德国房地产投资收益分析之一 租金收入 小地主原创

buh

straffelmiete可以么？和indexmiete有啥不同，如果大城市的总体租金涨了，怎么和租户涨房租呢

spunglass

“约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费”

为什么很多100平左右没有电梯的wohnung的NK都要四五百欧？还以为房屋维修准备金和管理费是NK的大头了。我以前租的Wohnung有次下冰雹把顶楼住户的窗户砸坏了（那种开在斜屋顶上的窗，据说算作房屋外墙的一部分），还被摊到了几百欧的维修费。

资深小地主

buh 发表于 2014-2-12 18:43
straffelmiete可以么？和indexmiete有啥不同，如果大城市的总体租金涨了，怎么和租户涨房租呢

Staffelmiete是在合同里面预先规定好涨房租的幅度，Indexmiete是规定按照物价涨幅涨房租。这两种都有个缺点就是不能除此以外再涨。所以我同意Jeditech的说法，最好别用这些条款，然后按照比较Mietspiel的方法来涨。

资深小地主

spunglass 发表于 2014-2-12 19:28
“约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费 ...

我以前租的Wohnung有次下冰雹把顶楼住户的窗户砸坏了（那种开在斜屋顶上的窗，据说算作房屋外墙的一部分），还被摊到了几百欧的维修费。

我不确定这个费用是不是应该由租户来承担。如果不应租户承担的话，这充分说明当地主是可以利用信息不对称欺负租户的，（如果地主愿意的话,呵呵）。如果应该由租户承担，这说明地主可以把这个风险转给租户。

buh

资深小地主 发表于 2014-2-12 19:43
Staffelmiete是在合同里面预先规定好涨房租的幅度，Indexmiete是规定按照物价涨幅涨房租。这两种都有个缺 ...

用mietspiegel涨房租怎么操作呢？在租房合同里面写明么？一年调整一次？

资深小地主

夏普 发表于 2014-2-12 17:33
二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱 ...

这风险应该不大吧。如果已经通过了决议的话，可以拿着决议去告不交钱的业主，告赢了之后拍他们的房子啊。你在这个事情上有损失吗？

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-12 12:19
有经验的高手，如果资金和贷款没问题，当然要买MFH了！！我说的那个Haus是指一户的haus

看房到现在的感觉，可出租可自住的小套公寓比较抢手，投资客难砍价，敌不过自住的；MFH比较难卖，砍价空间大一些。租售比通常MFH肯定要高一些。只是，将来再出手也比较困难，纠结。地主们也许应该各入一点些，好均摊风险？

iohsu

jeditech 发表于 2014-2-12 12:23
不能转嫁给租客的部分其实主要就是Rücklage 和 Verwalterentgelt，其他基本可以忽略不计。Verwalterentg ...

Verwalter的钱一年要200多吧？有些Instandhaltung的也写着不能转嫁？还是大家都转嫁了？

iohsu

夏普 发表于 2014-2-12 18:33
二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱 ...

富人区的租售比通常都不高吧，感觉中等区最好，中产阶级过渡用的或者收入稳定的蓝领阶层常住的。。。

看了几个拍卖房，都是好几年没交Hausgeld了，估计得其他业主一起扛。最后的拍卖价付法庭和银行有时都不够，哪里还有付其他业主的？这个风险还真得考虑！

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-12 21:40
富人区的租售比通常都不高吧，感觉中等区最好，中产阶级过渡用的或者收入稳定的蓝领阶层常住的。。。

...

看了几个拍卖房，都是好几年没交Hausgeld了

一般连着几个月不付Hausgeld，就可以直接告了，而且标的直接就是一年的Hausgeld，有点脑子的WEG不会拖太久的，欠WEG的钱好像排在银行前面。我经历的几次都是这样的，一说要告，找律师发信，赶紧还钱，要么就是马上要上法庭了，赶紧卖房，律师费还得他们支付，所以其他业主都没有损失的，这个我不担心。怕的是WEG同外部的人的打官司，比如要告装修工，建筑师之类的，旷日持久，花费甚多，还不知道最后结果，有了结果，也不一定能执行。好在目前只有一处遇到这个情况。