbeitung aller Bodenbelege
13. Anlage der Aussenanlagen
你可以对照上述这些kernsanierung项目自己给房子评个分，有多少已经作过，什么时候做的，现在的状态自己是否满意？如果没作过，或者虽然已经翻新过，但是现在的状态你不满意的，如果要自己重新翻新需要多少人力物力财力？

如果你一眼望去大部分都没有作到，都要重新搞，那我们对这样的房子就基本不考虑了。当然，如果家人特别能干也愿意干的，也可以考虑买下后自己全部重新翻新。我们小区里有户人家就是如此，那房子就留下了地下室和1楼，整个2楼都全拆了重新翻新的，现在搞的内外和花园就和新房一模一样，非常漂亮的！但是我们还是没有这勇气买这样的旧房子。

jingnan

塑料的东西，10年内可能挺好看， 但是以后总要发黄的，但是好处是好装，便宜。

Anyalai

XIX公主 发表于 2012-8-26 17:28
你是说dach的保温棉吧，这个是要再搞石膏板的。

xixi，看看我的图， 这个空间本来是封起来加个小门做abstell raum的，但是里面超级脏，还有蜜蜂窝，后来我们拆开了隔墙，做保温棉，然后打算三楼地板一起弄estrich， 再重新铺地板，要不三楼的地板就只是木板隔的，走路咯吱响，两边类似图片中的空间我打算做成壁柜，也不知道能不能做就是，但是就是要整洁点，这样的空间三楼两个大房间左右都有，空间是很大的，你觉得可行吗

还有拆开来后露出顶上的木梁，这个如果以后石膏板封到木梁上面会显得更高点，以前石膏板是封到下面的，比较好操作。

radu

chezshen 发表于 2012-7-18 17:09
不说了，说了桑心

不伤心， 我就喜欢小，特别选地皮最小的房子。不喜欢干活。。

jingnan

ZSWX 发表于 2012-7-18 22:07
看了你的贴，又多了一个想亲你的银.
最近看好一个60年的房，本周五要签Notra,你总结的原因四条，句句是真理 ...

关于德国地皮，大致是这样，只是城边小点，乡下大点。

地下室防水， 因为我找房原则是地下室一定要干燥， 我买的两个房地下室都干躁整齐，这是大前提，所以就没提放水这回事儿，因为一做防水，就是大钱，而且不容易做好。 应从开始就避免。

地下室绝缘， 这点我不确定，从我家地下室情况来看，我觉得没有必要，因为毕竟地下室一般墙本身就厚，加上无穷的大地，够绝缘的了。 我家地下室真是冬暖夏凉。 我已经把自己住的房的地下室改成完全的居住面积了。 虽然我都加上了暖气，但是因为去的本身不是很多，暖气真的不用点。

我家地下室的钱，基本上都化在内部装修上了。

田园牧歌

chezshen 发表于 2012-7-18 14:30
说明你高中地理没学好，我啥也没记住，上北下南左西右东这个还是记住了

我的生活常识很差，这个口诀我是知道的，但是不会活学活用，
刚看了看，我家这房是歪的，不是楼主说的正南正北，客厅卧室和厨房的一半超左下角，厨房的另一半超右下角，卫生间和储藏室超右上角。

jingnan

当初我买第一套房的时候，就是和很多人处于相同情况，兜里钱不够，买新房紧紧巴巴， 关键的是，希望有个大花园。我们这个地方，可以很明显地根据年代，分出地皮大小。

1950年以前  ： 1000 - 3000平米
1960-1980      :   800- 1000  平米
1980-1990      :   600-800
1990-2000      :   300-600
2000-                > 300


当初想要个800平米以上的院子，就只能选60，70年代的房了。

买旧房重要一点， 不差钱。

明月寄相思

我之前租过老房子，写写自己的拙见。

     我之前租的大概是20-30年代的老房子，地理环境的确很好，小区很幽静，旁边有美丽的公园有个大湖(我很喜欢这样的环境)。房子空间很高，大概超过4.5了，很多漂亮的吊灯都可以适用，感觉也很好！

     缺点:虽然房东维护得比较好，也在室外加了保暖层，但是冬天还是不够暖，或者暖气要开得很大，因为空间太高了。隔音效果也不是很好，隔壁家哪一位大爷睡觉打鼾我都能听到。

田园牧歌

怎么看出来南北啊？？

chezshen

田园牧歌 发表于 2012-7-18 14:05
怎么看出来南北啊？？

app，下载一个指南针，，或者googlemap然后看大的地理环境，

田园牧歌

chezshen 发表于 2012-7-18 14:07
app，下载一个指南针，，或者googlemap然后看大的地理环境，

googlemap上看了，看不出东南西北啊，我家有个小的塑料指南针，惊喜蛋里的，我晚上带着去看看。我们看房的时候是冬天，不是下雪就下雨，都是下午4点以后，黑乎乎的，根本没有阳光，我也是最近在这里看到大家讨论光照什么的才意识到这个问题还是比较重要的，尤其在德国这个地方，漫长的冬天。。。

schlafgern

看了好多老haus地皮面积的确大，但是wohnfläche却不一定大，80，90平米的也很常见。那么大一块地皮还需要打理，而且老房子的房型不太喜欢，不是开放式的厨房。这点不能接受。

chezshen

田园牧歌 发表于 2012-7-18 14:12
googlemap上看了，看不出东南西北啊，我家有个小的塑料指南针，惊喜蛋里的，我晚上带着去看看。我们看房的 ...

看地图怎么看不出来呢，上北下南左西右东阿，，如果毅城市为坐标，汉堡在北面，法兰在南面，dresden在东面，克隆在西面。。看国家的话，瑞士在南面，奥地利在东面，法国在西面，丹麦在北面，你再看看？？？

田园牧歌

chezshen 发表于 2012-7-18 14:25
看地图怎么看不出来呢，上北下南左西右东阿，，如果毅城市为坐标，汉堡在北面，法兰在南面，dresden在东面 ...

有道理，我这就看看。我以为地图上会标东南西北的，没找到所以就放弃了。

chezshen

田园牧歌 发表于 2012-7-18 14:28
有道理，我这就看看。我以为地图上会标东南西北的，没找到所以就放弃了。

说明你高中地理没学好，我啥也没记住，上北下南左西右东这个还是记住了

jingnan

有了目标，就要集中看这类房，知道那时候的建筑特点。看房的时候，什么样的墙纸，门窗，暖气，其实都不是重要的，最重要的是格局，是开间大小，这是你以后不能改的。 以前的房间，一般要小，所以看房的时候，要注意这点。

jingnan

买老房，要花钱的多了去了，但主要是几大块

1。 屋顶绝缘  -  以前的房，是靠空气绝缘的，一般楼上那个尖顶部分，是用来绝缘的，瓦是直接挂在木条上下面就是空气了。按照新的标准和法律，买旧房，你修房的时候，就有义务绝缘。 绝缘有两种方法，一个是在木头上面绝缘，现在有硬泡沫塑料板，整铺在木头上面，然后上面是瓦。
    另一种比较便宜的做法是木间绝缘，就是木头间塞那种岩棉，效果不如木上绝缘。

    加绝缘的话，就同时把瓦换了吧。 瓦又有各种样式，有水泥的，陶的，陶上带釉的琉璃瓦。你可以随便选拉，盖新房的话，你就没有选的机会啦。

jingnan

2。 外墙绝缘，60/70年代的没有外墙绝缘，80年代要5厘米的泡沫塑料，慢慢的增加到现在的12厘米的绝缘材料。 现在甚至有加20多厘米厚的绝缘，我个人认为，太多了没用， 自己加的时候，加的14厘米。

jingnan

3。 门窗， 老式的门窗，如果是木头的，或者是单层玻璃的，那是一定要换得了，现在行情是窗框最少7厘米厚，玻璃就用三层吧，加不了多少钱。

jingnan

4。  水管，暖气管。  一般水管要是铁的话，那是铁定要换得了，你就顺便把暖气管也换了吧，水管最好用不锈钢或者塑料多层的，暖气的用铜的就可以了。

5。锅炉设备， 以前基本上就是烧油和烧煤气两种，我个人建议用煤气，我就是把油改成煤气的。因为油毕竟是地下室要有油罐，怎么都有味道，另外不是可以节约个房间是不？

jingnan

6。卫生间，卫生间一般过了10年以上，就觉得不行了，德国修卫生间是个不小的工程，要花不少的钱。

7。 房间门， 几十年的门都没法看了，要换一大批门。

8。 地，地砖要重铺
9。 电线，  年头多的房子，电线都不满足要求，一般要扩建。

10。  墙纸，  到这时候，重贴墙纸，刷墙，已经算最简单的活了。

Timing

jingnan 发表于 2012-7-18 14:53
4。  水管，暖气管。  一般水管要是铁的话，那是铁定要换得了，你就顺便把暖气管也换了吧，水管最好用不锈钢 ...

ann_l

请问大侠 这些换瓦片绝缘换水管的费用加上, 老房价格上海有多少优势呢?感觉恨费事啊, 还得请人吧

jingnan

对，基本上全换成新的话，跟新房价格就差不了多少了，当然也有好处：

你买新房，用的基本上是标准材料，自己慢慢换，可以换最高档的。

另外，这些钱你不是一笔掏出，你可以有钱就换，没钱晚换不换，省了不少利息钱。

总的来说，买老房要不差钱，最后你达到你想要的目的。

田园牧歌

ann_l 发表于 2012-7-18 15:13
请问大侠 这些换瓦片绝缘换水管的费用加上, 老房价格上海有多少优势呢?感觉恨费事啊, 还得请人吧

我从地图上看那房子歪着不是很舒服，让你这么一说就顺眼多了，呵呵，心理作用。
这老房改建一定得动手能力很强的家庭去弄，如果都请人的话那太不合算了，版里有个diy强人，自己装暖气浴室什么的，觉得他适合旧房改造。

Allz

这帖子太及时了。谢谢Lz

Allz

明月寄相思 发表于 2012-7-18 14:01
我之前租过老房子，写写自己的拙见。

     我之前租的大概是20-30年代的老房子，地理环境的确很好，小区 ...

没错。 我家现在的就是这个情况，环境好，房子舒服，就是暖气帐单吓人！

Allz

jingnan 发表于 2012-7-18 14:57
6。卫生间，卫生间一般过了10年以上，就觉得不行了，德国修卫生间是个不小的工程，要花不少的钱。

7。 房 ...

我回头把那个房子的信息根据你这个10点介绍下，能帮我看看是否划算吗？按照你前面在我的帖子里说的那两个算法，都是不划算的，但是现在看看这10点，那个房子大概有6，7点满足了。能不能麻烦你再帮我评估下？谢谢先

jingnan

懂不懂应该不是问题，到时候都能学会的，而且这是一笔财富。

芝麻核桃

1234说到偶心坎里去，偶能亲你不？

芝麻核桃

田园牧歌 发表于 2012-7-18 14:05
怎么看出来南北啊？？

google上可以看出来

芝麻核桃

田园牧歌 发表于 2012-7-18 14:28
有道理，我这就看看。我以为地图上会标东南西北的，没找到所以就放弃了。

看来你方向敏感度底

田园牧歌

芝麻核桃 发表于 2012-7-18 15:39
看来你方向敏感度底

是啊，我是毫无方向感，学车时可受罪了，一掉头出来就不知道该往哪个方向了。

芝麻核桃

schlafgern 发表于 2012-7-18 14:17
看了好多老haus地皮面积的确大，但是wohnfläche却不一定大，80，90平米的也很常见。那么大一块地皮还需 ...

4滴，地皮大，院子大，需要打理，介个烦人。房型比较保守。至于厨房要看开在哪一边，有没有承重墙，如果没有承重墙，可以自己打通成开放式厨房，我们买的房子的厨房被卖家打通成了开放式，偶们觉得还行，蛮现代的。