已解决

果王

是酱紫，看了一个房，从看房到谈买房细节问题。
过程中有几个问题请教下大家：
1. 最主要的一个疑问，现在房主住了差不多十年，但是房子是70年代的。房主因为老了要卖房，但是说买了房十年后再卖的话税务有什么问题，所以说以后去notar的时候或者写kaufvertrag把价格写低，这样和现在确实卖的差价我们通过私下汇钱解决，估计双方有个书面协定，但是notar最后看到的价格是降低的价格。说这样卖方税务方面好些。大家有了解这个的吗？这是什么东东啊？对我这边有什么敝处吗？

我脑子不清楚，不知道说清楚没，总体意思是，房主十年未住满卖房 还是怎么地 要交盈利税，我刚才看了下。她们为了少缴税或者不缴税，直接把房价书面上写低，但是其实房价一分不降价。比如10块的东西7块卖了，我自己给卖家3块，等于我还是10块买的东西。
我们是要自住的，不知道这样的买法会对我们以后有没有敝处，比如合同里写这低价格的话，我们未来多少年卖房，遇到同样的问题，就不能多卖价格了。

现在是卖房非常关心我们的eigenkapital，需要我们出证明，意思是想让我们直接付降低的那个房价吧

2. 关于订房，签个订房合同，大约1%的定金，如果我们反悔，钱就打水漂了。她们反悔，退我们钱。这个一般没什么问题吧？ 还有个顺序问题，由于房子是70年代的，我想在签署订房合同，交定金前，找一位gutachter评估一下房子，当下口头给我评估一下，然后我再签订房合约 交定金。这样做是不是比较保险稳妥呢？

现在三家想买这个房子。多谢大家解答！

关于第一个问题看了看，原来是这样的。那么这个怎么弄呢？我是肯定不会在notar钱多掏一分钱的，起码我拿到银行zusage后，notar签字后，再给这个差价还差不多。

Erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Ansonsten muss er in der Steuererklaerung als privates Veraeusserungsgeschaeft angegeben werden. Darauf faellt zwar keine Abgeltungssteuer an, dafür aber der individuelle Einkommensteuersatz – und der kann auch deutlich über den 25 Prozent für die Abgeltungssteuer liegen. Dabei braucht man gar nicht erst versuchen, den Gewinn in der Steuererklaerung zu verschweigen. Das Finanzamt wird naemlich schon vom zustaendigen Notar informiert, damit es die Grunderwerbsteuer vom Kaeufer erheben kann.      

Dafür gibt es Moeglichkeiten, die Spekulationssteuer ganz legal zu umgehen. Die einfachste: Geduld. Nach der Haltefrist von zehn Jahren dürfen Verkaeufer ihre Gewinne komplett für sich selbst behalten. Die zweite Alternative ist die Selbstnutzung. Wenn man im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann man sie steuerfrei verkaufen. Das gilt grundsaetzlich auch für Wohnungen, die man dem eigenen Nachwuchs überlassen hat – allerdings nur, solange noch Kindergeld fliesst. Bei aelteren Kindern geht der Fiskus nicht mehr von "eigenen Wohnzwecken" aus und auch die Eltern oder Geschwister des Eigentümers sind steuerlich gesehen keine Selbstnutzer.

caper

这种合同是无效的。别碰啊

果王

caper 发表于 2015-4-18 23:05
这种合同是无效的。别碰啊

你说的是不是订房合约啊，是的，我也知道法律是无效的，但是现在这个时期好多都这样。他们说弄了就等于双方不会轻易反悔了。

sisifly

按低的价格买入, 如果是自住可以, 如果是出租的话不划算.

果王

sisifly 发表于 2015-4-18 23:13
按低的价格买入, 如果是自住可以, 如果是出租的话不划算.

我不知道我说清楚没，房主十年未住满卖房 还是怎么地 要交盈利税，我刚才看了下。她们为了少缴税或者不缴税，直接把房价书面上写低，但是其实房价一分不降价。比如10块的东西7块卖了，我自己给卖家3块，等于我还是10块买的东西。

我们是要自住的，不知道这样的买法会对我们以后有没有敝处，比如合同里写这低价格的话，我们未来多少年卖房，遇到同样的问题，就不能多卖价格了。

gmx49

我有邻居用过这种"阴阳"合同, notar那里签署合同的价格比正常价格便宜10万8万的,这个差价所对应的中介费,Notar手续费和过户费用部分(不是全部)都可以免除掉.风险就是"黑吃黑".你给对方现金对方不承认怎么办?本地人可以这样搞,你一个外国人,风险还是不小的.

果王

gmx49 发表于 2015-4-18 23:32
我有邻居用过这种"阴阳"合同, notar那里签署合同的价格比正常价格便宜10万8万的,这个差价所对应的中介费,No ...

阴阳合同，好可怕的名字。我想一定和他确定好，签了notar才给钱，之前我不会给钱的。
这风险太大了，就是本地人这样做，被骗了也没地方说理去呢。

gmx49

阴阳合同,中国买过房子的人都知道这个名词.不信你问问你过来买房的朋友. 你想"签了notar的合同再给余款给卖家", 那卖家的风险很大.他很可能不同意啊...

果王

gmx49 发表于 2015-4-18 23:47
阴阳合同,中国买过房子的人都知道这个名词.不信你问问你过来买房的朋友. 你想"签了notar的合同再给余款给卖 ...

那如何能中和呢，notar之前就给钱我肯定不干啊。真烦人哎

果王

刚才科普了一下， 汗，有人能指点怎么做更稳妥一些吗？要不总被人牵着鼻子走。
如果我和卖家弄了这个合同形式，那么以后我卖房是不是也得这样啊，因为我的买价等于被拉低了，并不是我真正买到手的价格。

实践中，“阴阳合同”大量出现。如在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。
在二手房交易市场中常用的形式有两种：一是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份私下交易之用，另一份用来办理过户手续之用；二是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。其中，第二种阴阳合同更具备隐秘性。