能否出租正在还贷公寓同时用来做抵押，买更贵的别墅居住

oldfox

如果你当初贷款签的是20 年的合同，因为你说还有13年每月还1000欧，你就只能出租，因为卖房子的前提是房子已经还清贷款了，所以你要和原先贷款的银行把合同提前结束，提前结束要交vorfaelligkeitgebuer。你还有13年到期，这笔费用估计至少8万。具体多少根据现在利率和当初利率的差额来算。

采菊东篱下

太感动了，这么多人很快回答我的问题，坛子里的同胞真是有经验又热情阿：）

sdong朋友把公寓比喻成“小负担”，看来这个问题还不是我想的那么简单。你们的公寓为什么会空了一年，是因为不想出租还是当时行情不容易租出去呢？

我现在理解是说公寓只是一件物品，银行就像当铺，把公寓抵给银行，银行估个价格，然后用低利息借那么多钱给你。拿的钱再去买新的别墅。所以如果旧公寓没有还完，则同时要供应旧公寓和新别墅，除了工资，多余的收入只有公寓的租金，这个租金减去旧公寓贷款的税（请问大家，是否也可以减去新别墅贷款的税阿？），剩下的一部分变成收入是要缴税的，拿去补贴新的贷款都是税后的了。

感谢viviever还热心帮我算账！你算的800欧租金全免税大概是理想状况，我回头也要认真给自己算算。你提到“不过卖房子还蛮亏的，这7年来你们还贷才2万，还利息6万4，现在卖房子直接还银行钱，可惜了不少利息钱呢，银行也不一定会同意。”那么说，好像进退两难，是否这样卖旧公寓还不如出租阿（前提是新别墅贷款的价格能从工资和就公寓房租中出来又不影响正常收入）？否则，还是只能可惜利息卖掉。

另外大家都提到去询问“现在贷款的银行”，或许这样是更方便些，当然真到了那个时候，肯定要去多家银行问的。

还有若真要把旧公寓租出去，是不是加入什么“房东（地主）verein”会更能得到适当保障，还是说那种verein适合于用房子做投资的人。是否说有了rechtschutz就不怕打官司。话说我们当年租房住的时候因为房子发霉没法居住和地头蛇房东还真打过官司，那个时间精力和金钱陪进去可真不值得，不堪回首。无论什么官司，一开始打就算输了。

感谢Kugelstern的提醒，虽然说公寓地段的房子是供不应求，但也不能绝对乐观阿。

再次感谢大家帮忙和提醒

说到过日子，在德国，家里又有两个孩子，都是尽量把钱放在恰当实用地方。比如不少孩子的衣物和一些生活用品都是去跳蚤市场淘的，能省很多钱。越来越不想买新东西了，不完全是为了省钱，家里也塞不下了。除了争取每年回国，也不大想去别处度假，还是有个安定的家最实在。

贞爱

而且你往外租狠操心的

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:22
而且你往外租狠操心的

我们是多钱买的就多钱卖，其实我要是不求快，稳，在看看说不好还能有出更高的。
现在我们这过户不要手续费，当时我们买还带手续费，所以就陪了手续费一万多瑞

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:22
而且你往外租狠操心的

而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖欠啥的多费心。我们新建房也是同一个村。哎，就为了公婆帮看孩子所以只能在这个村。不然去其他地方有大地而且价格还便宜。我们这没啥空地了。

采菊东篱下

“而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖欠啥的多费心。”
是阿！不过不知道直接卖了要损失多少本来不必损失的钱。我们都是工薪阶层这个受不住的。

那么要是立即找到一个卖家直接能用超过原价（房子不都涨价了么）或相同于原价的价格把旧公寓买了，20万能立即到手或还给银行，那我还得提前结束合同并多付很多终止合同或手续费用么？

或者，这卖旧公寓的20万成了买新别墅的首付，我继续原来的合同贷款，但改成还新别墅？可行么？有谁做过这样的事情阿？

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:35
而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖 ...

是啊，所以虽然这地方贵点，地也不大，我们还是下手了，不然一合计肯定又被r别人抢了。没办法，不然去其他地方，我看孩子就不能上班了。而且现在这地方小孩素质啥我还比较满意，万一转去其他地方孩子受欺负啥的，你说这可上死火了

oldfox

采菊东篱下  我们贷款是30年，前10年是每月800，中间是每月1200，最后十年是每月300过渡到200多。是不是我不还清公寓还不能随便卖出去？这不是给绑住30年了么？阿！  发表于 2012-11-12 22:25

你们这个贷款合同好长啊，30年的我不知道，我只好给你我的例子，我想道理是一样的。
我们是04年年底买的房子，贷款10年，14年12月到期，当时签的贷款合同利息是百分之4，5。现在我们看中了一个更大一点的，想要卖了现在的Wohnung，就是说，大概是提前2年时间结束这个贷款合同。银行给我们算了一下这个提前的解约金大概是2万不到。他们是把百分之4，5减去现在市面的普通储蓄利率（非常低的，好像是百分之1不到）乘以目前剩下的借款金额得到的数字。

所以楼主好像只有2钟选择，
第一，如果现在还没有看中某个object，在允许Sondertilgung的情况下把借款额尽量做到最小化，然后等到Zinsen比较上去了再去跟银行谈这个提前违约金。
第二，出租现在的Wohnung,以租养贷。就不用去考虑这个提前违约金。

但是不管方案一还是二在目前利息那么低的情况下都非常的不合算。
我本来也是对这个违约金非常憎恶，每次和银行谈这个问题都是像和对方有仇一样，不过你想，如果银行和你签约时的利息是百分之2，就算是2年后利息涨到百分之8，他照样还是必须借给你。
所以楼主应该马上和银行约Termin询问这个违约金的数额问题。

pidi

保留现在的房子也可以，前提是你真能从父母哪里拿到赞助。如果自己纯粹零首付压力太大了

pidi

楼主有个基本概念错了。不能把A直接抵押做B的首付。
A抵押给银行了，你可以把A二次抵押，拿出一些钱来，榨取一些剩余价值，去做B的首付。
这是两个不同的物权。