投资老人公寓，4.75%的Mieterendite，风险大吗？

xenia

看到一个Pflegeheim广告，一间房内内外外全算下来不含税和notar，135k，月纯租金扣除管理费，保险费，整修费，剩下535欧，租金纯利率4.75%！
房租合同是25年的，期间无需任何操心，而且不管是否空置，租金照付，25年之后可以续合同。
看上去很诱人吧，但是不知道这种有没有风险，风险大不大。
我能想到的是，如果此间老人护理公司倒闭，又没有人接盘，这种老人公寓是不好卖的，可是看广告这家公司是专门做老人护理公寓的，全德国有50家它们的pflegeheim在各地，再想想德国的老龄化，觉得风险很小。房子在Mainz，我在Bayern，不过这个应该无所谓吧。
如果大家觉得有问题，欢迎来拍醒我啊！
如果大家觉得这个很好，有兴趣的，我也乐于推荐

雨中彩虹

这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是在投资理财里面根本算不上好的。
买房出租投资除了租金回报，我觉得更重要的是看中了房产保值。在德国还要加上地皮的升值。所以大家才会买房投资，实际上主要是抢好地段的地皮。
如果光看4.75%的回报率，那直接买理财产品好了。

nanjinger

前个月北德的风电投资者失败 不记得了?

那可是清洁能源

xenia

雨中彩虹 发表于 2014-1-17 09:27
这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是 ...

谢谢你的意见，我也是觉得买这个房子其实就是买理财产品，利润不算高但是风险也小，还有一个好处是，交给银行的利息可以抵税，房产每年2%的贬值可以抵税。
这种老人公寓之后再卖到底会不会有升值我就不知道了

youyou02

雨中彩虹 发表于 2014-1-17 09:27
这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是 ...

雨中彩虹说的有道理。投产房地产，一是考虑租金收益，二是考虑房产的保值和升值。而保值升值的前提是流动性。这个公寓应该是只能租给这家公司，所以流动性不强，要慎重考虑。

wimlwiml

这种类似的房产投资很多的,不一定要老人公寓,回报率基本都在5%左右, bayer地区也有不少,网上搜一下就有了.
这个房子如果只能做老人公寓,可能以后的增值率不高. 除此之外,你还要看下instand的费用高不高.有很多杂7杂8的费用,要问清楚哦.还有房子的年代等也是估评的参数.

xenia

wimlwiml 发表于 2014-1-17 10:38
这种类似的房产投资很多的,不一定要老人公寓,回报率基本都在5%左右, bayer地区也有不少,网上搜一下就有了.  ...

看广告里除了管理费，维修费和房户保险，没有其他费用了，我在原文里的nettomiete是把instand已经扣除了
房子是新房，刚盖好，在做内部装修

chezshen

xenia 发表于 2014-1-17 10:00
谢谢你的意见，我也是觉得买这个房子其实就是买理财产品，利润不算高但是风险也小，还有一个好处是，交给 ...

太远了 ，你还是你周边投资一个把

xenia

nanjinger 发表于 2014-1-17 09:58
前个月北德的风电投资者失败 不记得了?

那可是清洁能源

我也是nanjinger啊，老乡给我补补风电的新闻呗，我有朋友也在汉堡投资了个风车，好像没亏也没怎么赚，主要是维修费用太高

xenia

youyou02 发表于 2014-1-17 10:28
雨中彩虹说的有道理。投产房地产，一是考虑租金收益，二是考虑房产的保值和升值。而保值升值的前提是流动 ...

是的，这个房产没有流动性，当然如果我要用钱，要卖房可以再找下家，但是相比普通房子难多了，所以流动性升值前景啥的基本可以不考虑了。主要看好的是省心，不用自己找房客，不用担心不交租金，我买它是想给自己买个养老保险。