能否出租正在还贷公寓同时用来做抵押，买更贵的别墅居住

采菊东篱下

我是新人，希望得到论坛上有经验的前辈指点！先感谢了！

目前我家四口有一个20万，近100平米的公寓，已经还了七年，还有13年每月大概要还1000欧元左右，再有10年每月300欧元左右贷款。目前公寓加首付大概有6万已还清。

正在考虑要换工作搬家去车程一小时的地方，希望搬家后换一个别墅。

别墅都不便宜。可以想象的是30万到40万的。目前我们积蓄不多，估计付个手续费Notar什么的就没了。国内父母可以帮忙度过难关，付一些收付，比如5万。

我的问题是：如果我们再买大的别墅把目前的公寓出租（我们郊区离大城里很近自然风光又好，上学购物便利，很多人在找房，租出去不难。估计一个月冷租能800欧元左右。其实公寓很不错就是离我们以后打算让孩子去的学校较远，以后老了再住回来也挺好的），是否可以。还是我们最好把公寓卖了。

另外该如何贷款。能否拿现在房子做贷款抵押（能抵押20万还是7万还是什么都不能？）
也就是说如果买30到40万的别墅，首付5万，我们需要的35万资金，若能用现在房子抵押则当然贷款能少些，利息也少些。

目前的公寓贷款16万，30年还完，利息也有10万多了。当时是4％的利息。前十年基本就是在还利息。以前买公寓我都没有过问过，都是麻烦婆婆在费心。现在再想买别墅，得来补补课了。

另外以前贷款是算的两人netto，后来有了孩子我就一直在家管孩子没去上班。几年丈夫工资也长了，但一算和当年的netto总合还缺个三百欧元左右，也就是每个月余钱并不多，几百欧左右。不知道不卖公寓而只是出租，银行是否愿意再贷款给我们。

另外如果房子出租，租金能如何给新的别墅补贴一些，租金减去贷款的利息（是公寓加别墅的贷款还是仅仅公寓的贷款？）是可以免税的吧。

我并不要把目前的公寓作为发财的资本，只是希望若能保住自然更好。

一下子问了这么多问题，大家就知道我有多糊涂了。见笑。希望能得到高人指点迷津。感谢！

ERICHANSA

正在还贷你是没有权利抵押的，因为房产属银行所有。

满架蔷薇一院香

去咨询你们现在贷款的银行吧。

sdong

你要考虑的最大问题是，如果你租给一个人，他不想付房租(Mietnomaden)的话，你们能不能靠你们自己的收入承受下去。打官司要几年，风险总是有的。

我们是还完了公寓，然后买房，公寓空了一年，付的是Hausgeld和一点电，公寓现在卖了。

买房银行把我们公寓作为Grundschuld，比方16万，然后贷给我们16万，利息很少，现在卖了，卖的钱直接还给银行，把这个小负担解决了。

租金可以减掉利息，然后报税。

sdong

ERICHANSA 发表于 2012-11-12 13:10
正在还贷你是没有权利抵押的，因为房产属银行所有。

要看银行，有的会给贷款，他们就作为Grundbuch里第二者(Gläubiger in 2. Rang)。
我们的一个朋友就是，但利息就高一点。

Kugelstern

理论上可以，但是你用来出租的的房子，银行不可能按照100%出租计算，他们会按照地理位置等因素计算一个空置的时间，这段时间的银行贷款你要付啊，这个费用是否在你的承受范围内。
你还是要跟你的现在房子的贷款银行谈，然后自己计算一下，应该就有结论了

Greentea1

出租吧！银行应该会给你们贷的。

viviever

你旧公寓目前还在还贷，每月还利息加贷款 1000欧（假设其中800欧还利息 200欧还贷），然后你们的收入除去月支出还有几百欧，假设500欧。
再假设你的公寓出租非常顺利，每月房租800欧，由于800欧每月还利息，那么这800欧免税算纯收入。假设你们买了Haus后的支出和现在完全一样，那么你们每月最多800+500=1300欧给Haus的贷款还贷和利息，然后每月要算得紧紧的，不能出一点意外。就这样你的Haus还要贷款30年+，我个人觉得生活压力会很大。
不过卖房子还蛮亏的，这7年来你们还贷才2万，还利息6万4，现在卖房子直接还银行钱，可惜了不少利息钱呢，银行也不一定会同意。
贷款抵押我所理解的是，你的公寓你们目前还了大概6万，那么你的Haus贷款里的6万的利率可以比普通的利率低一些，比如低0.8%。也就是说，如果没有这个抵押你为35万的贷款可以拿到3%的利率，那么现在是6万那一部分2.2%，29万那一部分3%。大致这个意思。而且你的Haus和公寓在同一家银行贷款，能够贷款抵押的可能性大一些。
我的理解可能有出入，欢迎指正。

QCheng1

这样过日子压力太大了。

贞爱

我们当初也问过银行，当然我们造的房和现有的公寓比你们价格也高些，选了几个银行，有两个同意先直接贷款给我们，其余都是要卖了房在贷。我们在两个里面选了家，那银行给我们算帐，说我们如果现在公寓租要七年后才能开始赚钱。然后我和老公合计了下，还是打算卖了，其实狠舍不得，我们的公寓复试，面积也很大。小区环境也好。