签了Notar，今天收到要买的房子这个村一封信，关于Vorkaufsrecht的

strong

jeditech 发表于 2015-4-10 09:53
是的。

聚元就不用客气了，大家在论坛上就是互相交流，有需要的时候帮个忙。祝你买房一切顺利。

因为 Teilungserklaerung, 卖家各有一个 Grundbuch Sondereigentum mit Miteigentumsanteil, 如果按两个Kaufvertraege, 比如说女方接受女方的, 男方接受男方的,也就是说, 每个合同上只有对方的一个签字, 如果在卖家的Teilungserklserung 里对方各自有对方房产的实际使用权, 那买了之后, 买家只买了房产权, 却没有实际使用权,卖家楼上楼下一搬家,就接着住,买家搬不进去, 会存在这种情况么?还是一定要每个合同两个卖家都签字,或者怎么保障买家的实际使用权? 属于男卖家的Einliegerwohnung 现在有租户,这个我们不怕, 争取kun掉. 主要关心实际使用权的问题,还是我想多了.

jeditech

strong 发表于 2015-4-10 12:22
因为 Teilungserklaerung, 卖家各有一个 Grundbuch Sondereigentum mit Miteigentumsanteil, 如果按两个K ...

一般Kaufvertrag里都会写明买家得到的房子是lastenfrei，也就是说Grundbuch中所有的Lasten都要去掉（Diesntbarkeit除外），包括Abteilung II和III。这包括所有有关使用权，抵押，和Hypotheken等等的限制。有合同的保障，你不用担心，签字后Notar会处理这些事务。如果卖家故意隐瞒，是要承担法律责任的。

特殊情况下，如果房子保留某些Lasten，那么合同里要注明。所以像你想象的那种情况，如果不是卖家，中介，Notar甚至银行合伙骗你，是不会发生的。

strong

jeditech 发表于 2015-4-10 13:47
一般Kaufvertrag里都会写明买家得到的房子是lastenfrei，也就是说Grundbuch中所有的Lasten都要去掉（Dies ...

这点上有些瞎操心了。

1。 这种 Grundstück + EFH mit zwei Grundbücher mit Teilungserklaerung 难道完全没办法一个 Kaufvertrag 处理么? 只见到了notar助理，助理不是很确定。
2。 如果两个合同处理，两个签合同的时间难免总会出现误差，两个卖家已经分开过了，上次去中介男的都没去，虽说地皮和大部分房子属于女的，怎么避免最后只签成一个合同的局面? 如果男卖家反悔不卖了，那不是留了一个EFH 里面的 Einliegerwohnung 没买过来，那就太糟心了。

jeditech

1。 因为产权已经分开，我觉得不太可能一个合同解决。如果Notar还有什么其他办法，麻烦你告诉我，也涨点知识。
2。

如果男卖家反悔不卖了，那不是留了一个EFH 里面的 Einliegerwohnung 没买过来，那就太糟心了。

这的确是个隐患。尽量跟卖家协商，争取两个合同同时签。或者要求Notar在合同内写明必须两个都卖，不然一个都不买。不过这点对合同改动较大，牵涉到两个卖家和中介，难度很大。

strong

jeditech 发表于 2015-4-10 21:56
1。 因为产权已经分开，我觉得不太可能一个合同解决。如果Notar还有什么其他办法，麻烦你告诉我，也涨点知 ...

好的，我尽快和notar联系一下，看这种情况到底怎么处理，有什么消息告诉你，谢谢。

1. 如果一切如愿都顺利的买下，租客也搬走了，买家想把Einliegerwohnung 墙上开个门，和hauptgebaeude 连起来，是不是一定要先去官方 aufheben 已有的 Teilungserklaerung(如果在和卖家签合同时没消除的话)， 在网上看过 做个 Teilungserklaerung 好几千呢，不知道消除贵不贵，还是只要买家两个私下同意就好了，只要不考虑再卖房就可以不消除Teilungserklaerung呢?

2. notar 了的合同有反悔期么，是不是哪家反悔，要付相应比较高额的费用呢?

jeditech

strong 发表于 2015-4-11 07:50
好的，我尽快和notar联系一下，看这种情况到底怎么处理，有什么消息告诉你，谢谢。

1. 如果一切如愿 ...

1。你两个房子都买了，房子做什么修改，不用登记了。如果以后要分开卖，把门洞封起来就是了。
2。合同签字就没有反悔期限了。如果毁约，要根据合同条款支付赔偿。

strong

jeditech 发表于 2015-4-11 21:06
1。你两个房子都买了，房子做什么修改，不用登记了。如果以后要分开卖，把门洞封起来就是了。
2。合同签 ...

谢谢。

两个卖家当年分家的时候 Teilung gemaess § 3 WEG, 女卖家的 grundbuchbaltt 显示一个 Flur 两个 flurstücke, groesse 是两个flurstücke 的总和，和expose 给出的地皮面积一致， 男卖家只分得这个EFH 里的 Einliegerwohnung, 地皮groesse没有任何angaben, 如果买家全部买过来，先按两个合同来算，买家得到的两个grundbuchblaetter, 那这两个grundbücher, 是
1。 Wohnungsgrundbücher，如果是，会有什么nachteile么
2. Hausgrundbücher
3. 其实无所谓，因为整个房子和地皮都买过来了，拥有了所有产权和使用权就好了

jeditech

三选一：3

strong

jeditech 发表于 2015-4-10 09:20
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮 ...

你最后的建议非常好: 和银行谈了，beraterin 承诺这周给我出个 Zusage Bestaetigung, 有了Zusage 就看卖家卖不卖了，贷款10万，银行把expose 和工资单复印了，说notar会负责审核grungbuchauszug, 如果后面出了entwurf，银行也要一份，可以做正式贷款合同了，后面有了notar termin 也告诉银行，会在notar 那天给我grundschuldbestellung 和 贷款合同，主要notar 和自己审核好kaufvertrag Lastrenfreiheit 就好了。

1。 notar  审核grundbuchauszug 的时候，能知道卖家现在的grundschuld 还有多少么? 因为要启动一个belastungsvollmacht, 是不是我的银行先转卖家的欠款给卖家的贷款银行，剩下的转给卖家，如果卖家的负债高于kaufpreis呢，会不会僵在那里，看过一个帖子卖家要赔一些 vorfaelligkeitsentschaedi 而拖着进行不下去了.
2。很想起用一个 notaranderkonto, 费用我查了一下，大概600, 可以接受，你建议用notar konto 么?

jeditech

1。你的贷款银行会把钱直接转给对方的贷款银行，其余金额转给卖家。一般对方欠款不会高于Kaufpreis，房价毕竟还是在涨，而且他也还贷多年了。
2。现在私人买卖普通的民用住房一般很少用Notaranderkonto了，因为基本没有什么风险，没有必要花这笔钱。我们中国人经常担心受骗，我觉得主要是国内这类事情太多，大家都很谨慎。德国这方面的法制法规很健全，一般私人卖家想诈骗，绝非易事。