关于租客和租约的问题

lavenderff

刚盖好的3-zimmer公寓房在找租客，第一次当房东没经验，一堆问题，在此先谢过大家。

现在要租的是两个女士，分别三十多和四十多岁，在同一个小公司工作了7年和11年，公司被买了要搬到这里来工作。我们找的中介也给他们公司的人找房子，就推荐过来了。个人收入不高，只比暖租多一点，两人加起来是房租的2倍多一点。公司给出一个6个月的Mietbürgschaft租金保证，中介说这个保证很好，但是租约里也只写了“Mietbürgschaft für 6 Monate durch Arbeitgeber+公司名”，没有其他细节。请问大家这样的租客能租吗？我主要担心的是租约是两个人的名字，如果一个人要搬走怎么办，中介说剩下的那个继续租约，但是很明显单人的收入付不了房租，这种情况下一般怎么办？我需要在租约加上什么条款吗？比如说租约是和两个人同时的，如果一个人搬走，租约就自动结束，或者剩下的那个人负责找合租的房客（经过房东同意）。这样的条款合法吗？我不想发生的情况是一个人搬走了我还要出租一半房子。中介发来的租约上有一个相关条款，貌似是所有租约都有的吧。
§13 Personenmehrheit als Vertragspartei
1. Besteht eine Mietpartei aus mehreren Personen, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
2. Erklärungen, deren Wirkung die einzelnen Mieter aus dem Mietverhältnis berühren, müssen von und gegenüber allen abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch - unter Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs – bis auf weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, nicht jedoch für deren Abgabe oder für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.

另外她们说要租长期，租约上写的是无限期，Kündigung按法律规定，一般是提前三个月吧。那我不想发生那种一租很多年房租一动不动的情况，如果想在租约加上房租按通货膨胀率调整之类的条款，一般怎么写比较好？我之前自己租的一个房子房东就在租约上规定了某年到某年房租涨多少，某年之后涨多少。还是可以规定个2%之类的百分比？中介说不用写，只要3年内不超过法律规定上限就可以。但是新房子本来租价就比mietspiegel高，以后再扯皮涨价，还不如事先说清楚好吧。我想在租约上加上，比如头两年不涨，然后每年涨2%，这样合法吗？我们这里过去几年年涨幅起码4%-5%，就这过去半年差不多8%，我也不要暴涨，如果租客稳定只要能赶上通货膨胀就行。

另外租约里写了房客付包括在nebenkosten里的房屋保险，这样房客就不需要买第三方责任险了是吗？

中介发来的租约基本就是样板合同，除了以上这些我担心的，还有什么需要事先修改的条款吗，比如Nebenkosten房客负担那些部分，房屋维护之类的？前房东还写了关于木地板不能湿拖，卫生间要保证良好通风以防长霉之类的，我原来也都老实遵守的。这些是不是也最好加到现在这个租约上，比如不能在室内抽烟什么的。总的来说我觉得中介的合同写得太简单了，我在网上找到一个样板合同 （w ww.steuertipps.de/downloads/article/r-74063/1/MR-Mietvertrag_Eigentumswohnung.pdf）都有关于Nebenkosten分配和涨房租的条款，他发来的就没有。

谢谢大家。

peonyinnov

我觉得这俩租客不合适吧，两个人才2倍暖租相当于50%工资付暖租那还有其他开支怎么办？而且像你说的一个走了另一个马上交不起。我觉得其他都是小事但是租客收入一定要是暖租三倍以上才可以。而且租一个人比较省事，像你说的一个走了你还得管出租单间，这样流动率大你会很烦的。

marklin

两个女士，分别三十多和四十多岁
有风险！

雅情

楼主这些关于合同的想法，只在网上问问谁也没法回答你明确的，有符合法律规定的。不如花钱找个律师写个针对自己情况的合同了。我花了200多搞定的。法律不改变的情况下可以一直使用，省的麻烦。

great

从租金净收入比例来说和工作了还合租来看应该是慕村之类城市吧，如果是的话，租客多的是，何必自己给自己找麻烦，毕竟是新房，当WG 租很可惜，租客源充足的地方，最理想的就是找双全职不带小孩的情侣或夫妻。

咖啡2009

great 发表于 2015-5-24 14:26
从租金净收入比例来说和工作了还合租来看应该是慕村之类城市吧，如果是的话，租客多的是，何必自己给自己找 ...

请教mm几个问题，1.请问为啥做wg不好呀，好像看到很多wg租金合起来要的高
2，如果不通过中介找租客一般到哪里找啊，immobilienscout之类的自己登广告吗
3，请问租房合同一般是网上下载的修改吗还是到店里去购买的呀
请mm指点一下，多谢。

lavenderff

的确是在慕城城郊，找了中介出租的，如果自己出租的话没佣金可能租客的pool会更大一些，但是自己没时间，还有一个原因是开发商管理很混乱，没确定什么时间交房前我们不敢提早太多登广告。但是现在其他的租客也都不是太合适，夫妻都是单收入有小孩的，有一家搬来工作的法国人收入比较高，但是也是单收入，2个小孩，而且要8月才搬。收入也只比两个女士加起来高一些。慕尼黑这地方房租就是这么高，没办法。中介推荐这两个人主要因为公司给6个月的租金保证，这样如果一个人搬走，6个月的缓冲时间也够了吧，目前也没有其他的更好的选择了。
如果加入Vermieterverein的话，他们给看合同的吗？出租以后我打算去买个租客纠纷的法律保险。

waterwasser

lavenderff 发表于 2015-5-25 03:14
的确是在慕城城郊，找了中介出租的，如果自己出租的话没佣金可能租客的pool会更大一些，但是自己没时间，还 ...

请问一下这样的新房每平方米冷租大概多少呀，是中介给你定的价格吗，不是说过了6月1日谁委托谁就要支付中介费了吗，

lavenderff

waterwasser 发表于 2015-5-25 08:52
请问一下这样的新房每平方米冷租大概多少呀，是中介给你定的价格吗，不是说过了6月1日谁委托谁就要支付中 ...

目前还是租客付中介费，价格是看immo24上差不多的新房自己定了一个，再征求中介意见的。

LynnH

Vermieterverein里随便聊聊攒点经验还行，一遇到实事了僧多粥少，帮不了什么忙。

我的中介给的合同就是Vermieterverein的模版合同，然后我们自己根据情况又加了几条。
如果你找的中介也是模版合同，那么是不是找Vermieterverein看合同，其实关系不大的。