看中一栋MFH，想买来投资，想请问大侠们的意见。。。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-25 12:06

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如题，看中一个MFH，觉得地点位置不错...房子还没有实地看过，约了下周的时间看房子。。。。其实是第一次看房子，所以想问问大家，看房子最重要看什么，最重要要问什么......

房子基本情况是1910年的房子，2007年kern sanieren过，当然修了哪些需要问，房子一共4个wohnungseinheit，都大约70平米左右，现在是否全部租出去还不晓得。。。。我所有信息都是他网上提供的。。。。实地下周才去看。。。。整栋房子315的居住面积，好像600左右的grundstueck，临街，楼下就是strassenbahn，虽然是小城，但交通算便利的了，卖不到400K欧

还想问问这种想买来租出去投资的，买的时候要注意什么。。。什么是最重要，一定要考虑的。。。

唉，赚点钱不容易啊！！！

sdong · 发表于 2013-4-25 12:42

如果你不怕Mietnomaden，那就买。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-25 18:56

就是价格很合适。。。。不过还不晓得房子怎么样呢。。。呵呵

whithomas · 发表于 2013-4-25 19:18

这种房子租金不高，租客层次也不高，维护保养贵，麻烦比收益多，便宜没好货

jeditech · 发表于 2013-4-25 21:11

既然是小城市，房子升值空间可能不是很大，那么租售比就更重要。售价400k，如果整楼每年冷租能有22k以上，租售比就是18或更低，价格上也算合理。房子的硬性条件除了地段之外现在无法判断，其他软条件如房客的情况，当然也要考虑。

主要觉得买下整个MFH的风险比较大。如果是买MFH中的一个ETW，那么维修保养还有Ruecklage。作为唯一的Eigentuemer，前房主当然不会有什么Ruecklage给你，以后所有的维修费用都要楼主承担。虽然kernsanieren过，但毕竟是100多年的房子了，后期投入不可低估。

如果有400k的投资实力，我会在最近的大城市的Toplage买两个比较年轻的ETW，分散风险，保值，出租不用担心，平时管理有Verwalter，基本维修有Ruecklage。

jeditech · 发表于 2013-4-25 21:14

sdong 发表于 2013-4-25 13:42
如果你不怕Mietnomaden，那就买。

Mietnomaden 的确很麻烦，但是今年Bundestag已经通过了新的法律，处理起来比以前简单多了，不用打长年的官司。如果房客拖欠房租，那么通知他限期把房租付到Notaranderkonto，如果不执行，直接向法庭申请Zwangsraeumung。

sdong · 发表于 2013-4-26 08:04

jeditech 发表于 2013-4-25 22:14
Mietnomaden 的确很麻烦，但是今年Bundestag已经通过了新的法律，处理起来比以前简单多了，不用打长年的 ...

那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用。律师费用都很多，很贵。虽然有新的法律，但这种人什么都能干，他可以付一部分，你就要重新等Frist。他可以把房子弄坏。他如果Insolvenz，你一分拿不到，也赶走不了他。Zwangsraeumung也很贵，是你要付的。
推荐上Vermieter的Forum看看，你就知道了。

当然这是个人意见。

jeditech · 发表于 2013-4-26 08:45

sdong 发表于 2013-4-26 09:04
那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用。律师费用都很多，很贵。虽然有新的法律，但这种人什么都 ...

那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用

很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

sdong · 发表于 2013-4-26 09:40

jeditech 发表于 2013-4-26 09:45
很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

哈哈。你去看过他们保的什么吗?
http://www.alte-leipziger.de/ver ... chutz.htm?tabindx=1

唯一的一条是
Ihre Mieter haben die Wohnung herunterkommen lassen. Jetzt wollen Sie den Mietvertrag kündigen. Aber die Mieter stellen sich quer.

里面没有针对Mietnomaden的，上面那条是保你能不能kuendigen的。

我建议你打个电话给ALT Leipziger，问问如果你有Mietnomaden，他们保吗，都保什么。

有一些保险公司有专门的Mietschutz，你去问问价钱，很贵。一般算下来不核算。
而且是每个Wohnung一个保险。

其实律师费和Gerichtskosten是小事，最终是精神上，时间上的问题。
如果你贷款，他不付房租，你的承担很重。

sdong · 发表于 2013-4-26 09:44

jeditech 发表于 2013-4-26 09:45
很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

Hier, es gibt 4 Versicherungen dafür, ist nicht so teuer:

http://www.finanzen.net/nachrich ... Mietnomaden-1624477

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