惠誉：德国富裕城市房价增长减缓

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来源：智通财经3月20日
惠誉评级在一份以购买力为基础的对德国住房市场的分析报告中指出，2014年德国富裕中等规模城市价格房价涨势大幅减缓。自2011年以来，大型的富裕城市房价有所减缓，可能反映出与负担能力相关的压力。这与惠誉认为房地产市场仅将获得温和增长的观点一致。

　　在对德国住房市场的分析中，惠誉的分析基于购买力指数(purchasing powerindex)采用四个等次(A-D)分层，反映出乡村县(Landkreis)个人可支配收入情况。在A-D的等次分层中，A代表富裕，BCD依次递减，这一等级帮助决定对住宅抵押贷款损失的预估。


　　惠誉参阅研究报告并咨询BulwienGesa公司，以人口规模分类，对127个德国城镇的最新房地产价格进行了对比分析。超过50万人口的“大都市”城市区域和10万人口的区域，去年所有富裕等级的价格增长水平为4%-5%.而近年来，增长率的变化较大。例如2013年，D类区域房价增长4%，A类区域房价增长11%.

　　但是，10-50万人口的中等规模城市的价格并不集中。A类城市价格大幅下跌，甚至低于D类城市之下。而A类城市价格增长的减缓尤为明显，由2013年的10%左右减缓至3%.

　　自2011年起，德国住宅房地产需求普遍从大型城市区域转移至中小规模城市区域(唯一的例外是慕尼黑，去年房价获得强劲增长)。去年A类中等区域价格的大幅减缓将与更富裕地区(除慕尼黑)的减缓趋势一致。

　　这样的减缓趋势可能反映出负担能力的压力，并将与我们的观点一致——尽管德国住房价格持续上涨，近期的上升将会是缓和并且稳定的，2015-2016年约为3%-4%每年。