买老房注意问题

芝麻核桃

jingnan 发表于 2012-7-18 17:45
对了，旧房还有一个好处， 树都已经长成了。很多新房， 那小树苗要等很多年。

介个就表提老，偶们院子滴树长滴就是太成太高老，现在偶都发愁怎么才能砍去。

梧桐树

我们是老房子，为什么我觉得不够高呢

芝麻核桃

静儿 发表于 2012-7-18 18:47
谢谢你的信息，我看上了一处老房，不过还没去看房，中介说过几天去。可否帮我从网上的信息看看，这房子是否 ...

我不建议，介个房子偶看老，老的过分老，如果你出租，以后一有个问题，你必须负责修，到时候你整天操心介个那个的问题

静儿

芝麻核桃 发表于 2012-7-19 01:12
我不建议，介个房子偶看老，老的过分老，如果你出租，以后一有个问题，你必须负责修，到时候你整天操心 ...

是很老，资料上说经常维修，不是说常维修的老房一般都很好的么，去年也还维修过，这样的话起码十年左右不用再维修的吧？打电话问过中介，他说房是一直出租，租户的情况也大致了解了一下，交租什么的很正常，因为我们买下也是出租，加上我们都比较喜欢老房子，这房子是 Denkmalgeschützt 的。谢谢你给建议。

静儿

chezshen 发表于 2012-7-18 22:16
我看着也不好，外面照这么多照片，里面重点部分基本没有，给2个厕所图，一个客厅，这算啥？？

谢谢MM给建议。具体是要好好察看房子才行，就是像别的MM说的那样房子太老，但资料上说经常维修，去年也还维修过，所以我想，这样的话起码十年左右不用再维修的吧？租得也不错，地段也可以，加上我们都比较喜欢老房子（这房子是 Denkmalgeschützt 的）。所以就有点偏向这老房子。

XIX公主

芝麻核桃 发表于 2012-7-18 23:34
你还别说，今天偶真的体验到了开放厨房的缺点，今天下午炖冰糖猪肘，虽然油烟机大开，但是还是满房子的大 ...

开放式厨房对中国人来说好看不中用的，你以后弄个玻璃移门，可开可关也蛮好。

XIX公主

梧桐树 发表于 2012-7-18 23:56
我们是老房子，为什么我觉得不够高呢

不是所有老房子都有3-4米高的 也要看情况的

jingnan

静儿 发表于 2012-7-18 19:38
为什么呢？ 真心希望得到你的建议。谢谢！

这个房，我觉得一是太老了。 估计很多东西都酥了，木头也开始朽了。看那走道， 楼层间应该是木地板，走起来冬冬的，楼梯执拗执拗的，可以说没法修理了。只能这么对付下去。

另外格局也太不好了太扭曲。 特别注意的是，Denkmalschutz的房，一般不建议买，一是修起来特别贵，二是你根本不允许改变外观。

当然也要具体情况具体分析。也许下面那个饭馆租得特好，坐地来钱。 一般讲出租房子9%的盈利是不可能的，另外这房一动就的10万二十万，你虽然进个2万，啥时候收回来啊？

jingnan

ZSWX 发表于 2012-7-18 22:07
看了你的贴，又多了一个想亲你的银.
最近看好一个60年的房，本周五要签Notra,你总结的原因四条，句句是真理 ...

关于德国地皮，大致是这样，只是城边小点，乡下大点。

地下室防水， 因为我找房原则是地下室一定要干燥， 我买的两个房地下室都干躁整齐，这是大前提，所以就没提放水这回事儿，因为一做防水，就是大钱，而且不容易做好。 应从开始就避免。

地下室绝缘， 这点我不确定，从我家地下室情况来看，我觉得没有必要，因为毕竟地下室一般墙本身就厚，加上无穷的大地，够绝缘的了。 我家地下室真是冬暖夏凉。 我已经把自己住的房的地下室改成完全的居住面积了。 虽然我都加上了暖气，但是因为去的本身不是很多，暖气真的不用点。

我家地下室的钱，基本上都化在内部装修上了。

XIX公主

这个帖子很好，写得很客观，我家也是买了老房子的，我也来说说我家的情况吧。

我家也是买的老房子，但是房子不旧，我个人认为老房子和旧房子还是很有区别的。

我们也是属于资金有限买或造不了新房的家庭，但是也希望能有地理位置上佳，居住面积够大，地皮够大的EFH，但是呢又没有那个功夫全部翻新改造，还要朝向好，所以选择面其实不多，以至于我们找房子足足找了2年不到才选中自己满意的。（满意只是相对的，现在的房子还是有不满意的地方，但是那些缺点我还是可以容忍的，比如：花园面积太大，只有一个单车库等等）

其他关于朝向，房型，面积，地皮面积，地理位置等等这些就要根据个人需要及喜好来判断筛选了。

我们买的房子从地下室到阁楼全部都是50厘米厚的sandstein垒的，买老房子，墙体基础很关键，石头的房子冬暖夏凉，而且经久不倒。第2个比较关键的是地下室潮湿问题，如果地下室潮湿的老房子，我劝你想也别想，坚决不能要！

对于以上这些大环境已经满足了的房子，下一步就是关于kernsanierung的问题了。
kernsanierung有很多定义，大致为：
1. Isolierung
2. Sanierung und Erneuerung der Fassade, Aussenanstrich
3. Erneuerung der Dacheindeckung / Sanierung Erneuerung des Dachstuhls
4. Austausch oder Ueberarbeitung aller Fenster
5. Tueren
6. Gestaltung / Erneuerung des Treppenhauses
7. Einbau einer modernen Heizungsanlage
8. Elektroinstallation
9. Erneuern aller Sanitaerleitungen im Haus
10. Einbau moderner Baeder/WC
11. Innenputz und Wandbelege
12. Erneuerung oder Aufarbeitung aller Bodenbelege
13. Anlage der Aussenanlagen
你可以对照上述这些kernsanierung项目自己给房子评个分，有多少已经作过，什么时候做的，现在的状态自己是否满意？如果没作过，或者虽然已经翻新过，但是现在的状态你不满意的，如果要自己重新翻新需要多少人力物力财力？

如果你一眼望去大部分都没有作到，都要重新搞，那我们对这样的房子就基本不考虑了。当然，如果家人特别能干也愿意干的，也可以考虑买下后自己全部重新翻新。我们小区里有户人家就是如此，那房子就留下了地下室和1楼，整个2楼都全拆了重新翻新的，现在搞的内外和花园就和新房一模一样，非常漂亮的！但是我们还是没有这勇气买这样的旧房子。

XIX公主

jingnan 发表于 2012-7-18 14:54
地皮我到是觉得越大越好。  

我经常就在自己院子里绕着房子看园子，看看花，看看草，一待就是一俩小时。 ...

关于地皮你和我感受相同! 当时挑房子的时候就把地皮面积定在700-800左右,也就是去掉房子车库等等,还能有500多平的花园面积.

jingnan

看了XIXI列的，又想起来2点。

11。 房屋结构改造，  以前的房子，房间分割相对要小，而且DACH下，因为没有绝缘，所以顶楼多是从外墙后向内缩进去建个二墙，一是二墙高度不是从地面开始，二是因为一，二墙间的空气作为绝缘。
如果你要是房顶新作绝缘，这部分空间可以改造成Gaube. 扩大楼上的居住面积。

12。 院子， 一般这是放在后面干的，但是过些年有钱的时候，也是要干的不是？

jingnan

这里面就有个时间顺序问题， 很多人买了旧房，急着搬进去，第一件干的就是重糊墙纸，重铺地面，就住进去了。

但是如果要改电线，换暖气，水管或者敲掉某一面墙，就要破坏墙面，地面。 到时候就要麻烦。

所以买房时候手头一定要留一部分钱，先把必须做的做了。

XIX公主

jingnan 发表于 2012-7-19 08:33
看了XIXI列的，又想起来2点。

11。 房屋结构改造，  以前的房子，房间分割相对要小，而且DACH下，因为没 ...

房屋结构改造非常重要的! 特别是1楼的起居室厨房餐厅等 现在都比较喜欢敞开式的大空间,老房子没有改过内部结构的话,一般都好多个房间每个又特小的那种,现在都没法看啊.

我个人认为买老房子,如果一直有人住的老房子,院子不会差到哪里去的,都是比较成熟的花园了,可以慢慢根据自己喜好进行改造,但是这个更本不用着急,怎么说你都有草坪,有花有树了.

ZSWX

芝麻核桃 发表于 2012-7-19 00:44
介个就表提老，偶们院子滴树长滴就是太成太高老，现在偶都发愁怎么才能砍去。

俺们现在就申请Genehmigung了，官家说现在不行要砍也的等到10月份。现在那是鸟的家。砍只能为透光部分砍，因为这些树，在官家都有身份证的。

Allz

ZSWX 发表于 2012-7-18 22:27
我觉得这很重要，人要是头重脚轻都来病，更何况是房子？房子上面都是新的，只有地基还是40年前，怎么想都 ...

恩，这一点我还完全没有考虑过呢。谢谢提醒。

jingnan

地基不用更新吧？

Allz

jingnan 发表于 2012-7-19 10:24
地基不用更新吧？

我们打算去仔细看看，如果没什么问题，就不更新。有问题，就得考虑买不买啦。更新起来工作量太大。

XIX公主

Allz 发表于 2012-7-18 21:12
我来说说我们看中的那房子的情况啊。 请大家给把把关。
1. 屋顶绝缘。 它用的是木间绝缘，然后加上Foli ...

从你的描述来看，这房子值得好好去看看，决定买之前也可以考虑请评估师来把关，我个人觉得还是可以的。

tuiziii

明月寄相思 发表于 2012-7-18 14:01
我之前租过老房子，写写自己的拙见。

     我之前租的大概是20-30年代的老房子，地理环境的确很好，小区 ...

这连打鼾都能听到那确实是很不好的隔音。。

jingnan

tuiziii 发表于 2012-7-19 11:32
这连打鼾都能听到那确实是很不好的隔音。。

那个说的是城里的楼房吧。 我们这里说的是独体房。

芝麻核桃

XIX公主 发表于 2012-7-19 09:39
房屋结构改造非常重要的! 特别是1楼的起居室厨房餐厅等 现在都比较喜欢敞开式的大空间,老房子没有改过内部 ...

偶们卖家特别实诚，老房子改造滴好大大滴，偶们省心滴要命！就是厨房改滴太现代老，偶们还要加玻璃割断挡烧菜味道。
你说滴花园也大大滴正确，偶们现在虽无花但有树，就是树太高太成熟老，正在愁怎么砍

芝麻核桃

XIX公主 发表于 2012-7-19 09:05
开放式厨房对中国人来说好看不中用的，你以后弄个玻璃移门，可开可关也蛮好。

对，就是玻璃移门，想5个月后搞，现在搞的太多了，不能一下子全部短期弄完，必须先算好账计划消费

XIX公主

芝麻核桃 发表于 2012-7-19 11:36
偶们卖家特别实诚，老房子改造滴好大大滴，偶们省心滴要命！就是厨房改滴太现代老，偶们还要加玻璃割断挡 ...

有些老房子有改造潜力的！我们也是内部已经改造过了的，所以客厅餐厅以及kaminzimmer全部打通，一共45平米全敞开的，厨房没有打通也正合我意，而且我们厨房也有16平米了，即使封闭式厨房我也不觉得拥挤。所以当时一看这房子内部结构完全符合我的要求，就很满意了。

那个树挡光线么？我家院子里也有两颗参天大树，不过一点不当光，所以我们也不砍。

XIX公主

芝麻核桃 发表于 2012-7-19 11:40
对，就是玻璃移门，想5个月后搞，现在搞的太多了，不能一下子全部短期弄完，必须先算好账计划消费{:5_343 ...

是的是的 慢慢来咯
我们也是入住后大半年了才搞了厨房地面啥的

静儿

jingnan 发表于 2012-7-19 09:20
这个房，我觉得一是太老了。 估计很多东西都酥了，木头也开始朽了。看那走道， 楼层间应该是木地板，走起 ...

说得好，还是你有经验，我这菜鸟学习了，谢谢！

静儿

静儿 发表于 2012-7-19 07:15
是很老，资料上说经常维修，不是说常维修的老房一般都很好的么，去年也还维修过，这样的话起码十年左右不 ...

是的，肯定现场看的，但这里大家给的意见对我这个菜鸟太有用了，谢谢大家！

Allz

XIX公主 发表于 2012-7-19 10:38
从你的描述来看，这房子值得好好去看看，决定买之前也可以考虑请评估师来把关，我个人觉得还是可以的。

谢谢你的意见。给我不少信心哈。:)

芝麻核桃

XIX公主 发表于 2012-7-19 12:40
有些老房子有改造潜力的！我们也是内部已经改造过了的，所以客厅餐厅以及kaminzimmer全部打通 ...

其实买老房子也不比买新房差，不仅地段好地皮好，而且好的老房子坚固耐用，已经过了磨合期，装修的好的话也让人省心勒。新房子让人费心，也不是每天都有时间去监督进程，如果碰到黑心建筑商，那才折腾人勒，而且这个和买新鞋子一样，一开始还要有磨合期，介个有问题那个又要填补，还不如买个已经具备万全的老房子省心。
当然，如果遇到好的负责任的承建商，也是省心的，院子前面的邻居当时买的就是新盖房，找了非常负责的承建商，没有遇到大问题，现在住的非常开心。

XIX公主

芝麻核桃 发表于 2012-7-19 12:22
其实买老房子也不比买新房差，地段好地皮好，而且好的老房子坚固耐用，装修的好的话也让人省心勒。新房子 ...