浅析德国一线城市房价上涨原因(原创) 22.04更新

blurryblue

您的“租售比”是不是少了个0。

blurryblue

还有，最后那个4年是怎么算出来的。。这数学真让人捉急。。

livercancer

请问楼主在哪里查找类似的信息？
多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， 尤其北岸。

jeditech

livercancer 发表于 2013-5-3 08:21
请问楼主在哪里查找类似的信息？
多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， ...

刚才看了一下，Phoenixsee北岸的确是多蒙最贵的地段之一，看图吧，还有这几年的房价走势。



发现一个回复不能贴两个图片，就分开吧。

查找信息的网站，最近很多同学问，我会另开个帖子和大家分享。

jeditech

livercancer 发表于 2013-5-3 08:21
请问楼主在哪里查找类似的信息？
多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， ...

多蒙 Hoerde 新房房价走势。

livercancer

谢谢楼主的耐心解答

feifeifish

如果租售比是30，lz的结论是不值得投资是吗？

jeditech

feifeifish 发表于 2013-5-5 21:44
如果租售比是30，lz的结论是不值得投资是吗？

我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推出一个理财产品，每年给3,3%的分红，但首先要收12%的手续费，并且不能保证二十年后是否能全额归还本金，市场反应可想而知。

当然，另一方面是房租和房价的升值潜力。这两个因素受城市，城区和地段还有整个经济环境的影响很大，但是无法量化，更多的是每个人自己的Bauchgefuehl。

feifeifish

jeditech 发表于 2013-5-6 09:45
我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推 ...

你这个例子不恰当，银行的理财产品需要自己全款，而投资房子可以利用杠杆原理。如果首付5-10%，30年之后靠出租收益一套房子，lz觉得划算吗？

jeditech

feifeifish 发表于 2013-5-6 11:34
你这个例子不恰当，银行的理财产品需要自己全款，而投资房子可以利用杠杆原理。如果首付5-10%，30年之后靠 ...

如果理财产品的回报率高于贷款利率，也可以用贷款投资啊。很多人贷款买股票的，当然结果如何另当别论。不过这不是主题，只是举个例子。

如果首付5-10%，30年之后靠出租收益一套房子

如果只是10%首付，没有任何其他追加投入，即使是在目前这种低利率的时期，这也是不可能的。我们做一个简单的计算。

房价：100k（不考虑Kaufnebenkosten），租售比30，即每年房租收入3,3k。
首付：10%=10k --> Beleihungswert 超过80%
贷款：90k，Zinsbindung 30年（只是假设，很难找到一家银行愿意签30年的），利率3%（这是目前20年的利率，如果是30年，其实至少还要加上0,5%）
Tilgungssatz: 1% --> 每年还贷金额：3,6k

即使以上这样优惠的条件，每年的还贷金额也超过了房租收入。更为重要的是，30年后，尾贷超过50k。所以30年之后靠出租收益一套房子是无法实现的。实际需要46年多才能还清贷款。

如果把Tilgungssatz 提高到2%，30年可以基本还清，但是每年的还贷金额是4,5k，即每月要额外投入100欧，三十年就是36k。这里还没有算Kaufnebenkosten，大约12-13k。另外一个重要的因素是存款或其他投资的回报率，因为这36k的追加投入如果用于其它投资，同样可以获利。

如果把租售比降低到20，那么上面的计算结果就完全不同了。每年有5k的房租收入，也就是说Tilgungssatz可以提高到2,5%，26年就可以还清贷款，并且无需额外追加投资，这才是靠出租收益一套房子。

所以我个人的看法是以租售比20为上限。如果真的是地段，装修，房客等因素都很理想，可以放宽到22，但是更高我肯定是放弃的。

当然这只是个简化的计算，很多因素比如房租和房价的上涨，房屋的维护费用，出租的连贯性等等，因为无法量化，只能靠个人的感觉和经验来判断。