（转贴）危机的不平衡 创造“后危机 房价泡沫”

nanguazaixian

    当香港在10月26日出台“楼市新政”之后，很多分析人士并不看好，认为这一招不能阻挡楼市泡沫的做大，属于治标不治本。实际上，跟香港问题相似的新加坡在2011年12月8日也出台针对热钱炒房的印花税——比如外国人购买将支付10%的买方印花税，本地人购买二套房要支付3%——但并没有很好地抑制房价，相反，非公屋市场的房价加速飙升，也带动公屋价格的攀升。

    全世界的房价出现了一个有趣的现象，我们称之为“后危机时代的房价泡沫”。自从美国和以笨猪国代表的欧洲房地产崩盘之后，全球进入2007年大拯救时期，新兴市场国家例如中国、印度都将房价刺激回原来的高位，但随着经济的再度下滑，房价又都开始收敛。巴西、韩国、印度房价都直接下滑，中国房价也有微跌。只有三个地区成为“后危机时代的房价泡沫”代表：一个是香港，一个是新加坡，一个是德国。

    香港房价是世界上最贵，比第二名东京还要贵65%，比1997年的纪录还要高20%。如果说香港和新加坡的房地产是因为内地富人和海外热钱的共同合力，那么德国柏林的房价飙升则令人吃惊。德国最近6个月房价整体增长了9%，柏林的房价疯狂飙升20%。我们都知道，德国一直是“房地产无泡沫”的典范，大家津津乐道的是“德国十年房价零增长，30年房价仅涨了60%”的美妙景象。德国的非超级城市的分散型居住模式、房地产买卖的类资本利得税、完善的保障房体系都让人感到非常值得借鉴，但是，在全球房地产抑制的状态下，在欧洲各国房价暴跌的背景下，德国房地产竟然开始快速“泡沫化”。当然，投机者辩解说德国房地产是价值洼地，涨价是一种回归，但更多的德国人感到愤怒和忧虑。

    香港和新加坡都是亚洲人口最老化的地区，而德国则是欧洲最醒目的老龄化国家之一，而且它们对外来移民的审查都非常苛刻，按照一般理解，房地产泡沫不应该过度发生在老龄化地区，因为楼市的基本支撑力还是要看地区内部的人口增长和收入增长。老龄化意味着支撑力的摇摇欲坠。

    这三个地区不仅老龄化，而且都伴随收入增长缓慢，通胀飙升的窘境。香港居民收入增长率不断下跌，而通胀却升到近4%的水平。德国失业率上升，工业增速下降，通胀开始攀升，人民很不满，觉得都是“拯救欧洲”闹的。而新加坡则离心离德，通胀上升收入增速降低，一半人想移民，竟然首选是“便宜”的马来西亚。

    老龄化、高通胀和低增长地区充当了“后危机时代的房价泡沫”策源地，无疑说明“后危机时代的房价泡沫”完全进入了一个“无根基、无未来、无厘头”的热钱主导景象。它的深层次原因来自于“全球危机的不平衡”。当美国希腊发生了全球第一轮危机，全球央行开始无耻地同步合作疯狂放水。一方面“缝合”第一轮危机国的伤口，另一方面却创造了新的“危机不平衡套利”，即那些危机较小的地区成为新的热钱追逐地。热钱流入德国，仅仅是觉得德国安全。

    也就是说，全球货币当局每次拯救危机，释放大量货币，搅动了热钱，热钱朝着泡沫危机最小的地方移动，将原本危机最小的地方变成新的泡沫危机的起点。一次一次，一轮一轮。即使这些危机最小的地方不具备房地产泡沫的完整条件，但是热钱在货币泛滥的驱动下，敢于刀口舔血践踏基本的经济逻辑，因为他们相信，各国政府对危机的拯救将没完没了。

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        据俄罗斯媒体报道，俄罗斯一家国际房地产咨询公司最新公布的研究报告显示，全球36个城市的工薪阶层当“房奴”的时间存在很大不同。

　　以用工资购买一套70㎡的公寓为标准，柏林人付清全部房款的时间最短，平均只有3年，而新加坡人所需时间最长，是柏林人的12倍。

　　记者对话该公司总裁斯坦尼斯拉夫·金杰尔，他表示，此次研究是想摸清各国民众需要多长时间才能住进属于自己的房子。

　　调查方法

　　以购70㎡公寓为准 与工作收入挂钩

　　戈登洛克公司是一家著名的国际房产公司，总部设在莫斯科，业务范围涵盖30多个国家的房产出售。

　　法制晚报记者今晨联系上戈登洛克公司，该公司媒体部负责人告诉记者，此项研究的数据来源于该公司设在各地的房产代理商提供的当地房价和人均收入，研究共进行了3个月时间。

　　研究者们以购买一处地处城郊住宅区、面积为70平方米公寓的平均售价为标准，研究选择的年收入数据也是多国大城市的中层收入水平居民的平均年收入。

　　这名负责人表示，公司此举是为了真实了解世界各大城市居民的住房开支情况，把住房开支与工作收入挂钩，用工作年限来衡量住房价格。

　　结果分析

　　欧洲：大部分居民需奋斗10到14年

　　根据戈登洛克公司的统计，柏林市民只需连续工作3年，用攒下的工资就可以购买一套标准住房。

　　柏林人如此迅速地就能攒够钱买房，主要是由于柏林的房价与其他欧洲大城市相比实在是便宜，当地普通住房的售价每平方米大约只有1000美元，而大部分欧洲国家首都的房价远远高出这个价。

　　欧洲其他首都城市的居民购买一套标准住房攒钱的时间都比柏林居民长，稍微接近的赫尔辛基、维也纳等城市也都高出柏林一倍以上，大部分欧洲大城市的居民购买一套标准住房仍需连续工作10到14年。

　　像瑞士苏黎世，居民年收入为42800美元，是此次调查的全球各大城市中最高的，但苏黎世的房价也堪称欧洲和全球最昂贵的，当地一套普通住房的售价高达每平米7000多美元，因此苏黎世人需要12.3年才能购买一套像样的住房。

　　而戈登洛克公司所处的俄罗斯，莫斯科和圣彼得堡的市民要买一套70平米的普通住房，至少需要工作近20年，这几乎是柏林市民或普通美国民众购买一套住房的6倍。

　　美洲：美加两国买房不费劲

　　美国和加拿大的城市居民在住房方面压力比欧洲市民好多了，当地市民购买一套标准住房所需工作时间只是比柏林多一点，如美国纽约需5.7年，蒙特利尔则需5.2年。

　　巴西里约热内卢的房价仅是最贵的瑞士苏黎世的五分之一，但因为当地工薪阶层的工资同样是苏黎世人的五分之一，因此这个南美大城市的人买得起房的时间和苏黎世人需要的时间完全一样，都是12.3年。

　　亚洲：新加坡人当“房奴”时间最漫长

　　在戈登洛克公司调查的部分亚洲城市中，泰国曼谷人攒钱买房的时间最短，只需不到7年，尽管曼谷居民的工资很低，但当地的普通房价也相当便宜，每平方米只有500多美元。

　　日本东京的房价仅次于瑞士苏黎世，每平方米高达7000美元，所以年收入可观的东京人也需要攒近16年时间的工资才能负担一套普通住房。

　　中国香港和韩国首尔的居民买房的时间则更长一些，需要约20年。

　　相比之下，新加坡人当“房奴”的时间则最漫长，与其他城市相比，房价高，收入却不高，造成新加坡人至少需要攒36.4年的工资才能买一套房子。

　　位于大洋洲的悉尼房价也较高，约6000美元一平米，因此当地居民攒钱买房的时间也不短，需要16.3年。

　　连线总裁

　　接中国记者电话惊讶 想了解中国房价

　　“你是从中国打来的啊！”国际不动产咨询公司戈登洛克总裁斯坦尼斯拉夫·金杰尔接受本报记者采访时说，他接到记者的电话感到很惊讶。

　　金杰尔说，他们公司刚刚接到了英国等几个欧洲国家的媒体记者打来询问这个研究报告的电话，但是本报是第一家采访他的中国媒体。“因为我们的调查是俄语的，没想到你会知道这个调查报告，并对它感兴趣。”他说。

　　“我们十分渴望更加了解中国内地房价的走势，我们在展开这项研究时，觉得当时评估中国的平均房价为时尚早，因此想等9月份中国内地城市的房价更加稳定时，再对中国内地城市居民的购房时间进行研究。”金杰尔说。

　　想看老百姓多久才能买得起房

　　金杰尔向记者介绍说，他们公司展开此项研究的目的，是想看看全球各大城市的普通居民如果将每年所有的收入都存起来买房的话，需要多长时间才能住进属于自己的房子，同时也看出全球主要城市的居民收入和房价的差距。

　　金杰尔说，“每个国家的居民收入和房产都有很多等级，而我们全部选取了当地最普遍的房价和居民收入，就是想看看普通老百姓买一处普通房子，至少需要攒多少年钱。”

　　金杰尔说，最终的数据让人有点意想不到，也很有趣，因为差距实在太大了，“比如攒钱时间最短的柏林和时间最长的新加坡竟然差了30多年。”

　　36个城市买下70㎡公寓所需时间

　　城市 年均收入(美元) 70㎡房价(美元) 所需时间(年)

　　1.柏林(德国) 23500 70000 3.0

　　2.迈阿密(美国) 30400 122500 4.0

　　3.蒙特利尔(加拿大) 23600 122500 5.2

　　4.纽约(美国) 37100 210000 5.7

　　5.洛杉矶(美国) 33600 199500 5.9

　　6.曼谷(泰国) 5650 38500 6.8

　　7.里加(拉脱维亚) 7750 52500 6.8

　　8.赫尔辛基(芬兰) 27300 192500 7.1

　　9.塔林(爱沙尼亚) 9700 77000 7.9

　　10.布鲁塞尔(比利时) 24000 192500 8.0

　　11.哥本哈根(丹麦) 29400 245000 8.3

　　12.里斯本(葡萄牙) 16700 140000 8.4

　　13.维也纳(奥地利) 24500 227500 9.3

　　14.奥斯陆( 挪威) 28000 280000 10.0

　　15.阿姆斯特丹(荷兰) 23600 245000 10.4

　　16.布拉格(捷克) 9500 105000 11.1

　　17.里约热内卢(巴西) 8000 98000 12.3

　　18.苏黎世(瑞士) 42800 525000 12.3

　　19.斯德哥尔摩(瑞典) 24000 297500 12.4

　　20.马德里(西班牙) 19600 245000 12.5

　　21.伊斯坦布尔(土耳其) 9250 122500 13.2

　　22.雅典(希腊) 16000 227500 14.2

　　23.东京(日本) 31400 490000 15.6

　　24.圣彼得堡(俄罗斯) 7400 117419 15.9

　　25.悉尼(澳大利亚) 24500 399000 16.3

　　26.伦敦(英国) 24500 402500 16.4

　　27.索菲亚(保加利亚) 5200 87500 16.8

　　28.华沙(波兰) 7200 122500 17.0

　　29.特拉维夫(以色列) 16500 280000 17.0

　　30.莫斯科(俄罗斯) 10400 178500 17.2

　　31.巴黎(法国) 21200 402500 19.0

　　32.基辅(乌克兰) 4700 94500 20.1

　　33.香港(中国) 18350 381500 20.8

　　34.罗马(意大利) 15900 332500 20.9

　　35.首尔(韩国) 14100 308000 21.8

　　36.新加坡(新加坡) 12300 448000 36.4

bostonwgp

为啥没有中国内地的房价？