德国房产价格趋势

hallo_panda

据德新社报道，联邦银行估计，德国 目前特别有吸引力的大都市住房价格 过高。德国的央行周一在法兰克福表 示，最新的房地产价格与人口及经济 因素的长期趋势不相吻合。特别是慕 尼黑、汉堡、法兰克福等大城市中心 地带，公寓楼的房价被最多高估20%。 在较小城市，房价也被高估5-10%。但 独栋别墅的价格没有明显的偏差。过 去三年，大城市住房价格上涨超过 25%，全德国的平均上涨幅度为8%。 联邦银行指出，房价偏高目前对总体 经济尚无显著的风险，但购房者要警 惕可能出现的价格调整带来财产损 失。

jeditech

jingnan 发表于 2013-10-23 18:51
我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2% ...

即使租售比20，其实回报也没有5%，因为还有房价10%以上的Nebenkosten，而且这笔钱是收不回来的（不考虑以后房子升值）。所以10年前利息还在5%左右的时候，当时一般建议买房投资的租售比不应该超过18，现在利率低了，租售比可以提高到20。

回楼下点评：Nebenkosten的退税效益其实很小。以房价的12%算，每年退2%，即使税率按40%算，每年退回来的税还不到房价的千分之一。

jingnan

美国在继续印钱，每个月800亿刀， 一年快1万亿了，好像差不多是其GDP的6.3%，加上正常情况下的通膨3%， 基本上就是10%。美国印钱，欧洲就不得不印，否则人家拿白纸换你真金白银。这几年房地产年增长10%左右，印证了这一点。
不进行财产投入，基本上就是你的钱被稀水10%。
为什么投资房地产呢？ 因为这里有3% 的贷款，就是说你贷款部分，自动有7%的盈利(假设房价继续涨的话)。  如果你是20%首付，你的100%房产增值，那么撬动的盈利可观。

照目前情况看，美国没有找到比印钱更好的解决方法。那么，买房及房价增长，是不可避免的。


当然，一定有人喊房价贵，那是从租房一方来讲的。但是在市场经济情况下，国家无法干预。几年来房价涨，没有受控制，说明这点。

大家可以查看我的旧帖，为什么现在要买房。

http://www.dolc.de/forum.php?mod ... &extra=page%3D1

交10聚元，物有所值。

jeditech

就业，就业，还是就业。人口流向大城市目前是大势所趋，不可逆转。供需关系决定价格，这就是市场经济，喊房价高的人再多，也无法改变。楼上说的通胀当然也是推波助澜。

jeditech

这几年一线大城市的Toplage盖了不少高端甚至豪华级的公寓楼，把整个城市的房价数据拉高了。虽然普通中等地段的房价也涨，但是涨幅与顶尖地段的豪华公寓无法相比。慕尼黑市中心的Penthouse，月租五六千，售价都是七位数，在这样的价格吸引下，开发商当然是唯利是图，趁现在大赚一票。在这一点上说，Bundesbank的说法是有道理的。因为从根本上看，这种豪华住宅是边缘市场，有能力购买的人极为有限。报纸上说过，主要是企业主，演艺圈的人，比较著名的球员，教练，成名的艺术家，等等。这些人因为经常更换工作地点，又有经济能力，所以在几个大城市都会购买住宅，但不会在同一城市购买多套。所以这些人买完之后，那些豪华Penthouse基本就没有人买了。一旦经济形势出现转折，这些房子贬值是最严重的。

jingnan

http://www.lr-online.de/nachrich ... n-zu-teuer;art77647,4365160

这个是德文版。 Bundesbank自己印钞票，同时警告房价贵。

hallo_panda

市中心的房子是不是还有投资价值呢

jingnan

hallo_panda 发表于 2013-10-22 18:02
市中心的房子是不是还有投资价值呢

我觉得，要找物美价廉的， 就有投资价值。虽然等于没说，但是细心找，还是有区别的。

hallo_panda

不过很多情况可能并没有这么完美的结合啊，比如物美但是价高，或是价廉但是物一般，你选择哪个呢？？

sisifly

德国每一波房价上升期为3-5年。这一波是2009年开始的。