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本帖最后由 michael0071 于 2015-1-19 11:37 编辑
大家好，最近开始考虑买房，很多地方不清楚，德语也不是特别好，所以经常问一些可能很简单的问题，还请大家见谅，同时也感谢大家一直以来的热心回答！
今天我想统计一下 买房或者建房，每个月的固定支出有有哪些， 同时与租房对比
首先是租房:
A1. 房租， 几百到几千/月不等
A2. Nebenkosten （垃圾排放之类） 几十到几百/月不等
A3. Hausgeld (楼道打扫之类， 不是所有的租房都要付这个，至少我租的没有， 或者说是没有单独列出来) 几十到几百/月不等
A4. Hausratversicherung (非必需) 几百多（100 - 400） 每年
A5. 水电气 几十到几百每月
举我自己的例子， 我们租的是2013新建的Mehrfamiliehaus, 6户中的一户，
A1.， A2. 房租 冷租850/月 + Nenbenkosten 150/月 + 地下车库租金30/月 + 厨房租金 70/月 总共要给房东的是 1100 /月
（因为当时找房子没有时间找了，所以这个房子虽然全新的厨房是以出租的方式给我们，如果我们租的时间长，最后厨房可以折去已经交了的租金给我们，虽然我们不太喜欢，但是没办法，只能租这个了）
A3. Hausgeld没有， 或是没有单独列出
A4. 家财险暂时还没有保，
A5. 今年夏天才入住，不用天然气，电费夏天是一个月50/左右，全年结算现在还没有出来
目前我就想到这些了
然后是买房或建房之后自己住:
先看一次性费用:
B1. 首付
B2. 土地购置税 Grunderwerbsteuer 网上说:各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等
B3. Notar费用 网上有朋友说 Notar，地价的1.5%
如果没有其它什么特别情况，这3项应该是必需的吧，如果买二手房可能还要有中介费之类的
这里值得注意的地方是， 置顶的帖子 ”[买房建房] 建房买房几种类型，各有利弊(P6补充:验收问题,第十页补充还贷计算方式)“ 里面说：
向房地产开发商(Bauträger)购买。。。 缺点是购房的附加费如地产购置税 (Grunderwerbsteuer) 绝大多数按整个购房款来计算，而不是按地价计算，
那么Notar也是按照整个购房款来算吗？ - ruth回答说:Yes
然后是每个月都要支出的，
B4. 贷款月供 （一次付清的在这里不讨论） 几百到几千/月 不等
B5. 地产税 Grundsteuer 这个到底多少下面有讨论
B6. Nebenkosten 几十到几百/月不等
B7. Hausgeld (独栋的房子不需要) 几十到几百/月不等
我也就能想到这些了
其中 B4可以Interhyp网页上的计算器算出来，大家在谷歌里输入 interhyp » xxx.de - 德国打折网 之后就能出现小折给大家的指导
B5. 可以在 grundsteuer点biz 里面找 先选择页面上方一排德国某个州， 然后在新页面里选择房子所在的Stadt, 然后就输入参数
问题是这里的 Einheitswert 是不是也像土地购置税那样，是按照购房款输入呢？
B7是所有的除了独栋意外的新房都要的么？ -- Ruth回答说: No, 看来还是要和卖房的人问清楚了
假如买一个40万的连排， 那么土地购置税一次性就要 1-3万不等， Notar也要6千，
我按照grundsteuer点biz里面计算地产税， 如果按照40万输入计算，在巴符州的oftersheim,居然计算出来1万2每年。。。这不会是时真的吧
（ruth给出的数据是Berlin一个月大致也就100欧，说明我算的还是有错，等我搞清楚了再来改）
-- 按照ruth给出的”我爱免费“的解释， 这个Einheitswert应该不是购房价格，而是税务部门自己算出来的一个数字，买了新房之后才能收到政府给寄出的Einheitswert，然后才能具体算出每年的地税
这里把德语的解释贴出来:
Wer Grundbesitz hat, ist verpflichtet, Grundsteuer zu bezahlen. Sie ist regelmaessig an die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, zu zahlen (im Unterschied zur Grunderwerbsteuer, die nur einmal mit dem Erwerb des Grundstücks faellig ist). Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Einheitswertes berechnet.
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Grundlagenwert für inlaendischen Grundbesitz, der nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes von den Finanzaemtern in einem gesonderten Verfahren festgestellt wird. Der darauf beruhende Grundsteuermessbetrag wird ebenfalls von den Finanzaemtern gesondert festgestellt. Er ist von den Gemeinden bei der Festsetzung der Grundsteuer als Grundlagenwert heranzuziehen.
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer und wird von der Gemeinde selbst festgesetzt und erhoben, in deren Gebiet der Grundbesitz liegt. Das sogenannte "Heberecht" einer Gemeinde für diesen Grundbesitz ist im Grundsteuergesetz geregelt. Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes.
谢谢大家回答，并且加入其它没有列出的！
再加上我们这两天看房经历吧，我现在Immobilien24上看了新建房，我们这里周边比较合适的也就是NCC的房子，于是直接去NCC的网站上看，他们每个可买的房子旁边都有告诉你什么时候可以看房，也就没有预约，直接在那个时间去了，两个都在曼海姆和海德堡20km以内
一处是Mannheim-Rheinau的，湖边小区，期房，应该是明年7月能建好，但是附近就有几个大烟筒，烟呼呼的冒，感觉有些不爽，好处就是湖边，而且水很干净，有水上ski俱乐部，旁边还有网球场，环境很好
一套是5房的Wohnung D18 (又上角D, 具体是左右当时忘了问了，只顾着问联排的情况了), 34万， 122平米，Erdergeschoss, 但是紧贴着马路，而且花园朝西， 南向没有窗户。。。
然后就是同小区的还没有开始出售的西向的联排，就是灰色半透明区域的16 - 24， 价格什么的都没有出来，但是格局大小之类的和下面这个差不多，还要等信息
另外一处就是前段时间已经发帖问的，oftersheim新区的一个联排，是联排最后一栋， 花园南向， 一面墙是西晒太阳。。。房子已经盖好了，就剩这个没卖掉，具体原因不清楚，（另外还有这栋联排再往右边的另外一栋一样联排，中间还有一个ncc的样板房，卖方的人说目前样板房不卖，可能一两年之后会卖，）一楼是瓷砖地板，二楼和阁楼都是那种皮子一样的地板，虽然都不是木地板 ，但是我们对于地板的要求不大，地暖，墙面，门窗之类的都是按照ncc的标准配置弄好了， 200多平米，42万， 卖房子的人说上周有一对王姓的中国人也看了这套房子，这个星期告诉我他们买不买，要是他们不买而且我有意购买的话可以预约
但是我计算了一下，40万欧，如果首付10万，贷款三十万，15年，每个月要1800欧的房贷呢，再加上nebenkosten之类的，真是比现在租房住贵了整整一倍啊。。。好处就是n年之后房子到手了，。。。已经贷款经纪人，这个周三给我计算贷款的具体情况。。。
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发表于 2015-1-19 10:08
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