德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

资深小地主

小地主本来计划花时间写一篇综合介绍德国房地产收益的文章，由于时间原因和文笔不好，一直没有开始。正好家版有人期待，我就化整为零，先介绍一下房地产四大收益之三：财务杠杆。本来按照我的计划是按照顺序依次介绍
收益一：租金收入，
收益二：房屋增值，
收益三：财务杠杆
收益四：税收优惠

杠杆在财务或者金融里面的意思说白了就是借债，即借别人的钱进行投资。很多人在计算德国房地产的投资回报的时候发现不是特别有吸引力，很多情况下就是因为他们忽视了财务杠杆的作用。小地主认为房地产是能用于抵押的最好实物资产，在德国，你可以以购买的房地产为抵押借入购买成本100%甚至120%的金额。投资回报率超过借债成本，那么投入资金的回报率会随着借贷的比例的增加而成倍增加，如果操作得当，一个年收益率5%的房地产可以为你带来超过20%的回报。最佳状态是以很少的现金投入获得足够的产生现金流来支付利息和各种开销。

当然，一定注意要财务杠杆是个双刃剑，如果投资回报低于借债成本的话，那么投资人的回报将大幅减少，甚至大幅亏损。因此使用财务杠杆应该慎重。这条十分重要，即如果你以3%的利率贷款，房地产综合收益（参见我提到的4大收入，不光是房租收益）低于3%，那你就在赔钱，搞不好还赔本。

专业的分析和判断投资决策一般都采用NPV或者IRR等方法，在这里我为了简单起见，下面的举例在分析财务杠杆的因素时，只考虑房租收入的情况，其他因素一律默认为不变或者不考虑。

图表



从上面的对比可以看出，尽管情况二利息和利息支出比情况一都要高，但是这10000欧元资金的收益高达23%. 如果这个人有50000欧元，10000欧元购置这处房子之后，预留10000欧元应急，操作的当的话（根据不同人的情况会有一些窍门在里面的），剩下的30000欧元应该还能买两套同样的房子。

当然，在实战操作中，现金流这个概念也十分重要，我们应该考虑还本的因素。尽量把现金流控制成正的。感兴趣的同学可以等小地主有时间写篇关于这话题的帖子，等不及的同学可以看穷爸爸，富爸爸那本书。需要这本书的，给我留email。

two steps

沙发！

buh

我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

two steps

lalos 发表于 2014-2-10 09:51
写的很好！支持！
不过，有几个问题请教
1，一个购房总费用10万欧的房子，年租金是否能达到5000欧呢。个 ...

我想楼主给的只是个大概的例子

出租的贷款的确比自住的高，比如sparkasse 高0.4% (20%首付), sparda west 0,35%（40%首付）
但是软磨硬泡也可以按自住的利息给，就看怎么跟银行谈的了。

另外新年后利息又低了呢， 听说有朋友的朋友自住拿到了10年2,09%的，眼红啊！！！！！

youyou02

我是第一个收藏的，关注，请lz继续。

buh

lalos 发表于 2014-2-10 09:00
请教，这种情况下，10年以后，如果利息涨了，一般如何处理呢
卖掉房子还是一笔还清余款或者续贷高利率的 ...

取决于你打算如何投资，是看好房子大涨，还是就想吃房租，一般会10年卖掉，或者再做10年或者5年的贷款

清丽脱俗

哎哟，财务杠杆不是这样子算的好不好，怎么算得像小学生一样，看样子就没在大学读过财务的。

豆猫

buh 发表于 2014-2-10 08:53
我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

能告诉一下是哪家银行吗？

jeditech

lalos 发表于 2014-2-10 10:33
请教，如果10年之后，卖掉房子，那么卖房子的款项是不是也得交个人所得税。
假设，现在房子买价是10万， ...

首先，十年之后卖掉房子如果有盈利也是免税的。
其次，即使十年之内卖掉房子，也只是盈利部分要交税，不是全部卖房所得都要交税。

jeditech

lalos 发表于 2014-2-10 10:13
是的，明白lz只是举个例子，呵呵
因为对投资完全不懂，所以其实想请教下还需要考虑哪些相关因素，总觉得 ...

利率的确是一个极不稳定又很重要的因素。我个人的看法是首先考虑绑定利率10年，如果确定要长期投资，并且处于低息阶段，也可以考虑直接签20年。Zinsbindung到期之后如果尾贷金额仍然可观，如果处于高利率阶段，考虑出售，如果是低利率阶段，那么签Anschlussfinanzierung。

jeditech

lalos 发表于 2014-2-10 11:05
请教，这样是不是说，如果不考虑房租收入的话，只要看中的房子有升值空间，那么就可以简单的买进卖出赚取 ...

在德国炒房的确不是那么简单的，因为买房的时候Nebenkosten比较高，目前已经是10-12%左右了。因此要盈利的话，首先得把这12%的"手续费"赚回来。这在目前的形势下，在一线大城市应该不困难，其他地区就不容易了。

而且计算盈利的时候，并不是简单地用卖出价减去买入价，还要考虑折旧。

buh

lalos 发表于 2014-2-10 09:23
另外，又想到一点。听说wohnung的话，还得每月定期交一定的费用用于整个房子以后的维修。这个费用也得从冷 ...

每个房子不一样，ruecklage根据面积，baujahr等等因素决定。hausgeld里面有一部分可以转给mieter，一部分必须在自付，但是管理费等也是可以用来退税的。

iohsu

赞一下，哈哈，终于有个资深地主来谈谈德国房市，鼓掌！

great

写的不错，就是比较乐观，估计适合于几年前的操作，目前房市过热其实就是因为很多人看到甜头后不断加入这个大军，所以目前其实最大的问题是入市时间段的问题，是否是高点进，悲催的低点出。最具体的市场表现就是，由于房市过热，房价过高，超出租金上涨范围，使得目前的正常的市场投资房的回报率鲜有5%左右的，有的话，蹊跷的居多。还有最大的投资障碍就是过高比例的附加费用，以及不可预测的后期租客不良行为造成的损失。

资深小地主

真热闹啊，我慢慢回复和评价。不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈利模式，适合不同的人群。投资同投机也是不同的概念，不应该混到一块去。

资深小地主

豆猫 发表于 2014-2-10 09:25
能告诉一下是哪家银行吗？

大家经常问哪家银行贷款利率低，哪家银行额度高，其实这背后还有很多的其他的因素，比如贷款人的收入，职业稳定情况，资产情况，贷款方式，贷款顾问的个人喜好等等。小地主最早走过弯路，有机会介绍一下。

dornmann

例子给的太好，实际操作中有很多不确定因素。例如租客欠租，和租客打官司等。如果10年后，利率升高，就算出售，也难卖好价钱

Gladys

我听一个德国同事说，这里二套房也要交不少税，有没有这个说法？

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-10 13:32
真热闹啊，我慢慢回复和评价。不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈 ...

不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈利模式，适合不同的人群。投资同投机也是不同的概念，不应该混到一块去。

真是所见略同

之前我的几个帖子里就跟一些同学讨论过投资和投机的区别，以及在德国投资房产的利弊。很多人用国内炒房的眼光来看德国房产的投资回报，其结论是清一色的排斥，因为附加费用高，房租上涨受法律约束，法律对房客的保护等等。这些都是事实，但如果对德国房市和相关法律有深入的了解，就会明白其实房东同样可以用法律武器保护自己的利益，以及投资风险低，回报稳定等优势。

stella1016

有套投资房，到目前还是觉得费用比较高。开始想想每年能有点盈余，现在看来维修费用确实不容小觑，还是要往里面投钱的。

资深小地主

dornmann 发表于 2014-2-10 13:17
例子给的太好，实际操作中有很多不确定因素。例如租客欠租，和租客打官司等。如果10年后，利率升高，就算出 ...

你说的是有道理的，实际操作中还是有很多挑战和不确定性的，我给的例子的目的是为了让大家对于财务杠杆的魔力有一个直观的了解。我会另开帖子谈在德国当地主的风险与防范

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-10 14:25
请教，比如lz给的例子里面，只计算了利息和房租的关系，难道投资房贷款本金不需要还吗
一般银行要求的最 ...

呵呵，你说的有道理，你说的是在实际操作中需要考虑的，其实我帖子的最后一段专门提到了现金流这个概念和还本的事情，只是因为时间有限，我计划另开贴讨论。

stella1016

lalos 发表于 2014-2-10 14:25
请教，比如lz给的例子里面，只计算了利息和房租的关系，难道投资房贷款本金不需要还吗
一般银行要求的最 ...

个人所得税要先把利息刨开再计算的。

jeditech

lalos 发表于 2014-2-10 15:25
请教，比如lz给的例子里面，只计算了利息和房租的关系，难道投资房贷款本金不需要还吗
一般银行要求的最 ...

400欧的月房租收入首先就得交个人所得税，税后到手可能就2,3百了吧

除了利息之外，每年2%的折旧也是免税额。楼主例子中总价10万，除去Nebenkosten和地价，房价算7万，每年就是1400的折旧，每月100多点，加上其他免税项目，其实要交税的房租不到200。如果贷款多一些，至少在开始几年内，房租基本上可以做到全部免税。

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-10 14:52
支持开新帖继续讨论哈，呵呵！
本人没学过经济，完全不懂投资，用简单的数学算算，也觉得不确定因素太多 ...

做投资会简单的数学就够了，不需要太高深难懂的东西。如果一个东西你不懂，就不要去碰。

资深小地主

jeditech 发表于 2014-2-10 13:45
真是所见略同

之前我的几个帖子里就跟一些同学讨论过投资和投机的区别，以及在德国投资房 ...

卷饼狂热分子

借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要多赚这2300，多得是办法...

而且有一点不明白，这算资金收益率只是简单的2300/10000? 你之后每个月还的贷款不是钱？

江南织造

我曾经看过一篇德国写的不错的房地产投资的文章，拿出来跟大家讨论下：

地址

http://www.bodenseepeter.de/2012/04/08/rendite-mit-immobilien/


Meine erste Wohnung

Meine erste eigene Wohnung ist eine kleine Einzimmerwohnung, denn ich wollte mit einem minimalen Betrag meine ersten Erfahrungen sammeln. Sie ist knapp 40 qm groß, liegt in einer mir gut bekannten Kleinstadt und hat mich 47.500 Euro gekostet.

Der Kaufpreis hat sich wie folgt zusammengesetzt:

Kaufpreis

    47.500 Euro Kaufpreis

Kaufnebenkosten (2.470 Euro)

    1.780 Euro Makler
    1.520 Euro Grunderwerbsteuer
    480 Euro Notarkosten Kauf
    80 Euro Eintragung Grundbuch
    210 Euro Notarkosten Grundschuld
    180 Euro Eintragung Grundschuld

Den Kauf der Wohnung habe ich finanziert, denn ich wollte unbedingt auch diesen Teil üben. Ich habe darum für den Kauf der Wohnung ein Darlehen bei einer Bank abgeschlossen, das über 50.000 Euro läuft und faktisch mehr als 100% des reinen Kaufpreises finanziert (weil 50.000 Euro die Mindestsumme des Darlehnes war).

Darlehen

    Darlehensbetrag 50.000 Euro
    Zinssatz 4,1%
    Zinsbindung 10 Jahre
    Tilgung 1%
    effektiver Zinssatz; 4,18% (die Zinsen sind für neue Verträge mittlerweile weiter gesunken)
    ich bezahle also 4,18% Zinsen plus 1% Tilgung pro Jahr = 5,18%

Ich habe mir also 50.000 Euro von der Bank geliehen und brutto (= inklusive aller Kaufnebenkosten) 51.690 Euro für die Wohnung bezahlt. Das macht 1.690 Euro Eigenkapital, das ich aus meiner Tasche für den Wohnungskauf benötigt habe.
Die Wohnung wird von einer Verwaltung betreut, die mir auch gleich nach Kauf einen Mieter vermittelt hat und alle diesbezügliche Verwaltung übernimmt, also Kontrolle der Mieteingänge, Abrechnung der Nebenkosten, Abschluss der Mietverträge etc.
Mein Mieter bezahlt 340 Euro Kalt-Miete zuzüglich einiger Nebenkosten an mich. Die Nebenkosten sind für mich durchlaufende Posten, verwaltet von der Verwaltung, so dass ich in meine Kalkulation nur die Kalt-Miete einbeziehen muss abzüglich der Verwaltungsgebühr.
Miete

    340 Euro kalt
    10 Euro Verwaltungsgebühr

Bleiben mir also 330 Euro pro Monat.

Ich lege eine Monatsmiete iHv 340 Euro pro Jahr kalkulatorisch beiseite für Mietausfälle, Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten, so dass ich Nettoeinnahmen von 3.620 Euro pro Jahr habe.

Bezogen auf den brutto Kaufpreis der Wohnung (inklusive aller Kaufnebenkosten) von 51.690 Euro habe ich jährliche Netto-Einnahmen von 3.620. Hätte ich die Wohnung also bar aus eigener Tasche gekauft, so hätte ich mir eine Geldanlage zugelegt, die bei 51.690 Euro Kaufpreis eine jährliche Rendite von 3.620 Euro erwirtschaftet. Das ergibt eine Rendite von genau 7%.

Das nenne ich die Nettomietrendite, und sie ist mein mit Abstand wichtigstes Kriterium beim Kauf einer Immobilie.

Zum Vergleich: wer 51.690 Euro auf dem Bankkonto liegen lässt bekommt zurzeit kaum über 2% Zinsen dafür. So gesehen ist die Wohnung schon sehr rentabel.

Doch vier Aspekte erhöhen die Rentabilität meiner Wohnung: a) Finanzierung, b) Tilgung, c) Mieterhöhung und d) Steuer.

江南织造

Zu a) Finanzierung:

Erstens habe ich meine Wohnung nicht bar bezahlt, sondern nur 1.690 Euro eigenes Geld dafür gebraucht. Die restlichen 50.000 Euro hat mir die Bank für 10 Jahre geliehen, und sie verlangt dafür 4,18% Zinsen.

Da die Wohnung derweil aber 7% Rendite erwirtschaftet, bekomme ich zweierlei:

    Auf meine Investition von 1.690 Euro erhalte ich 7% Rendite pro Jahr.
    Für die geliehenen 50.000 Euro bezahle ich 5,18% Zinsen & Tilgung und erhalte ebenfalls 7% Rendite pro Jahr, also 7% – 5,18% = 1,82% Rendite auf Geld, das mir gar nicht gehört. Genau hier liegt das Geheimnis des Kapitalismus: ich verdiene Geld mit Geld, das mir nicht gehört.

In der Summe ergeben (7% auf 1.690 Euro =) 118,30 Euro PLUS (1,82% auf 50.000 Euro =) 910 Euro ganze 1.028 Euro Rendite, die pro Jahr für mich übrig bleiben.

Oder in anderen Worten: ich verdiene pro Monat (vor Steuer) 86 Euro an meiner Immobilie. Ich nenne das den Cash-Flow, und er ist genau das, was Konsum von einer Geldanlage unterscheidet: regelmäßiges Geld in meiner eigenen Tasche.

Da ich aber nur 1.690 Euro investiert habe entspricht das einer Eigenkapitalrendite von 61%. Denn 1.028 Euro Rendite für meine investierten 1.690 Euro entsprechen einer Verzinsung in Höhe von 61%.

Und die Tatsache, dass ich die Wohnung nicht komplett bar, sondern mit einer Finanzierung bezahlt habe, hebelt also meine Rendite von 7% auf 61%.
Zu b) Tilgung

Die erwähnten 5,18%, die ich pro Jahr an die Bank bezahlt, beinhalten auch 1% Tilgung, also Rückzahlung des geliehenen Geldes und damit eine Reduktion meiner Schulden. Diese 1% fließen also in mein eigenes Kapital, und je nach Betrachtungsweise kann man diese 1% in die Berechnung der Eigenkapitalrendite hinzuziehen. Sie würde dann auf 91% steigen.

Da mit jeder monatlichen Tilgung meine Schulden ein wenig sinken, sinkt auch der Betrag, für den ich Zinsen bezahlen muss. Da die Rate aus Zins und Tilgung 10 Jahre lang konstant bleibt (und den anfänglichen 5,18% entspricht), steigt mit jedem Monat der Anteil meiner Tilgung. Und weil die Tilgung durchaus in die Betrachtung der Rendite einfließen kann, steigt auch diese mit jedem Monat.

Oder in anderen Worten: die 91% sind nur der Wert vom Anfang, und es wird mit jedem Monat besser.
Zu c) Mieterhöhung

Mit meinem Mieter habe ich eine Staffelmiete vereinbart, also eine automatische Erhöhung der Miete um 2% pro Jahr.

Da die Mieteinnahmen auf der Haben-Seite meiner Rechnung sind, während Zins (und eventuell Tilgung) auf der Soll-Seite steht, steigt die erste jedes Jahr weiter an, während die zweite konstant bleibt (bzw. nach b) sogar leicht sinkt). Die Nettomietrendite meiner Wohnung beträgt darum im zweiten Jahr schon 7,14%, und im fünften Jahr 7,58% und im zehnten Jahr bereits 8,73%.

Umgerechnet auf die Eigenkapitalrendite (ohne Tilgung) entspricht das einer Steigerung von 61% auf 65%, 79% bzw. 103%.

Rechne ich die Tilgung noch zur Rendite hinzu, so sind es 95%, 108% bzw 111% (nach 1, 5 und 10 Jahren).
Zu d) Steuer

Einnahmen müssen versteuert werden, doch von den Einnahmen durch Vermietung kann ich 2% des Kaufpreises der Immobilie pro Jahr steuermindernd geltend machen.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 36% würden aus 1.028 Euro “durch Arbeit verdienten” Einnahmen netto nur noch 658 Euro netto. Wenn diese Einnahmen aber der Cash-Flow aus der o.g. Immobilie sind, dann werden daraus netto 769 Euro. Also nochmal ein Steuervorteil von 111 Euro.
Fazit

Auf den Pros und Contras und aus den ganzen Details von Rendite-Immobilien könnte ich ein ganzes Buch schreiben. Vielleicht mache ich das auch. Doch vorab einige kritische Punkte:

    Eine Netto-Mietrendite von 7% ist nicht immer leicht zu finden. In “zukunftssicheren” Gegenden (Zentren wie München oder glücklichen Inseln wie Konstanz) ist es sogar fast unmöglich. Darum kaufe ich dort auch keine Immobilien, denn in meiner Kalkulation ist eines nicht aufgetaucht: die Wette auf eine Wertsteigerung.In kleineren Städten, die ein diverses und gesundes Umfeld von Arbeitgebern und Universitäten haben, sind solche Renditen hingegen ab und an zu finden. Und genau dort kaufe ich.
    Die Haben-Seite hängt stark davon ab, ob die Miete auch tatsächlich bezahlt wird. Einen guten Mieter zu finden, ist darum ein wichtiger Teil der Kunst.
    Die Zinsen der Banken sind momentan noch tiefer als vor einem halben Jahr. Die Renditen sind darum noch besser geworden.
    Eine hohe Finanzierung (also 100%) bedeutet auch, dass man “nur” einen sehr kleinen Betrag investieren muss. Das ist ein großer Vorteil für alle, die sich früh im Leben um Kapitalbildung bemühen wollen. Ich wünschte, ich hätte das schon als Student begonnen. Doch wer eine größere Summe Kapital anlegen möchte, der muss mit dieser Methode viele Wohnungen kaufen. Hätte ich mit mehreren solcher Wohnungen zB 100.000 Euro anlegen wollen, so hätte ich 59 solcher Wohnungen kaufen müssen. Die sind jedoch in kurzer Zeit so kaum zu finden, und die Suche und der Kauf einer Wohnung ist eine Menge Arbeit.
    Es besteht ein Risiko nach 10 Jahren, wenn der Kreditvertrag ausläuft. Falls die Immobilie dann deutlich weniger wert sein sollte und die Zinsen für einen neuen Vertrag dann deutlich höher wären, dann würde ich Verlust erleiden.
    Bei einer finanziellen Staatskrise könnte es durchaus zu einer Sonderhypothek auf fremdgenutzte Immobilien kommen. Zumindest halte ich das für möglich. Eine solche Sonderschuld des Eigners (=ich) auf die Immobilie zugunsten des Staates würde eine 100%-Finanzierung schnell in die Verlustzone treiben.

江南织造

我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了。要投资房地产的话，还是要选对城市

浪里格朗

捧场

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

多谢分享。这个德国人的房子如果是出租了的话，他写的东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东西在超高房价地区肯定是不行的，虽然对操作的人的资金量要求不高，但是还是有一些其他素质上的要求的。我最早接触这个概念是就是看穷爸爸富爸爸，它其实整本书就在介绍这个观点（当然还有一些其他有意思的观点），这本书描述的故事是在凤凰城，而不是在昂贵的纽约或是湾区。所以大家一定要因地制宜，因人而异的进行操作。

chezshen

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

40平 5万不到。是拍卖房么。 太便宜了

johndoe

个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 17:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

20年后这套房子就直15或者20万了。等下一个经济危机就够了。基本10年一次。等吧

资深小地主

johndoe 发表于 2014-2-10 21:14
个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

金融界的前辈也来了，多谢捧场和指教

江南织造

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:13
多谢分享。这个德国人写的这个东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东 ...

我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häuslebauer Peter Eich
• vor 7 Monaten

    −

Mit Einnahmen und Ausgaben kenne ich mich berufsbedingt sehr gut aus! (Steuerberater)
Auch eine selbstgenutzte Immobilie produziert Cashflow, die eingesparte Miete. Während das Bargeld auf dem Sparkonto heute höchstens 2% Zinsen bringt, rechnet sich die eingesparte Miete mit mindestens 4% sehr gut. Außerdem verlieren Ersparnisse im Laufe der Zeit an Kaufkraft. Die Immobilie wird aber ihren Wert halten oder sogar steigern.
Meine selbstgenutzte Wohnung (17 Jahre alt) hat heute einen Wert von ca. 150.000,- Euro. Für diesen Preis habe ich sie damals als Neubauwohnung gekauft. Die Nachbarwohnung ist für 600,- Kaltmiete monatlich vermietet. Das macht im Jahr 7.200,- Euro eingesparte Miete. Hätte ich mein Geld auf dem Konto, würde ich jährlich 3.000,- Zinsen bekommen. Das macht nach Adam Riese 4.200,- mehr! Selbst wenn man noch Rücklagen und Hausverwaltung (ca.500,-) abzieht, bleiben netto immer noch 3.700,- Euro übrig.
Diese Rechnung dürfte doch wohl von jedem nachvollziehbar sein.
Bin auf Ihre Antwort schon gespannt.

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 18:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

这算资金收益率只是简单的2300/10000? 你之后每个月还的贷款不是钱？

还本和支付利息是不同的。利息是银行提供贷款的代价，没有相应的实际回报，因此是纯支出。而本金每归还一瓯元，房子价值中你拥有的部分就上升一欧元，因此还本是一种交换，不是纯支出，不应该从资金收益中扣除。

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 21:22
我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häusl ...

原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说不清楚。但是我比较认同穷爸爸富爸爸里面的如下观点：自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

古秘书

buh 发表于 2014-2-10 08:53
我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

这是哪家银行啊！？  连NK都付！？
估计 bonitaet 巨好

古秘书

江南织造 发表于 2014-2-10 20:19
Zu a) Finanzierung:

Erstens habe ich meine Wohnung nicht bar bezahlt, sondern nur 1.690 Euro eige ...

谢谢 分享

Mit meinem Mieter habe ich eine Staffelmiete vereinbart, also eine automatische Erhöhung der Miete um 2% pro Jahr.

这句的意思是。。。。？

古秘书

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:30
原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说 ...

自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

这指的是 自住房有贷款的情况吧

资深小地主

古秘书 发表于 2014-2-10 21:52
这指的是 自住房有贷款的情况吧

是的，作为屌丝，对我来说房和贷款是分不开的，呵呵。

卷饼狂热分子

jeditech 发表于 2014-2-10 21:23
还本和支付利息是不同的。利息是银行提供贷款的代价，没有相应的实际回报，因此是纯支出。而本金每归 ...

没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本金从来就不仅仅是1w！

资产收益率，也叫资产回报率（ROA），它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。

你说 “ 本金每归还一瓯元，房子价值中你拥有的部分就上升一欧元”， 这本金或者房子价值，不就是你投入的资产？ 难道资金收益率是收益除以纯支出？？那你首付的1W怎么也算纯支出

很简单的例子，你今年首付1w，一个月还1k，一年下来你投入了22k，只不过中间这12k是逐步投入的，所以算得时候也许只能算一半，也就是一年总投入本金16k，然后一年收益是2.3k, 年收益就大打折扣了吧，只有14.3%了。要是你每月还款多，那收益率应该更低。从这篇帖子的主题来说，讲杠杠作用，我觉得完全算错了。

不才，工科出身，没学过经济

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-10 21:15
20年后这套房子就直15或者20万了。等下一个经济危机就够了。基本10年一次。等吧

10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分的货币贬值。要说这是个成功的投资，绝对算不上。

况且人生能有几个10年，在德国拿点苦逼工资还要乖乖拿去还贷，最后青春没了，人老了剩几套房子... 对我来说，投资个自住房就够了，将来养老也够了，有闲钱会去干别的

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...

也就是一年总投入本金16k，然后一年收益是2.3k, 年收益就大打折扣了吧，只有14.3%了。要是你每月还款多，那收益率应该更低。

这每月1k的支出，不仅是利息，也包含本金，因此一年收益不仅是2.3k，还要加上相应已经归还本金的房子价值部分，也就是月供减去利息。当然，如果你只考虑现金收益，那么还贷期间的收益率的确要低很多，但是到贷款还清的那一刻，房子完全属于你了，那一刻的收益率要冲破屋顶了。

从这篇帖子的主题来说，讲杠杠作用，我觉得完全算错了。

杠杆两个字，的确不切题。

卷饼狂热分子

jeditech 发表于 2014-2-11 10:05
这每月1k的支出，不仅是利息，也包含本金，因此一年收益不仅是2.3k，还要加上相应已经归还本金的房子价 ...

本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多。这资金回报率真的不高。就算最后还清贷款房子是你的了，你投资的这10W欧，每年租金收入假设6k或者7k，年收益率也就6%或者7%, 绝对不会发生冲破屋顶的情况。

年收益率在你没换一分贷款的时候应该是最高的，因为有银行杠杠在哪里。那部分钱不是你的，却在为你产出。等你还完所有贷款，只有的收益率应该是最低的才正确。你的资金收益率是逐渐降低的，因为银行资金的杠杠效应在随着你还贷在减少。

比如你现在很土豪，一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么。 当然这里我没考虑房价和租金上涨的因素。

不知道我理解的对不对

zuzuzu

江南织造 发表于 2014-2-10 21:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者出现计划外的维修费用， 房主就要倒贴钱了。

资深小地主

多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了简单起见，下面的举例在分析财务杠杆的因素时，只考虑房租收入的情况，其他因素一律默认为不变或者不考虑"这一句话其实把很多变量都变成常量，且认为他们不变：比如房价，利率，房租，等等。忽略了各种费用当然也忽略了增值和折旧的优惠。
这个模型假设一年以后，能以同样的价格卖出，无税收，无手续费等。
我之所以只选房租和用1万欧元作为解释财务杠杆是因为：
1. 房租是实实在在看的见的东西，收了房租可以养家糊口，可以继续投资等等。房价只有卖的时候才会出现，能预测准10年之后房价是很难的，我的策略是只要房子能带来满意回报就好
2.一万欧元是一般的工薪阶层能拿出来的金额，我希望以这个例子告诉同我一样的工薪阶层，屌丝也是可以投资房地产的，不只是土豪
3. 考虑到很多人不是学金融出身，我的语言没有刻意追求专业用语，我讲的23%的回报是ROE，5%是ROA。
4. 当小地主的工作其实是很不容易的，同各阶层的人斗智斗勇，辛苦挣点租金，不适合所有人，尤其是有挣大钱门路或者想省心挣钱的人，但是好处是看到每月租金进帐，感觉这个辛苦挣钱很塌实，是值得的，而且一旦你成功入门了就很容易扩大规模，关键是如何操作，最关键的是前几步不能走错。同样是五万欧元，有些人只能买一套Wohnung，有些人操作的好可以买四套，而且现金流为正的时候，过几个月Eigenkapital攒够了，就又能买了，呵呵。当你上了地主这个贼船之后，规模越大风险越小。
5. 前几点讲的是实实在在的东西， 人需要有点梦想，让我们做点梦吧：如果每年房价涨3%，10万欧元房子每年涨3千，而且只投入了一万欧元而已。那么5年之后呢，10年之后呢？别忘了10年之后卖房是免收入税的！！ 如果你投了不是一万，而是5万或者10万呢？ 如果你不光是第一年投钱，每年都投呢？

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:56
10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分 ...

谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东买来14万，他自己说的哈，装修了2万，，他买的不算早，隔壁邻居当时说14万就能卖给我们，一模一样的一套，不过隔几天他反悔了，11年的时候，估计现在可以卖18万，20万不到的样子

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 11:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次大维修可能就让人心灰意冷，放弃做地主了。如果有10个房子，那么就大不一样了，维修不会10个房子同时来，而10个房每月实打实的收益就很可观了！

我也深受穷爸爸富爸爸的影响，人的一生应该积累资产，尽可能多地获得被动收入，最终让被动收入代替主动收入，实现财务自由！

卷饼狂热分子

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都不止5%...

投资房地产，主要还是要考虑房子升值。如果没有升值预期，德国的房地产就没有多少投资价值。

重点还是看好房价会涨，就只是这一点。房价稍微跌一点，5%的这点收益马上打水漂。

所以这么算来算去，其实意义不是很大。要是看好房地产，就买入，仅此而已。靠租金赚钱，太累不实际。。。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 10:45
谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东 ...

不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下2.3k算净收益

哪里来的以租养贷？这里说的都是以租养息，仅此而已。

话说回来，你借9w贷款，一年租金5k，利息2.7k，你一年本金还2.3k？准备还40年？？？？

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住房价跌时的困难时候，租金几乎是一直跟着通胀涨的。

去年入手的一个投资房，90年代初期的，最近几年房价涨了这么多，这个房子我的买入价居然是当年这对老夫妻买入价的一半，腰斩阿！所以，房价涨对我来说只是个bonus，更看重租金现金流，一个房子不多，十个房子就不少了，规模效应很重要。。。

卷饼狂热分子

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

如果看好房价涨是投机，那所有炒股的都算投机了

个人投资房产大部分收益都来自于房价上涨，租房公司的初衷才是租金收入。

一个人搞10个房子，那是啊，当职业做了呗

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:03
不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下 ...

人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出来的，老公同事 德国人，零首付买了，捡了个大便宜阿，现在起码翻倍了    ，他收租-贷款，每月据说还能拿200

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...

你买了自己住么？？非要自己还

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:07
人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...

说白了，就是当地主啊，哈哈哈也是我的梦想。。。国内2，3套，德国2，3套，哈哈哈

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

chezshen

zuzuzu 发表于 2014-2-11 10:22
谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者 ...

所以不知道买新房是不是核算，但是新房房价太高了，性价比太低，回本期太长了，到回本了，也该修了

iohsu

chezshen 发表于 2014-2-11 12:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了折扣，余下的贷款一笔勾销了。房市如股市，入市有风险阿！所以现在，租售比不好的一概不看。。。

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比德国还贵啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

我是支持零首付的，哈哈哈，因为我没钱

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:16
本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多 ...

一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么

正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房子还贷款。这种情况下楼主的计算似乎成立。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:17
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比 ...

所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

但是我相信买房子什么时候都不完。。我妈就是最好的例子，国内01年就看房子，看到11年才买，，当时01年房价1000多一平啊，11年呢，1万多阿。。。我爸有公积金，人家没这意识，其实当时如果贷款买2，3套，现在我也是富婆了  可惜呢，我妈当时炒股，，97年开始到现在，赢得亏得，基本持平，估计正好底个通货，根本浪费了。

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问题只在于银行什么时候对你喊停！这就是房产的杠杆效用，当然也有风险！

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...

可怜的。。这个真要看城市的，还要看机遇。。

conconcon

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:56
10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分 ...

男性和女性有时候想的不一样的，呵呵，

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:19
所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我就付点点首付，以后给儿子读书，租给他们同学，也可以，wg么，这样等他工作若干年后这套房子基本就能还完，结婚生一个娃也够了，等要2个娃了，就卖了当首付，买haus去。 如果世界一直这么和平，没有战争，那就看看瑞士， 涨工资，通货，涨工资，通货，没有经历过战乱，可不就是现在瑞士这模式么，

卷饼狂热分子

iohsu 发表于 2014-2-11 11:21
如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问 ...

我说的是反话 呵呵

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:27
我说的是反话 呵呵

我说的可是正话，哈哈！

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:25
是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我 ...

买房子保值抗通胀，完全正确的决定

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:32
买房子保值抗通胀，完全正确的决定

就是底通胀，租金赚不了。。。我们不是大额，，，靠租金赚钱那最好全款付清的房子才有赚，还要新点的房子，基本一个月冷租1000欧起码的，，有个2，3套，舒服死了，问题是，如果每套都全款，这人本来就是豪了呀，哈哈哈

资深小地主

chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

chezshen

资深小地主 发表于 2014-2-11 11:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

机遇，眼光，胆量，当时人家告诉我们那个信息了，当时没抓住，等回过来想看看，卖完了。。我属于胆子大的，我老公胆子小，前怕狼后怕虎，不然也错失现在这套房子的好机会。想当初，我爸都不支持我买这套，哈哈哈，看得出来我爸也是那种谨慎的人。考虑的太多反而坏事

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...

jeditech

iohsu 发表于 2014-2-11 12:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...

所以现在，租售比不好的一概不看。。。

creditsuisse

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:30
原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说 ...

同意。自住房是一种消费，本身不会带来额外的现金流。

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 12:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

说说怎么找deal吧，呵呵，新手想要扩大规模，只是deal不好找啊，要不就得降低标准，要不就得慢慢等。。。

marklin

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

小地主说得很好。估计很有实际经年。不过，现在弄是否已经过了最佳时机.

marklin

最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

iohsu

marklin 发表于 2014-2-11 13:52
最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 13:00
房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

攒钱，，哈哈哈

marklin

呵呵，这只是愿望，在德国应该很难。如果有抄底，还不如直接炒股票得了。

transnsw

我的第二套房是我们的退休金，好过放银行，更好过放在政府的Rentervericherung. 还是觉得有带Grundstuck的Haus。。。。比较有投资价值。这种思维，房价升降幅度，不是我的重点，反正房产是个长期投资， 没卖出，就没价格。

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 11:19
正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房 ...

点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

所得税边际税率42% 很正常

abgeltungssteuer才25%

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用，但是对于90万的房子来说，就不一样了。

而且，房屋贷款可能是工薪阶级唯一的一个能用到长期杠杆的投资项目

银行本身的ROA在3%就不错了，为什么私人投资者在能用到杠杆的时候，对于5%的ROA不满意？

风险和收益是相关的

一个开放的经济中，当资产回报率升高了，同时风险也在升高

卷饼狂热分子

johndoe 发表于 2014-2-11 20:27
个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用 ...

鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你花一大笔钱去投资一个3%收益的项目，不得不说吸引力实在是太小。要是我有能力去撬动银行90W欧元贷款，我是不会选择去投资个房子的。
房价看涨除外哈，这是本人觉得除了自住房以外投资房地产的唯一动力。

jeditech

johndoe 发表于 2014-2-11 21:22
点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利率上也要吃亏不少。

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 20:37
鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你 ...

银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

我的意思是，如果你在德国能贷到90万，基本只有房屋贷款才有可能

你说是，你能贷到90万，不会去投资房产。问题是，你怎么贷款到90万？本来贷款的手续和程序就跟抵押物是相关的。

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

07和08年投资封闭式集装箱货轮基金的人应该吃亏不少

虽然船的折旧更快，税收优惠这样也就更高

本金回不来，等于空对空

卷饼狂热分子

johndoe 发表于 2014-2-11 20:43
银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了，心理还是觉得作为理财产品，只有房价涨这一原动力，租金这类收益在房价如此高的情况下，已经不值得投资了。

jeditech

johndoe 发表于 2014-2-11 21:44
这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话，会把投资房产的门槛降低很多。只要准备Nebenkosten，然后用房租付利息一般绰绰有余，只等以后房价上涨，就可以出手盈利。客观上助长炒房行为。

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 20:48
这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了 ...

这点我同意，尤其在慕城，ROA能有3%也就不错了

可是作为工薪阶层，难道100%投入股票？不是每个人都是巴菲特啊

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 21:00
我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话 ...

完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠，财务杠杆只是个zuckerchen

chezshen

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

高粱饴

明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和Nortar等全部算下来，需要23万多一点。目前此房正在出租，Kaltmiete是900。

jeditech

chezshen 发表于 2014-2-11 22:34
瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

可惜不在瑞士。。。

资深小地主

johndoe 发表于 2014-2-11 21:10
完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠 ...

Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是我认为有意思的地方，同一个deal，财大气粗但是没经验的人，不一定抢的过有经验，但是自有资金不多的人。同一处房产，放在没有经验或者不在乎的人手里经营可能是亏损，官司不断，换掉有经验的人手里就能持续盈利

chezshen

jeditech 发表于 2014-2-11 21:54
可惜不在瑞士。。。

瑞士边境能贷

资深小地主

高粱饴 发表于 2014-2-11 21:51
明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和 ...

不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议。这里面牵扯的因素太多了。你多了解一下那个地段的房价，包括近两年的变化等等，多同邻居，路人，小贩聊天，也许能获取更多信息。你也可以给我私信告诉我更多信息，这样我也许能更有针对性的给你建议。

高粱饴

那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的房子是否出租或者出售。
所以明天看房子，还不知道能不能买得到。

johndoe

资深小地主 发表于 2014-2-11 22:00
Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是 ...

你的帖子让人受益匪浅

请加快码字

高粱饴

资深小地主 发表于 2014-2-11 22:17
不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议 ...

明天看完房子，告诉地主先生更多的信息

lavenderff

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时候，至少头几年是不看你房租收入只看工资收入的。然后贷款至少不能超过税后工资的一半吧。工作之外管理这么多房子，二手房还有修修补补的问题，如果找管理公司打理是要额外收钱的，小地主一定精力过人。一般人最多搞个一两个投资房也就吃不消了。

资深小地主

lavenderff 发表于 2014-2-11 23:52
这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时 ...

这种操作方式的前几步很重要，如果走错了，之后银行就不带你玩了。其实最费时间和精力的是最初前一两套的买房的过程，和最早处理修修补补事情的时候，什么都不懂，也不知道找谁问，很操心，能挺过来的话，之后就是走个标准流程了。其实二手Wohnung没有你想象的那么多需要修补的地方，有也是WEG Verwalter负责，你不用操心的。如果投资房就在你附近，也没有必要找管理公司的。我会写帖子说说地主是怎样炼成的

marklin

你可以先买两套，等过几年再买几套。二手房并不是都要修修补补的。如果你买的好，不要太垃圾就行。

资深小地主

高粱饴 发表于 2014-2-11 22:24
那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的 ...

那个房子就在我家附近。

这是一个plus，因为你对家附近最熟悉，同其他不住在这的人相比，你能做出更切合实际的判断。

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 23:17
不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议 ...

最近心里一直念念不忘的一个DHH，和这位的年代类似，价格砍到了207000，2-FH，冷租能收到1070，中等区。。。租售比不算很好，可是价格继续砍非常难了。。。奇怪的就是中介手头有两栋，都没人抢，还能轮到我不停地砍价。。。问题在哪里？有的租售比更差的小Wohnung倒是卖得很快！小地主来帮忙分析分析？？

我能说出来的不好的地方就是：地皮是类似Wohnung共有的，没有地下室，内部结构比较适合出租，不是很适合自住。。。

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-12 11:07
最近心里一直念念不忘的一个DHH，和这位的年代类似，价格砍到了207000，2-FH，冷租能收到1070，中等区。 ...

这个房子貌似租售比还好，你的租户是不在乎keller和地皮共有什么的。关键是那个位置好出租吗？交通方便吗？如果你是房客愿意住吗？买Haus的人一般是自住，我不知道面积大小，这个2FH每个单元对于自住的人可能太小，所以需求少。我想你对建筑结构什么的有已经有所了解，如果没有更好的选择，可以考虑的。

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-12 12:26
这个房子貌似租售比还好，你的租户是不在乎keller和地皮共有什么的。关键是那个位置好出租吗？交通方便吗 ...

位置没什么大问题，虽不是很好的区，但也还ok，一个2-Zi-W，一个4-Zi-W，小的出租完全没问题，大的可能稍难点，不过过去N年也没空置过。。。

其实我最大的纠结和疑惑是为什么没有别的投资客抢？肯定有原因。。。回报不够好？升值潜力不大？（大部分投资客愿意抢市中心租售比只有4%的W也不愿意要这个5.7%的小城里的2FH？）还是有什么我没看到的东西？？

buh

iohsu 发表于 2014-2-12 11:40
位置没什么大问题，虽不是很好的区，但也还ok，一个2-Zi-W，一个4-Zi-W，小的出租完全没问题，大的可能 ...

按照我家目前的计算模式，最终赚钱还是要等房子10年，20年后卖掉。房租这块几乎不赚，最开始可能有每月几十，随着利息减少，越来越少，就就导致我们更偏向市中心，土地增值潜力高的地段。

iohsu

buh 发表于 2014-2-12 14:33
按照我家目前的计算模式，最终赚钱还是要等房子10年，20年后卖掉。房租这块几乎不赚，最开始可能有每月几 ...

恩，可以理解，大部分兼职地主应该都是走这个路线的。如果只是这个原因其实最好，我这种看重现金流的更容易淘到deal ^^，只怕还有什么别的猫腻没考虑到的。。。

lavenderff

资深小地主 发表于 2014-2-12 09:09
这种操作方式的前几步很重要，如果走错了，之后银行就不带你玩了。其实最费时间和精力的是最初前一两套的 ...

能说说和银行贷款有什么要注意的吗？谢谢。

drache2012

LZ, willst du noch die zwei schreiben? vielen Dank!

收益二：房屋增值
收益四：税收优惠

cicibaechtold

楼主有没有公司？还是都以个人名义买的房？