老话题，问问这里的高手，想全款贷款买第二套公寓。

R211

findinger999 发表于 2013-3-28 16:58
我同意你的想法，就是买公寓。其他的投资什么的，真的不是很理想的。尤其在欧元区债务危机没有解决的情况 ...

就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的这么快。
其实有些房地产投资项目，不需要自己去操心出租，维修这些事，都包给公司去做的。我曾谈过一个公寓，就是这样操作。

游西

R211 发表于 2013-3-29 10:12
就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的 ...

你那套买了吗？很多人提到hausgeld， hausgeld不是应该算在房租里面吧。我也想过包给公司，但是如果只有一套房子应该不划算的吧？

viviever

游西 发表于 2013-4-3 22:30
你那套买了吗？很多人提到hausgeld， hausgeld不是应该算在房租里面吧。我也想过包给公司，但是如果只有一 ...

Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是不能转嫁给租客的. 不过大部分不可以转嫁给租客的Hausgeld可以作为房租收入的Werbungskosten用于年底退税. 房子的任何维修以及贷款的利息也可以作为房租收入的Werbungskosten用于年底退税.
我觉得在家庭收入税率比较高的情况下, 贷全款买房出租挺好的, 因为:
A=房租收入
B=贷款利息+不可以转嫁给租客的Hausgeld+房子的维修费用+2%*房价(房子的年折旧费)
A需要交税, B部分退税, 假如A<B, 那么B-A的部分可以在你们其它年收入里来退税. 假如四级税卡年收入里有相当一部分属于最高的42%的Steuersatz, 那么结果就是不但相当于A不用交税了, 而且还可以退回(B-A)*42%的税.
当然, 房子出租肯定是比较折腾的. 运气好碰到稳定的好房客最好, 每年换一个房客的话就比较郁闷了.

stella1016

viviever 发表于 2013-4-3 23:46
Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是 ...

b里的折旧费好像要看房子的baujahr，有的旧房子仿佛超过30还是40年就没有折旧费了。

viviever

stella1016 发表于 2013-4-4 09:09
b里的折旧费好像要看房子的baujahr，有的旧房子仿佛超过30还是40年就没有折旧费了。

Für eine Immobilie, die bis einschlie&#223;lich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer absetzen. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis für den Kauf oder Bau des Hauses erreicht ist. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin zwei Prozent im Jahr absetzen – allerdings nur für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

stella1016

viviever 发表于 2013-4-4 09:54
Für eine Immobilie, die bis einschlie&#223;lich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Ver ...

明白了，谢谢！

游西

viviever 发表于 2013-4-3 23:46
Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是 ...

谢谢你的回复，真详细！

pattonoriental

R211 发表于 2013-3-29 09:12
就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的 ...

这样的公司叫什么？

jeditech

游西 发表于 2013-3-28 13:29
这样啊，看来我想的太简单了。我看得都是杜塞的房子，有的成色看起来不错的样子。而且我觉得杜塞应该还是很 ...

杜塞的房子最近一两年涨得很厉害，好地段的房子很少能看到房价和年租比２０以下的了。装修好点的甚至开价到房价和年租比２５以上，简直是抢钱。不过如果可以看到价格合适的，其实在杜塞买房出租是很理想的，但房子绝大部分在中介手里，要加上中介费。税收方面，因为是出租，利息可以扣税，如果全额贷款，加上每年２％的折旧扣税，其实不会多交多少税。日常管理有Ｖｅｒｗａｌｔｅｒ，不用怎么操心。关键要挑好房客，换房客的时候可能要稍稍装修一下。

其实每种投资都有风险，都要操心。股票，基金其实风险我觉得更大些。德国大城市的不动产一般不会贬值，即使有也很有限，何况平时有房租收入。关键是要找到好房子。

游西

jeditech 发表于 2013-4-4 16:02
杜塞的房子最近一两年涨得很厉害，好地段的房子很少能看到房价和年租比２０以下的了。装修好点的甚至开价 ...

请问房价和年租比20的意思是说: 假如房子年租5000，房价在100 000+对吗？