法兰Europaviertel

bisjetzt

很多法兰的兄弟姐妹买了Europaviertel的房子，估计有些都已经胜利入住了。

能不能作为过来人分享一下心得体会呢？

玫瑰人生

古秘书 发表于 2014-2-14 14:16
跑下题、
你打算搬哪去啊！？
我这还打算，等娃3岁 参加你们的学习小组呢

还不确定具体地方，不过肯定也在法兰啦

jingnan

Praedium 那里还有三千多一平的呢，可惜临街。

Anany

jingnan 发表于 2013-12-11 20:25
对，那个65平的两房朝西北，中国人不会去要，但德国人不管，因为价格便宜，好租，一抢而光

Europaviertel 的Axis 高楼小户型应该也不错。

玫瑰人生

6666666

nightfly

Central Park朝花园的房子也有个很大缺点，离它旁边房子特别近，间距大约只有14m, 另外南面离它前一幢楼也特别近，这样坐在阳台上不知感觉如何？

薇飒

jingnan 发表于 2013-3-12 14:32
多可惜啊，估计你早去可以买很好的位置和价钱了。 多好的做城里人的机会。

学区的问题，我觉 ...

德国幼儿园和小学都严格分区到街道的。。。
古有孟母三迁，小孩子需要良好的成长环境，您不介意，我家还满注重的

PS. 我一直都住法兰市中心  :)

薇飒

买房最重要的是自己生活方便(离工作单位近，超市近)，有小孩子还要注意选个好学区。
如果考虑升值的话，买房三要素是 地段 地段 地段！！

法兰升值首选Westend 和 Sachsenhausen-Nord
一个是金融区 人员素质高，一个是古典韵味老城，老店无数 临河边。

Bockenheim临近Westend，房价也涨得很高了。。。
Ostend目前房价还适中，估计等新欧央行建好，还会涨一些。如果找到好地段的房子，性价比很高。
Nordend房价也涨的很高，不过很少绿地，走在街上感觉不是很好，还有一个最大的墓地。。。

Altstadt和Innenstadt 购物非常方便，离银行区也很近上班方便，离河边近，新年走几步就可以去河边看烟火哦～～
最近楼盘Untermainkai  地点非常黄金呀～赞！

ella_dn

目前的心得是，抢不到房。在一家公司排队等，一开盘就发邮局说都售完了。有种国内买房的态势！

jingnan

Parkend好象五月开新盘， Central&Park还剩最后一期了。

想要买到，靠抢

bisjetzt

唉剩下的都是penthaus了，抢的程度都让我们困惑了：那个小区就那么好吗？（当然Riedberg的火爆程度是差不多的，这里主要想问的是Europaviertel）。
难道法兰就没有性价比更高的了吗？为啥抢得那么厉害呢？德国人也参与到这个抢夺大战里了。问题是那里不是和Gallus很近吗？德国幼儿园又是按片区划分的，将来小孩去的幼儿园不会很鱼龙混杂吗？还是说这个小区的优势明显盖过了它身在Gallus的劣势？

jingnan

bisjetzt 发表于 2013-3-11 07:51
唉剩下的都是penthaus了，抢的程度都让我们困惑了：那个小区就那么好吗？（当然Riedberg的火爆程度是差不多 ...

就是那么好， 从位置上来讲，Riedberg和Europaviertel位置上根本没法比。一个是郊区的新区，一个是市中心的新区。  相差10好几公里呢。  Riedberg 的运气是那时候根本还没Europaviertel这个项目，结果大家先去抢那里去了。Euroviertel定位是商住混和，东区是大型购物中心，豪华旅馆，高级写字楼和住宅混合，中区是高级写字楼，住宅，底商混合。西区注重住宅，商用楼。  东区的目的是以后和Zeil大街分流，把参加展会的人拉过来。 大批商业楼保证那里会有很多公司，如果西区能够提供很好的住宅和公园环境，谁还会跑Riedberg去住呢？

Gallusviertel 以前夹在客行铁路和货运周转站之中，是块死地，现在货运周转站改成Europaviertel, 一下就活过来了，多个报道在报道房地产增长的报告中都专门提到Gallusviertel。 而且Europaviertel这个区本身够巨大，而且一次盖成，完全是个新的形象，只能盖过Gallusviertel.  我觉得，这里以后一定会成为gute lage, 甚至少数楼盘成为top lage.

幼儿园更不成问题了，西端区内就起码有4个新建的幼儿园。

当然我说的是指Parkend 和 Central&Park这两个直接挨着europapark的项目，在城里找到挨这么大绿地，交通安静，旁边质量平均，而价格又和Riedberg差不多的位置不多了。 上次出现类似的项目在Westhafen Projekt.  

这里剩下的Penthaus 基本上都是上百万的，试想，你和百万富翁住一个楼，这里的区能差吗？

当然河边有位置更中心的Wohnung, 但没这么宽敞，没这么价格合适。



去看看这里这个广告 Boulevard Mitte   (这里只是东，中，西三段里面的中段)
http://www.europaviertel.de/Downloads/Broschueren/

去这个网页看看图片
http://www.europaviertel.de/Downloads/Bildmaterial/

这里看看录像
http://www.europaviertel.de/Filme/Europaviertel+West+3D/

相信你会喜欢上这里的。


不要放过这个机会，每个楼盘，真正好的位置就那么几个，一晃眼就没了，以后只能说，曾经，有过那么一次机会。。。。

Rittergasse

去火车站经常从那里经过，看起来很像国内的感觉，周遭见到的亚洲面口也相当不少。

对那里的印象始终不好，人太杂乱，这种浑水还是不趟的好。

bisjetzt

jingnan 发表于 2013-3-11 09:02
就是那么好， 从位置上来讲，Riedberg和Europaviertel位置上根本没法比。一个是郊区的新区，一个是市中 ...

哈哈，你的分析很专业啊，不光是做了很多功课而且有自己的深层思考啊，佩服！
请问你是从事房地产业的吗？

bisjetzt

jingnan 发表于 2013-3-11 09:02
就是那么好， 从位置上来讲，Riedberg和Europaviertel位置上根本没法比。一个是郊区的新区，一个是市中 ...

"每个楼盘真正的好位置就那么几个" 这个是真的， 但是具体操作是没戏了，都卖完了还怎么挑每个楼的好位置呢，呵呵。

薇飒

Europaviertel的Helenenhoefe出售房的前面和左边就是一大片廉租房，也是这个开发商盖的。 在前面就是Skyline Boulevard Two，都是挨着的。
就是说Skyline Boulevard Two和 Helenenhoefe出售房之间就是一大片廉租房。

想要买房的朋友要先了解清楚再下手哦～～

对于收入更低的困难户，政府建造了廉租房提供给他们，房租大约为市场价格的一半，但是对于申请人的收入有严格的限制，承租人必须先申请到WBS住房准入许可，凭许可才能提出租赁申请。WBS不仅仅针对低收入者，学生也可以申请。但是低收入者还可以额外得到政府的住房补贴，进一步减小房租压力。和市场上其他出租房屋相比，廉租房的质量并不差，但是一般会有一个特殊的区域划分出来，虽然地段也不差，但是年深日久形成了“下只角”。德国对于廉租房的管理并不是很严格，即便后来收入增加了不腾退廉租房，被发现了也就是补交房租差价而已，但是对于大多数人来说，虽然廉租房房租便宜，但是住户主要是失业者或者社会救济金领取者。出于择邻而处的心理，大部分人在收入提高之后都会主动搬离。

bisjetzt

gleich2008 发表于 2013-3-11 10:57
Europaviertel跟Riedberg 一直都是法兰克福最受关注的两个新区楼盘，连火起来的时间都一样，在是2008年金 ...

谢谢回复！现在住进去的估计是避免不了工地的嘈杂和生活的不便了。就是不知道2019年整个配套设施全部建好之后还会不会有很多弊端，主要是Gallus本身的外来人口加上展会人口流动性太大.。。。

bisjetzt

gleich2008 发表于 2013-3-11 11:05
明年开始逐步盖幼儿园了，估计5年之后小区基本成型了，生源才有保证，不过也难说，银行金融业在市中心有自 ...

okay，有道理，就是口袋不够深啦。现在还没孩子，只是在为未来打算。

jingnan

bisjetzt 发表于 2013-3-11 11:06
"每个楼盘真正的好位置就那么几个" 这个是真的， 但是具体操作是没戏了，都卖完了还怎么挑每个楼的好位置 ...

紧盯下一期，先和开发商联系上，明确讲明你要什么楼型，多大的。让他们在一开盘前就通知你。


我就是偶然从熟人那里得到消息，那时候只有上一期的尾楼，但我联系上了，结果2星期后开新盘，立马进去抢了一套， 准备先出租，以后退休老了以后，收回来，一星期去城里住个几天。

在Parkend或者Central Park都有100到140平米的楼，低楼层的3400欧一平左右，完全可以自住。当然也有小户型，可以出租。

说到幼儿园，Parkend里规划了一座，Helenenhoefe小公园旁边规划了一座，HochTief旁边规划了一座，已经盖好的楼旁盖好的幼儿园一座。

要认真研究规划图。很多事情图里都告诉你了，但是如果不看，等出来就晚了，21世纪，是信息的世纪。


我不建议买Helenenhoefe的房，也是因为提到的廉租房的问题。

jingnan

gleich2008 发表于 2013-3-11 10:57
Europaviertel跟Riedberg 一直都是法兰克福最受关注的两个新区楼盘，连火起来的时间都一样，在是2008年金 ...

看来你观察那里很久了，比我早多了，我后悔啊，10年熟人就推荐E，但是没去看。结果现在多掏了15%。

你可以看看 Central Park 新出的一期，看看格局配置是否叫烂。可以探讨。 确实10年就搬进去的人不方便，那时候是先驱吗，当然人家才2800左右买的房，完全是平价。
25% 房价的升值很多了，那些不满意的人，肯定没人肯实现这25%去换Riedberg的房。

Parkend最好的房还没开盘，但是开盘的时候，不知道什么价了。

jingnan

Westend ，Sachsenhausen-Nord ，Altstadt, Innenstadt 确实好，谁有那里新楼盘，4500以下的，以后也可能去住的，我也去买。

4500比3500还是贵了25%不止呢。

Rittergasse

反正我认识买了e区自住的，都有各种抱怨，虽然房子升值超过25%了，但自住的时候也就是个帐面数字而已

说的很对，Europaviertel只合适于投资，不适合自住。

Rittergasse

Aquaspirit 发表于 2013-3-11 11:50
Sachsenhausen那边飞机噪音的问题。。。

在sachsenhausen河边，能看到飞机，但是都是关了引擎下落的阶段，飞机噪音完全听不到。

bisjetzt

薇飒 发表于 2013-3-11 11:25
买房最重要的是自己生活方便(离工作单位近，超市近)，有小孩子还要注意选个好学区。
如果考虑升值的话，买 ...

Untermainkai 那个赞倒是赞，就是均价7000起，一般的工薪阶层都望洋兴叹吧，那都是拿bonus的banker住的吧。

bisjetzt

jingnan 发表于 2013-3-11 11:27
紧盯下一期，先和开发商联系上，明确讲明你要什么楼型，多大的。让他们在一开盘前就通知你。

我研究了规划图了，感觉europa park附近的楼盘都不错， 应该是parkend的最好吧。就是新的一期估计要等到2015年底甚至2016年了，真是花儿也谢了啊。

bisjetzt

大家都提到投资还是自住这个问题。投资的话是肯定不会太介意人文环境啦。
我现在是从自住的角度考虑，觉得E这个楼盘很矛盾，理论上，地理位置啊居民素质啊都很重要缺一不可。但是现实中，对于工薪阶层，却很难找到万全之策。
一方面从地点来说，在所有法兰neubau的项目中（除去每平米4500以上的），E算是离市中心近的-特别是和Frankfurter Bogen或者Riedberg比。住在E的话，每天上班路上时间来回要省将近一小时。

但是从将来孩子的上学角度考虑，一个隐忧就是Gallus的人文环境这个问题。如果送不了私立幼儿园，那会不会将来为了自己每天上下班方便而牺牲了孩子的成长。那天我LG还说万一孩子和土人太熟，会不会将来找个土人Bf/Gf之类的。

但是又实在没看到找到小区规划得好又负担的起又不会太远的，又看到它卖得那部火爆， 所以想问问大家的体会啦。 估计还是有不少买E来自住的吧。

jingnan

确实，Parkend最好的是最后一期的，紧挨着europapark, 坐北朝南，面向100亩绿地阳光，是最好的楼盘了。可惜要等1到2年，到那时候，利息，价格，经济环境都要变化，能否抢到，抢得起不，都是两说了。 parkend 已经盖好的房，背面是Strasse der Nationl, 前面有以后的楼盘挡着，虽然现在看起来非常好看，倒不是最好的楼盘了。

Central Park， 其实是上一期最好，刚卖掉的这一期，虽然价格没涨太多，但是配置上已经在悄悄地省了。比如外墙不是贴墙砖，而只是涂色的，起居室不是整个南面落地窗，而是两扇落地窗等等。从位置上讲，下一期靠park 的一排四座楼， 有南北通透的户型，北面望park, 南面楼距较大，如果价格涨得不高，是很好的房，好像秋季开盘，要买赶早。

薇飒

bisjetzt 发表于 2013-3-11 14:08
大家都提到投资还是自住这个问题。投资的话是肯定不会太介意人文环境啦。
我现在是从自住的角度考虑，觉得 ...

如果你们一定要买在全新建的大型新区的话，这样机会不多，那E不错啦。

老城区虽地段好，但最多新规划几栋楼而已，最常见的是老楼整个翻新出售。。。
个人觉得这样的也不错～～ 可能不合你们标准吧。。。

最重要是生活机能方便啦

jingnan

bisjetzt 发表于 2013-3-11 12:53
Untermainkai 那个赞倒是赞，就是均价7000起，一般的工薪阶层都望洋兴叹吧，那都是拿bonus的banker住的吧 ...

那里房的问题不只是价格高，问题最大的是间距太小，只有直接朝江那部分房，有view， 才是好房，否则位置好，对着邻居的墙，很痛苦。另外前面就是开车的路，交通繁忙，要吵。

jingnan

jingnan 发表于 2013-3-11 13:14
确实，Parkend最好的是最后一期的，紧挨着europapark, 坐北朝南，面向100亩绿地阳光，是最好的楼盘了。可惜 ...

从这一点上来讲，这里是新开的区，经济层次平均，你的邻居的实力是也买得起这房，或者租得起这个档次房子的人。 孩子去europaviertel内部的幼儿园好了。