小房子换大房子

youyou02

小房子换大房子，请大家支招。

当年为了省房租，先买了一套小房子过度。现在家里人口多了，考虑买一个大房子。
方案一： 小房子卖了，加上银行贷款，买大房子。
方案二： 小房子出租，银行多带些款，房租补贴换贷款

下面来说说各自的利弊：

方案一： 小房子卖了，加上银行贷款，买大房子。
1. 10年之内卖房要交盈利税，盈利税是多少呢?    如何卖房是为了买新的房子还用交盈利税吗?
11楼正解，自住房已居住2年以上，再卖的话不需要较盈利税。
2.  卖房是不是败家子行为? 开个玩笑了。朋友说，在大城市，房价不会降的，现在20万的房子   10年后最少还是20万，这10年的租金的收入，卖了房子就没有了。

方案二： 小房子出租，银行多带些款，房租补贴换贷款
1. 出租房子是不是一件很难的事?选房客要火眼金睛，房客住进来还有服务周到，自己得能顶半个Hausmeister.
2. 收的房租还要交税。 小房子的房租收入能减去大房子的贷款利息作为应税额呢?

综合大家的方案，小房子准备卖了，作为大房子的首付。这就有个资金周转的问题了。大房子是期房，签购买合同的时候贷款就得搞定。我们当然是搬到大房子后，才能把小房子卖了，拿到房款。这中间得有一年的时间左右吧，怎么周转资金呢? 这几天会去银行咨询，谁有好办法，请支招啊！

pidi

1.
选择二先问自己有没有经济实力，全部贷款银行未必贷给你。此外，你孩子多，你精力肯定有限，是否有时间管理房客这么复杂的事情。

樱桃蜜

出租房子还得看碰到什么样的房客，也是个麻烦事

还是直接卖了套现，买大的省心

viviever

卖小买大的!
出租税收上面划不来啊

great

光泛泛谈很难选择，取决于你除了目前小房子还有多少存款，以及大房子价格和卖小房价格，因为一方面你不卖房可以收租金，但是如果贷款太多的话，你付的利息也多。

youyou02

viviever 发表于 2013-2-26 20:12
卖小买大的!
出租税收上面划不来啊

税收上怎么划不来啊，请具体说说。

viviever

youyou02 发表于 2013-2-26 23:17
税收上怎么划不来啊，请具体说说。

不知道你小房子还清供求没.
假设还清了, 如果要卖值15万, 出租按4%的Rendite算冷租500欧每月, 房租收入交税按35%算(我不知道你家的税率, 如果我有房租收入, 税率是45%的样子, 我帮你按少的来算), 税后325欧每月纯收入.
买大房子贷款, 贷款额度比卖掉小房子的情况多15万, 假设利率2.5%, 每个月利息多交支出312.5欧. 等于两边支出收入扯平了. 但是出租房子要精力的, 有租不出去或碰到问题房客的可能性, 还有一些Nebenkosten我没有算进去, 虽然可能退税, 但是退回来的总是没有支出的多.
所以大体上来说我觉得不划算啊.  

lilyzhuyunxian

好象家庭总收入7万左右向上，税率就是45%的样子

jingnan

如果你小房子已经还了一部分，可以用那部分的grundschuld 为担保，为大房贷款，这样利息可以低些。

计算下大房贷款的利息，相对部分是否比小房出租的租金要少，如果这样，出租小房，否则出卖小房。

当然要考虑小房的位置，如果小房升值潜力大，现在在涨价的时候，保留小房合适。

Mrs.V

lilyzhuyunxian 发表于 2013-2-27 06:40
好象家庭总收入7万左右向上，税率就是45%的样子

netto吗