建房日记（厨房装好了 P31)

Leannbaby

从13年下半年打算建房到现在，整整两年过去了。上个星期，建房公司发过来几张在Grundstück上开始动工的照片， 兴奋不已，但这才是个开始。。。

整整两年中，从找地皮到找建房公司，走了不少的弯路。在这里学到很多，但很多突发情况是无法从别人那里学来的。准备从今天开始记录一下建房过程中的总总，也算是总结一下自己的经验，反馈下本版。

因为不想让帖子被水，所以不设置恢复可见了。请大家讨论的时候也尽量别水贴，欢迎已经有自建房经验的人提供更多的经验供参考。

其实lz我之前从来没想过要买Haus，更别说自建了。因为住在大城市，一直以来都觉得自己会考虑在城市里买个Wohnung，因为我既没有打理花园的经验，也没有这个兴趣去学。但是自从有了小baby后，想法变了。假期里去婆婆家里住了几个星期，小孩子在花园里玩的时候，大人真的可以很放心做自己的事，花园带给孩子无数玩乐的可能，这点真的是Wohnung无法比拟的。回来后我们便开始着买房的事。找了一段时间，也去看了几家，就是没有很心仪的，要不格局太老，要不花园太小，要不就是价格实在承受不起（大城市的Haus动辄上Mio)。最后的最后，我们决定还是根据自己的喜好建房吧。

boston.girl

Leannbaby 发表于 2016-2-13 08:03
本地建筑公司

哪个城市附近的呢？ 求推荐具体公司名，或者私信告诉我啊,多谢！

山楂花

鼓掌支持~~~~~~~
建房真的需要勇气啊，各方面的专业知识，像我们这样德语不好的更不敢考虑了~

Leannbaby

虽然决定自建了，但还是基本毫无头绪，倒是知道应该先要找一块地皮。于是我们在Immoscout24上看了一段时间的地。上面的地有些是Markler发布的，一般都是5%以上的中介费。也有私人自己公布的信息，另外还有一些地是建房公司发布的，要拿到这些地就要直接和这些建房公司签建房合同，一般这样的不收中介费。但一来，要确保这个建房公司本身靠谱，二来我们去和这些建房公司约了Termin后大多谈的不怎么满意，要不就是地的不远处有铁路，或者地在主要道路边上等等，很多缺陷。可是建房公司催着我们，快决定吧，这块地已经有多少多少人看过了，你们不决定下周就要被别人拿走了。各种忽悠 。。。我们虽然很希望找到一块地，但被赶鸭子上架做买卖的感觉不太好。买块地又不是买件衣服，所以我们还是决定慢慢找。

Leannbaby

我们并没有锁定哪个城市，我们对地的要求是不要离我们工作的地方太远，要有到大城市的S-bahn，不能有飞机或者铁轨噪音。

在家版学到的经验，我们在Immoscout上定了制定区域的通知，只要一有新的地发布出来，我们就能得到通知。

有一次Immo上发布了一块Abrissgrundstück, 在不算太远的一个小城。当时只是抱着看看而已的心态开了过去，一下车发现周围的风景非常好，不远处就是一片森林，整个街区都是独栋，而且好多看起来已经不是EFH而是真的Villa的感觉，顿时好感倍增。但是那块地里有几颗大树，以后Abriss的时候能不能砍掉是一个问题，那块地又特别大，价格其实已经超出了我们的预算，再要加上Abriss的费用，最后只能放弃。

因为很喜欢哪个区，所以在Immo上特别关注了下那里有没有空出来的地。真的被我找到一块。是一块很小的地，300平左右，只能造一个DHH。那个地主 已经造了一个DHH，我们只能贴着他造另一边。这块地优点是，环境好，周围房子都很漂亮，价格还算便宜（因为地小，总价便宜），私人不用中介费。缺点也是非常明显，只能造DHH，造好后只能有一个迷你花园。还有一点我最不能忍受，如果要好好利用地皮，房子在转角的那一头必须被切掉一个角。只能放弃了。

因为很喜欢那个城市，所以还是继续关注着那里的地皮情况。

Leannbaby

山楂花 发表于 2015-6-22 12:14
鼓掌支持~~~~~~~
建房真的需要勇气啊，各方面的专业知识，像我们这样德语不好的更不敢考虑了~

谢谢鼓励，我开始时也是小白一个，但老公还算有点Ahnung。现在一些比较专业的内容也能听懂了。都是被逼得。

blumenvase

Leannbaby 发表于 2015-6-22 12:17
虽然决定自建了，但还是基本毫无头绪，倒是知道应该先要找一块地皮。于是我们在Immoscout24上看了一段时间 ...

哇,勇气可佳, 赞一个.
如果你家的城市,房子地皮都很贵,自己建房,不会省, 只会更多钱. 很多买地盖房的人都是想要得到自己的.traum haus.
当然,我的意见未必就对.

chenying1206

顶你，就等你这样的帖子出现那

Leannbaby

blumenvase 发表于 2015-6-22 12:45
哇,勇气可佳, 赞一个.
如果你家的城市,房子地皮都很贵,自己建房,不会省, 只会更多钱. 很多买地盖房的人 ...

恩 我们说省钱是相对于那些新建带地皮的Haus，相对于自己买地会有点滥价。相对于老的Haus是完全不能省什么的，因为即使房子造好还有一大堆别的费用，厨房/花园等等。

而且的确是，我们的预算不断在提高，哈哈 (是不是应该哭）

Leannbaby

Aquaspirit 发表于 2015-6-22 12:47
恭喜!!开工大吉。欢迎经验分享!

很早前我还法帖询问Grundriss的，水精你给了很多建议呢，谢谢！

w84best

bang

Leannbaby

Aquaspirit 发表于 2015-6-22 12:55
终于顺利开工，很好啊！我们已经确定做地基的公司，可是因为最近各方度假的太多，还得等等{:3_2 ...

你们还没开始啊，我还以为你们很早就动工了。加油哈

blumenvase

Leannbaby 发表于 2015-6-22 12:49
恩 我们说省钱是相对于那些新建带地皮的Haus，相对于自己买地会有点滥价。相对于老的Haus是完全不能省 ...

能说下,你们的预算是多少?
我说基本结构的费用.
房子超过20年以上,基本上维护和维修的费用都挺贵的. 你们自己买地盖房跟房屋公司直接买新房, 应该差不太多.
每个城市的地皮价格和房子每平价格都有一个标准. 就卖的新房也要遵照这个标准.

Leannbaby

blumenvase 发表于 2015-6-22 12:56
能说下,你们的预算是多少?
我说基本结构的费用.
房子超过20年以上,基本上维护和维修的费用都挺贵的.  ...

预算是一直在增加。一开始没想造很大，后来面积也该大了。

blumenvase

Leannbaby 发表于 2015-6-22 12:58
预算是一直在增加。一开始没想造很大，后来面积也该大了。

地皮还没找到吧?

adrenalin

盖房就是个无底洞，尤其是efh

Leannbaby

blumenvase 发表于 2015-6-22 13:04
地皮还没找到吧?

我们已经开始动工了。。。

Leannbaby

有一天我们在网上突然发现，那个我们喜欢的区域附近有一块新区被市政府刚开发出来。

刚还沉浸在欢喜中马上就被打击了：第一轮的Vergabe在9月，我们看到的时候已经是10月多，刚好错过。。。因为我们至今为止一直在Immoscout这样的网页上找，从来没有想过一些市政府的新地都是发布在自己的网页上的。由于这种竞标非常的不科学，每个人可以根据喜好选三块，很容易某一块地重复竞标的人很多，但另一块地完全没有人。而且最后的选择很不透明，不知道是怎么决定谁得到那块地的。 所以，第一轮之后还有三分之一的地空了出来。

我们于是一直全程关注着，第二轮一开始就通过网上递交了申请。又等待了好几个月，终于拿到了一块很满意的地。

这块地的地价比Immo这些私人发布的价格要低10%左右。但由于是政府的地，所以Auflage一大堆，需要遵守的条条框框很多。


上张这个Neubaugebiet的图。已经是前两个月的，现在已经又新造起很多房子了。

blumenvase

Aquaspirit 发表于 2015-6-22 14:29
嗯。政府的地一般都没什么质量问题，但就是建筑限制很多，规定一大堆。

我们也是看到政府放地时太晚， ...

哇,运气真好.

blumenvase

Leannbaby 发表于 2015-6-22 13:20
我们已经开始动工了。。。

多少钱一平?

chenying1206

可以问下在哪个网站上能看到政府发布的地吗？

weltall

mark

denkschrift

期待更新!!

zhigi

Altlussheim?

蒙山

我家也开工2周了，速度好快。工人告诉我，6周之后就开始盖屋顶了。

chenying1206

Aquaspirit 发表于 2015-6-23 22:56
各个市镇政府的网站，不过你要提前知道的话，最好经常和当地Bauamt工作人员保持联络。

我现在住的这条街我很喜欢，带孩子遛弯的时候发现有两处长条空地，两边都有房子，不知道那样的地皮是否出卖，上面全是荒草，也不知道去哪里问

two steps

关注！
我们一开始想买二手房的， 但一直没找到合适的。后来阴错阳差买了块地，现在也打算自己建

wintermaerchen

现在建房的人还真是很多，我们一年半前从市政府直接买的地皮。现在还在等建房许可呢，希望马上下来，可以和大家交流讨论。

Leannbaby

蒙山 发表于 2015-6-24 15:55
我家也开工2周了，速度好快。工人告诉我，6周之后就开始盖屋顶了。

真是好快 其实Rohbau真的是很快的，最后Ausbau要各种Handwerker协调好，这个可能要看运气了

蒙山

Leannbaby 发表于 2015-6-25 10:32
真是好快 其实Rohbau真的是很快的，最后Ausbau要各种Handwerker协调好，这个可能要看运气了

我们是全包的，自己没有精力去协调不同行业的Handwerker。这样全包的话，质量也有保证，时间上也有保证。
我家那个Bauleiter天天去工地看。我和他说一周去看三次就够了，可他每天开车40多分钟天天到工地去看。我们对这家人家很满意。

Y宝宝Y

这个帖子好，为我们这些准备买地建房的新手提供了最直接的教程，最重要的是还不设回复可见，喜欢这点

xiyawase

Y宝宝Y 发表于 2015-6-28 22:41
这个帖子好，为我们这些准备买地建房的新手提供了最直接的教程，最重要的是还不设回复可见，喜欢这点{:4_29 ...

同喜欢！好多帖子都没内容了，还回复可见，长期占着版面，浪费资源

Leannbaby

蒙山 发表于 2015-6-25 12:43
我们是全包的，自己没有精力去协调不同行业的Handwerker。这样全包的话，质量也有保证，时间上也有保证。 ...

我们现在在打地基的时候，每天至少去工地上看一次，毕竟地基很重要，有任何疏漏都不能重新改动。不过目前为止对这家非常满意。Bauleiter当然是要经常过去，但Bauherr自己还是需要过去的。因为Bauleiter是建房公司bestellt的，如果有什么问题肯定都倾向于建房公司。所以有些人每个阶段都会找Sachverstaendiger来收工。

很多东西外行人是看不出的。我们自己不造Keller，但我们的建房公司的头儿是造Keller出身的，他以前一直是给Fertighaus造Keller的。我们的邻居现在正在造Keller，他过去看了几眼，就提出几个他们弄得不对的地方。其中有一个是Keller的外面的Daemmung，我们邻居家的建房公司为了省事就涂了Daemmplatte的几个点贴到外墙上了。我们那个头儿就说，这样不好，这样保暖材料和外墙之间是有空隙的，冷热变化后可能会移位，还容易长霉菌等。胶一定要ganzflaechig地贴。 我们邻居自己也是在Baubranche工作的，听了之后很郁闷，不过保暖都好了也不可能撕了重做。

所以，不是所有的建房公司的专业知识都靠铺。我们作为Bauherr自己也要多学习些，也不能只听他们的。很多你看起来没有问题的，其实还是应该多提疑问。

Leannbaby

为什么Bauherr自己监工非常重要？就说在打地基时候吧。我们的Bodengutachten坐出来后根据土地情况给了我们两个地基的选择，我们最后挑了Schotterschicht铺1米的方案。Bodengutachter给出的方案是，Schotter 1米深，然后在房子周围四边多挖出一米，防止霜冻。值得说的是，Bodengutachter出于免责的考虑肯定是提出了一个很保守的方案，如果不是山区其实是不需要留出1米的地方。但我们觉得不该有任何后顾之忧，说不定哪一年零下三十度也有可能呢。

我们的建房公司开始挖土的时候在地基周围随便多挖了几十厘米，我们过去自己量了一下没有到1米，所以要求他们再多挖点。Bauleiter说我们这里不是山区不需要真的多挖很多。但我们还是坚持让他们按照Bodengutachten的方案走，说这样我们才放心。后来他们很好的贯彻了我们的要求，地基周围多挖了1米1。

Leannbaby

回顾一下找了这么久建房公司的经历，我发现，德国人中非常突出的认真和不忽悠的品质在这个行业中非常少见。我觉得有必要把接触的这么多公司稍作总结，让大家以后和建房公司接触中少走弯路。

Oeko Domo
这个建房公司还是在dolc上看到推荐的。这是一家建Fertighaus的公司，总部在Landau。 当时dolc的那个推荐贴中提到了他们的建房材料用的是他们自己有Patent的Klimastein（就是下图这种），

名字非常吸引人，广告也做的很好，说是oekologisch bauen， 会呼吸的墙，不会发霉，很宜居等等。我们也开了两个小时去Landau的Infotag，和我们的联系人见了一面。当时我们还是小白一个，对建筑材料什么也不懂，根据名字感觉这个石头符合我们的要求（后来才知道，大多数的建筑公司根本听也没有听过这种建筑材料）。而且他们的Vertrieb是一个非常耐心的人，三番四次登门造访帮我们修改我们的Grundriss。在某一次的见面中，他提起这个公司在我们这个地区需要一个Referenzhaus，如果我们愿意可以在我们造好之后把房子登在他们的Katelog上。我们得到的回报就是很多Sonderwunsch可以以不加价给我们。我们觉得这个Deal听起来很不错，就同意了。

于是在某个风和日丽的下午，这个Berater把我们又约到了他们总公司，请我们签约。想象中会很复杂的Vertrag没想到就两张纸，写了我们地大约到手的时间，如果得到银行的Finanzierungszusage就要和他们建房。完全没有说房子的要求等等，到底是Schluesselfertig还是只是Ausbau都没有写，他们说，这个会在之后的Bau & Lieferleistung里有具体说明（但在我们签Vertrag的那天，他们没有具体的Bau- und Lieferleistung，这点在之后看来是非常的可笑，但我们因为想到这个是Referenzhaus，可能具体流程和普通的建房不同，而且也缺乏经验竟然也没有多想），但是在我们的强烈要求下，在Werkvertrag下面还是加上了几行字，Schlüsselfertig, Smart-D (他们Katalog里面提供的房型）等等限制。我们签了名之后，这个Berater也签了名 (之后我们在下面的某行Fussnote里面看到，一定要GF也在7天内签名协议才生效，Vertriebsberater根本没有签Werkvertrag的权力。）

签了Vertrag我们都觉得松了一口气，即使Bau&Lieferleistung没有到手，但就我们签的这份Rahmenvertrag而言也算是不错的价格了。

几天之后，这个Berater又联系了我们，说因为是Referenzhaus的原因，他们希望我们整个Dach（当时设计的是Pultdach）用太阳能板，这样可以做到Plus-Energie-Haus，然后他又推荐了我们结合LWP+E-Tank。 E-Tank是在房子打地基之前挖一个大洞，做一个很大的类似于保温瓶的东西，夏天的太阳能板收集的多余能量可以存储到这个E TAnk里面，冬天用LWP抽出来取暖，就是类似于地热汞，但是不需要打很深的洞。哇，听起来好高科技的东西，我们觉得只要造价合适我们也愿意一试。他又跑来我们家一次，特地来加个Zusatzvereinbarung。这次把前面的那个Vertrag加了四万多，但辛亏我们要求他一定要在Vertrag上面写上我们vereinbaren的内容（太阳能+E-Tank等等）。

大概是因为我们也挺会砍价的，这次他和我们verhandeln的内容没有得到总部的许可。Berater又电话和我们说，我们需要再去Landau一次，把最终协议确定下来，正好也可以Bemusterung一下内饰什么的。这是我们才觉得有点气愤了，一次又一次的改动，浪费了我们很多时间。我们拿出签过的两份协议仔细一看，才发现这个可笑的协议竟然是个单方协议，完全没有法律效应。

但是Berater非常苦口婆心，在我们几乎要放弃继续和他们联系的情况下，他再次说动我们去把最终协议敲定，同时给了我们一份不错的报价。等到我们又一次开了几个小时的路程赶到Landau时，惊奇的发现，和我们签约的人似乎完全不知道这个Berater和我们约定的内容，给了我们一份比之前高了很多的价格，在这份报价里面他把我们的Sonderwunsch都列了出来，和Berater给我们的报价完全不同。然后这个Berater和那人出去谈了一会儿，接着他一个人进来说，他可以给我们降个价，然后这样最终的价格大概就比给我们的价格高出一万左右。我和老公商量了一下，我们决定不签。

过了一天，Berater打了电话来，苦恼地问我们因为什么不签，难道就是因为一万的差价？

我们没有正面回答。

呵呵，最终明白了，这个所谓的Referenzhaus其实就是这个Berater的自编自导的骗局，从头到尾都没有什么Referenzhaus的事，因为没有任何一份协议提到这个事情。他通过这个，先许诺你很多，然后期望你在看到Vertrag的时候头脑一晕就签了字了。

也挺同情他的，为了得到一点Provision，做人的尊严都不要了。骗了那么久，竟然也没有成功，但概率学上说10个人里面总有一两个会中招吧。

Leannbaby

那么这个被吹的那么神奇的Klimastein到底是怎么回事? 虽然我们不准备和Oeko domo合作但我们还是中邪了一样想要用这个Klimastein来造我们的房子，在Google了之后我们发现，原来这个Klimastein并不是这家公司的Patent，这是一种原产意大利的建材，其实原料就是碎木压制成的。有一些Bausatz是用这种Klimastein做的。这家所谓有patent的公司，有的其实只是切割墙的patent（切割Fertigwaende直接送到工地上安装）如果自己有这个能力可以自己bauen，因为这种碎木压成的石头非常的轻。 那它又怎么被称为massivbau的呢？

其实这种砖头就和lego一样搭好，里面的孔相连，从上面灌水泥下去，所有的砖头通过水泥连接起来。所以可以很massiv。

好吧，就算木头可以很oekologisch, 那么占大部分的水泥呢？而且水泥根本没有隔暖功能，用这个klimastein建房，外面是一定要加外保暖层的。

如果真的是很好的材料，绝对不会大多数建筑行业的人听也没有听说过了

denkschrift

嗯    卖房跟卖车的一样 无底线  坑蒙拐骗啊!!!  一定要自己研究明白写才不会被骗!!!   学习经验,,LZ加油!!!

Leannbaby

denkschrift 发表于 2015-7-7 10:05
嗯    卖房跟卖车的一样 无底线  坑蒙拐骗啊!!!  一定要自己研究明白写才不会被骗!!!   学习经验,,LZ加油!! ...

谢谢，碰到了各种人和事，所幸只是损失了一部分时间，但没有被大忽悠了去。但也因为这么多经历，我们学到了很多，很幸运地遇到了现在的本地的Baufirma，GF是土耳其人，但我们从头到尾没有任何感觉不公平不透明的地方。现在我们的Rohbau的一楼差不多完工，明天Decke要运过来了。就目前完工的状态，除了一个小错误外（我们因为Grundriss改动很多次，他们做Abfluss时用的Abwasserplan没有更新到最后一次，在排下水道的时候有一个管道铺错位置，弄到内墙里了，不过到时弄浴室时可以管道加长下修改，问题不大），总体非常满意。

yourbeibei01

学习阿，建房果然水很深

two steps

最爱看楼住的贴了，　学习了很多知识，谢谢！！

Leannbaby

two steps 发表于 2015-7-7 15:07
最爱看楼住的贴了，　学习了很多知识，谢谢！！

多交流哈