房屋出租收入的税收

spike

买了新房子以后，要决定是把旧房出租还是出售，所以必须先算一笔帐，可是对相关的税收政策一窍不通，请有经验的同学帮个忙，谢谢啦。

房子含地下车库当前价值约160000欧元，预期的租金为650欧元，请问实际的净收入大约是多少呢？

是不是只需要把租房收入和工资收入加在一起作为总收入，再根据相应的税率就能计算出净收入？比如使用这个在线税扣计算器：
https://www.steuerklassen.com/brutto-netto-rechner/

假设工资Brutto为5000，算出来1级税卡的Netto就是2813.78欧。如果加上650欧的租金收入，那么每月Brutto就是5650，算出来的Netto就是3101.56欧，所以实际增长的收入为3101.56-2813.78=287.78欧，也就是说650欧中的一大半其实被税掉了？这样算法对吗？对了，每月50欧的Ruecklage是不能转嫁给房客的，所以收入还要再少50欧。

如果真的这样的话，就只好把房子卖掉了。换成人民币在国内买理财产品的话，年收益5%应该是没问题的，即160000x5%=8000欧，比实际的租金收入高了一倍都不止，还免除了坑爹房客、维护修缮等不可预见的风险。
请大家一起帮忙出个主意，谢谢！

龙猫一号

搬板凳坐等经验分享

shiroki

lz的算法基本上没错。不过还要考虑其他因素的，比如出租带来的退税收益、未来房租上涨的预期、未来房价上涨的预期。 如果lz对未来房租和房价上涨都没信心那就卖，因为一旦出租就得等10年才能避开投机税。

spike

shiroki 发表于 2015-8-19 14:44
lz的算法基本上没错。不过还要考虑其他因素的，比如出租带来的退税收益、未来房租上涨的预期、未来房价上涨 ...

因为贷款已经付清，所以无法利用贷款利息退税，而维护修理的支出就算退税，也只是减少部分损失而已。
未来房租和房价的上涨，在德国应该不会像国内那么夸张，我预计只会比通胀高一点，发财是不太可能的。

Frank007

龙猫一号 发表于 2015-8-19 14:36
搬板凳坐等经验分享

如果家里两个人都上班的话，房租的租金怎样收税呢？

断舍离

房租收入要在年终做Einkommensteuererklaerung里计算。你个人年收入加上房租收入减去werbungkosten等一系列费用之后得出的数额，以这个为基础缴税，然后和你当年已经交的工资税比较，多退少补。

龙猫一号

Frank007 发表于 2015-8-19 14:57
如果家里两个人都上班的话，房租的租金怎样收税呢？

我对此一点也不懂啊，完全是小白中的小白，所以搬板凳来是学习经验的

spike

断舍离 发表于 2015-8-19 14:57
房租收入要在年终做Einkommensteuererklaerung里计算。你个人年收入加上房租收入减去werbungkosten等一系列 ...

那么我用在线计算器算出来的应该是89不离10咯？因为其它框架条件是一样的，唯一的区别就是有没有这部分租金收入。

spike

据说房屋的折旧也可以抵税，有人知道这笔帐是怎么算的吗？

shiroki

spike 发表于 2015-8-19 15:02
据说房屋的折旧也可以抵税，有人知道这笔帐是怎么算的吗？

坛子里有个特别详细的租房退税贴， lz可以搜一下。 基本是每年可以退房屋价格的1/50 （说错了，不是退1/50，是退1/50的税）