来问个租金收入缴税的问题

绿苹果核

如果有资金，那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资，且盈利高于贷款利息，那么出租房可选择贷款。所谓贷款利息退税，只是拿回部分你已交给银行的钱，并没有得到什么好处。真正笑在最后的是银行。
如果你的收入刚进更高一级收入税的阶层，那么，贷款买房也许可以挽救你。

jeditech

不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小，税务上有优惠。

目前房价大幅上涨，买房的确要注意性价比。如果是出租，我的原则仍然是投资一线大城市，但是租售比20以上的基本不考虑。至于房客的挑选，就像炒股时选股票一样，有相当大的运气的成分，而赖着不交房租的人，毕竟是少数。

贷款利息退税的政策，其实也适用于其它金融投资方式，只是贷款炒股的人不多见而已，因为一般金额还不至于大到要贷款，而且风险太大，银行要求的利率也比住房贷款高很多。所以是否贷款，和投资方式没有关系。当然，只要贷款，笑的永远是银行。

个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用，每年2%的折旧可以退税，这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW，以年冷租1万算，地价算20%，每年折旧就是3200欧，也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung，虽然是花了钱，但是提升房子价值的同时，还能退税，这也是其他投资方式无法相比的。

如果投资房产真的那么不值，这几年房价也不会涨得这么离谱了。

iohsu

jeditech 发表于 2013-7-8 00:21
可能我上面没有说清楚，Modernisierung的费用一样可以当年全额退税，与一般维修费用不同的是，Modernisie ...

多谢多谢！那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租？不错不错。

那就是要注意前三年不能修得太多，应该稍微修点，先租出去，然后之后慢慢修？

jeditech

iohsu 发表于 2013-7-8 10:20
多谢多谢！那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？Modernisie ...

那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？

是的，材料人工都算。

Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租？

退税和涨房租没有直接关系，所以互不矛盾。当然，涨了房租，要多交税

那就是要注意前三年不能修得太多，应该稍微修点，先租出去，然后之后慢慢修？

就是这样，合理安排维修投入，最大限度利用退税优惠。

emit

马克

luhui2012

绿苹果核 发表于 2013-7-8 00:33
如果有资金，那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资，且盈利高于贷款利息，那么出租房可选择贷 ...

多谢

viviever

jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...

个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用，每年2%的折旧可以退税，这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW，以年冷租1万算，地价算20%，每年折旧就是3200欧，也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung，虽然是花了钱，但是提升房子价值的同时，还能退税，这也是其他投资方式无法相比的。

对于Steuersatz比较高的家庭比较合适，根据德国税务上的Ehegattensplitting制度，家庭（非单身）年收入Brutto超过52.882x2=105764欧部分交spitzensteuersatz 42%. 这种情况下有免税额的话盈利效果相对显著。
假设家庭年收入Brutto 6万欧，人均年收入3万欧的Grenzsteuersatz是31.53%，效果就差一些。
Steuersatzliste参考 http://upload.wikimedia.org/wiki ... 10_2014_150kEUR.png

whithomas

viviever 发表于 2013-7-4 23:49
个人年收入5.3万以上的部分Spitzensteuersatz 42%, 有个Reichensteuersatz好像是几十万欧以上的年收入部 ...

这样虽软可以少交税，但却要多交利息。只是交给国家，还是交给银行的区别

whithomas

jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...

兄弟你考虑了那么多细节，却始终没搞清一个最主要的问题， 最近为什么房价涨。
投资德国房产是回报率很低的投资，之所以最近资金涌入是为了避险。等到欧洲经济稳定恢复后避险资金会离场。结果就象进入黄金市场的避险资金，等美国经济稳定后纷纷离场，本来暴涨的黄金价格暴跌。当然房产不是那么容易套现，所以价格波动不会象黄金那么大。在德国买房自住是不错的，投资房产回报低，很多时候甚至比不过传统行业。投资一定要看清大方向。

bob

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