德国房地产投资收益分析之一 租金收入 小地主原创

资深小地主

之前小地主发了介绍德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆的帖子，为了完整起见，小地主逐渐现在开始介绍其他三个方面。

在小地主另外一篇文章资产与负债中，笔者强调用于自住的房地产不属于资产，在这里我们也仅讨论用于出租的房地产。笔者认对于房租收入做出如下分析：

房租的组成
在德国房东收到的房租一般是由冷租外加附加费的预付组成，对于购买Wohnung的房东来说，每个月还需要向WEG缴纳Hausgeld的预付。从经验来说，房客缴纳的附加费占到房东交给WEG的Hausgeld的60%左右，这就是说，约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费，其中房屋维修准备金占大头。它是用于将来房屋维修而提前缴纳的。

Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？
很多人错误的一位购买Haus的nebenkosten比Wohnung低，其实很有可能是没有考虑到房屋维修准备金这个因素，每个Wohnung的房东每月必须交房屋维修准备金，遇上大修，维修费用首先从这个准备金里面提取，不够的话才以业主委员会决议的形式投票通过Sonderumlage的决议。如果你购买Wohnung的面积占整个WEG的10%，维修费用是6万欧元，那边你讲分摊6000欧元。 而如果购买haus不提前为将来维修储备资金的话，那出问题的时候，就会很麻烦。而且这个费用是房东一个人出的。

房租收入同其他因素的相关性分析：
金融行业确切的说投资行业有个名称叫做投资组合的相关性，通俗点说就是一种产品收益的波动受同其他产品波动性影响的剧烈程度。我从这个角度分析一下房租收入。

首先，房租收入同房东的工资收入几乎没有任何相关性，这从客观上既增加了一个人和家庭收入的多少，又增加了财务的安全性。如果房东面临失业，这个房租收入会带来雪中送炭的效果。
第二，房租同其他证券投资渠道相关性不大，十分适合作为投资组合的一部分，降低整体风险。
第三，房租收入同整体经济相关性不大，因为房租合同一般都是以长期签订，因此它对整体经济走向不是很敏感。一般租房合同加入了通货膨胀条款，因此还具有防止通涨的作用。

那么租金收入同什么相关呢？第一，单位租金水平，这个会在下面介绍。
第二，单个出租单元的房租同单个房客的信用和素质和重要关系。房东需要租客进行严格和标准化的审核，把不稳定和不可靠的租户提前就排除掉。针对选择租客的话题小地主将专门写一篇在德国如何经营房地产的文章予以介绍。
第三，总房租同房东拥有出租单元的数量有直接关系，房东需要增加出租单元即租客的数量，这样即使遇到个别租户出现问题，也不至于太影响整体出租收益率。而且随着房东经验的增加和团队的组建，房租的收益会越来越高。

决定单位租金水平的因素都有哪些？
从根本上来说是供需关系决定租金水平，当然从表面上看因素房屋所处的位置，新旧程度，配套设施等等对租金水平有这直接的影响。

租金水平发展趋势
小地主判断德国德国人口尤其是年轻人将继续流向德国大城市/经济中心/大学城，加上欧盟内外的外来人员（包括你我啊）这些地方的住房需求将继续增加，那么自然会判断出房租将上涨。这个趋势即使是德国立法机构做出相应的限制也是压制不住的。（中国的北上广也是这个情况）

jeditech

先睹为快。

不过：

一般租房合同加入了通货膨胀条款，因此还具有防止通涨的作用。

这样的条款是不合法的。

资深小地主

jeditech 发表于 2014-2-12 10:29
先睹为快。

不过：

我的意思是说Indexmiete

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-12 11:32
我的意思是说Indexmiete

Indexmiete有其优点，但长期下来也可能造成房租明显低于当地平均水平。

资深小地主

jeditech 发表于 2014-2-12 10:41
Indexmiete有其优点，但长期下来也可能造成房租明显低于当地平均水平。

哈哈，强啊，很熟悉嘛，你有啥建议？

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-12 11:44
哈哈，强啊，很熟悉嘛，你有啥建议？

在大城市还是参照当地房租水平涨房租可能比较划算。至少在目前看来，大城市的房租水平是明显上升，这样３年就有20%的上升空间，如果当地房租上升的话。而Verbraucherpreisindex在过去几年里也就是2%多一点，又是还不到2%。

在中小城市，因该是Indexmiete比较优势。

iohsu

---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人管，不麻烦；我则倾向于买MFH，维修可以自己控制，也可以找更便宜的工人，冷租全部到手，不像W还有不能转嫁租客的部分。。。

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-12 11:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

有经验的高手，如果资金和贷款没问题，当然要买MFH了！！我说的那个Haus是指一户的haus

jeditech

iohsu 发表于 2014-2-12 12:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

不能转嫁给租客的部分其实主要就是Rücklage 和 Verwalterentgelt，其他基本可以忽略不计。Verwalterentgelt也很有限，每个Wohnung一年也就是100多点。Rücklage的钱其实没花掉，只要房子不卖掉，其实还是你的钱。

夏普

iohsu 发表于 2014-2-12 11:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱。。。结果最后我交的钱很多都用在律师跟他们要账的费用上了