无法预料的形势，大家还会继续买房么

strong

如题，有个房子看的差不多了，还没买，正犹豫呢。。。欢迎大家分析讨论下

jolinadam

其实还是得分析自己情况，自住还是投资。

如果是自住的话就是要看自己的经济情况。如果没有什么压力，那就尽量少付首付或者0首付买房。这样也比较灵活，不会受牵制太多。

投资的话建议不要买投资太贵太新的房子，这样可攻可守

sweetlifem

还是打算买啊。我觉得无论在哪里，当下住就应该用一种认真的态度。

另外对我来说，如果能确定住五年，就值得买房子了。要是只有两三年，可能不太值得折腾。我乐观的感觉，我们这里撑个五年应该不成问题。毕竟东德也挺排外的，而且就目前看，接受的比例还不是很高。虽然也有一些抢劫强奸什么出现。但是现在出门都自己开车，尽量不去人少的地方，晚上不出门，也还好。。。

不会飞翔的翅膀

等三个月 看看走势怎么样！

C.Faberi

观望先。

xiangweiwei

看你在哪个地方 确实很多城市不用买了

宝宝乖乖

市场价格会更高!因为政府会出高价诱惑人卖房

w84best

宝宝乖乖 发表于 2015-9-20 21:07
市场价格会更高!因为政府会出高价诱惑人卖房

这个看法hen新奇，有点做梦的感觉。

不要争，过段时间自有分晓

Drachenfrucht

宝宝乖乖 发表于 2015-9-20 21:07
市场价格会更高!因为政府会出高价诱惑人卖房

我也觉得短期会浮动，长期必然看涨。。。。所以如果比较长期住德国，自住房还是买了吧。

sisifly

w84best 发表于 2015-9-20 21:35
这个看法hen新奇，有点做梦的感觉。

不要争，过段时间自有分晓

政府的逻辑一般就是增加税收减少正常开支, 出高价卖房的确是做梦. 政府有的是土地, 大批量的订购集装箱式的简易房和帐篷就行了.

yk

xiangweiwei 发表于 2015-9-20 20:47
看你在哪个地方 确实很多城市不用买了

能不能说说为什么很多城市不用买了？

jingnan

我觉得起码到明年继续涨。

xiangweiwei

yk 发表于 2015-9-21 09:52
能不能说说为什么很多城市不用买了？

有些城市已经有过热的现象了，至少是kapitalanlage要谨慎

jeditech

纯从经济角度考虑，住房价格，尤其在大城市，未来走势绝对是上涨。上百万的新移民，加上他们的家人，大部分聚集在大城市，需要大量的中低档住房。即使本来稍有过热迹象的地区，未来某些住房类型的需求会急剧上升，价格当然也就随之上涨。

w84best

个人觉得， 好多人都在这里自欺欺人。

人家说三十年一轮回， 德国是半年一轮回吧。  ：-）

想想， 年初， 大家讨论的是什么主题：  如何抢房子， 房源都没有啊， 。。。。。。

现在呢 ：　从7-8月份开始， 难民问题突然降临，　各大报纸是不是就180度大转弯了：　强制性租房给难民的可能性，　空地建难民营，　。。。。。。 　

大家说，　投资买房的盈利还会有多少呢？　　当然自住，　只要各项因素ｏｋ，　是没问题的。也不是所有难民都是糟糕的， 非洲兄弟还是很讲义气的， 就是东欧，波兰的， 下作！！！　

但是投资买房就算了吧。　大城市，　跌是不可能的，　但是想会涨的，　就是自欺欺人了。　 (当然， 可能会有minimal的涨势，z.B. 5% , 但这种拉格让日余项的涨势， 我就忽略不计了。通货膨胀都有2%，对吧)

但就算不跌， 投资房，　将来的回报也会越来越差。　１.　房租设上限，　帮助下层　　　２.　税收必涨　　　３.　说不定，　还被国家　强制性租房给难民

所以，
今年买房搞投资的都会砸， 今年卖了房的都赚了。

前几年买房的， 只要收益比在15年收回成本的， 那么十年后， 还是不亏的。 但是最近买房的， 收益比在25年收回成本的， 十年后就可想而知了。

chezshen

w84best 发表于 2015-9-21 14:08
个人觉得， 好多人都在这里自欺欺人。

人家说三十年一轮回， 德国是半年一轮回吧。  ：-）

10年后咋样？我觉得10年后房价更贵啊。。就算30年收回成本也还行啊，你看看上海北京，不知道要不要50年回本，还在继续涨  还有你卖了你赚了？问题是你钱拿手里不值钱啊，肯定还是亏啊，你卖了40万，问题是你过几年40万买的莱这么一套类似地理位置，价格，状态的房子么？买不来吧。所以谁卖啊。。。买了去卖才是亏的。。不到儿子结婚，孙子结婚，谁卖阿。。。

xiyawase

chezshen 发表于 2015-9-22 08:31
10年后咋样？我觉得10年后房价更贵啊。。就算30年收回成本也还行啊，你看看上海北京，不知道要不要50年 ...

弱弱问一句，很久很久都不卖，钱不到手肿么算赚了呢？虽然我也知道卖了买不起同等地段的房子，那不卖又怎么办？国内房子没几年就旧了，地皮又不是私人的。我一个朋友北京60平米根本不够住，卖了又没法同等地段买大的，不卖就蜗居在小小房子里。。。肿么破呢？

jolinadam

w84best 发表于 2015-9-21 14:08
个人觉得， 好多人都在这里自欺欺人。

人家说三十年一轮回， 德国是半年一轮回吧。  ：-）

最后一句实在没有说服力，你说最近买房的收益比在25年收回成本这个怎么得来的呢？
你前面自己也说了，德国半年就变一变，那么以后的事情谁也说不清楚的。之前说德国不是移民国家，突然领导来了个失心疯就突然变了。那我也可以说几年后因为供需关系，房子暴涨也是完全可能的啊。政府经过这次难民事件已经完全没有原则可言，难道你还深信不疑那个所谓的保护租客政策么？就算是，那么政府肯定也要解决那些最底层的难民，给他们廉租房，那么有收入的德国人就会被逼着买房，不然哪来那么多房子租？就算有的德国人还是愿意租，那么租金水涨船高也是必然趋势。
政府就算有钱也没时间一下子几年内造出来80万套廉租房吧！

jolinadam

xiyawase 发表于 2015-9-22 12:47
弱弱问一句，很久很久都不卖，钱不到手肿么算赚了呢？虽然我也知道卖了买不起同等地段的房子，那不卖又怎 ...

如果就一套房子自住，不存在赚不赚，就算房子涨再多也就是自己心里开心开心。这里说的赚是指买了房子投资的那种。你朋友那种情况在北京如果他自己没实力赚钱，父母又不补贴的话无解，只能蜗居。

以后德国大城市肯定也会都朝着这个趋势发展的，很多人说难民多会房价降下来，这是不可能的。只要他们有住宿的需求，大城市房价就不会跌，只会跟着一起涨。随便哪个大城市，只要交通便利的就算土人区，也最多就是比别的好区便宜一点点，但是比起小村子的房价还是甩几条街的，供需关系摆在这里就这么明朗。

kaiserswasser

德国缺劳动力阿，缺成年人，缺人！

这次德国接受难民，实际上劳动力免费输入，比已经输入的土耳其人，东欧人核算多了。眼看德国劳动力缺乏，要养孩子长大也要二三十年，这是名誉和实质双收的举措，尤其是据说来的难民都是经济难民，道义上只收战争难民，但谁又去区分这些身份呢。这些经济难民实质上在叙利亚受过教育的，要我是政府领导人，这么好的事，简直天上掉下来的馅饼。但是一下来这么多人，没有足够的房子住，只好暂时限制。

这些经济难民因为受过教育，最后很容易融入这个社会，等他们自食其力了，房子，尤其是公寓必然会缺。预见公寓房会涨，尤其是德国南部。

jingnan

税收，房租政策是变数，房价，房租，QE几乎是定数。

谁也不用说服谁，类似讨论，国内在2000年到现在持续不变，但现在在北上广深，没房就是穷人的同意词。

现在很多人后悔三年前没买房，三年后一样有人后悔

w84best

jolinadam 发表于 2015-9-22 15:28
最后一句实在没有说服力，你说最近买房的收益比在25年收回成本这个怎么得来的呢？
你前面自己也说了，德 ...

我们这里的新房， 50m2， 250k， 租金也就13*50=650， 那么 250k/（650*12）= 32年。   注意650冷租， 还没扣掉ruecklage等， 实际还要低点。

当然， 这房，可能10年后卖， 还可能卖这个价格， 甚至高点。 但是想靠它赚大的， 那也是不可能的。 而且， 以后的租客层次也会变差， 碰到一个无赖， 搭进去的精力， 都不值啊。  

》》》房子暴涨也是完全可能的啊

我也希望啦， 因为到那时候， 肯定卖啦。 ：-)

如果没有难民问题， 还有可能。  但是看现在的情景， 这真得是不可能啦。

05-12年是买房的最好时机， 之后， 一年不如一年。 房价以e函数递增， 房租却以log函数递增， 比一比， 就知道优劣了。

chezshen

xiyawase 发表于 2015-9-22 12:47
弱弱问一句，很久很久都不卖，钱不到手肿么算赚了呢？虽然我也知道卖了买不起同等地段的房子，那不卖又怎 ...

你朋友这时刚需 以小换大，或者以旧换新。还我就贷款再买个大的v 这套小的出租换房贷。

chezshen

w84best 发表于 2015-9-22 15:53
我们这里的新房， 50m2， 250k， 租金也就13*50=650， 那么 250k/（650*12）= 32年。   注意650冷租，  ...

苏黎世这么小的房子卖 40万 瑞郎 ，你还觉得 25万欧元的贵么 过20年  没有战争 大事 估计  这套25万的 就价值 30多万了 可能更贵 ，，同理 苏黎世的在继续长 ，到时候人工资netto 起码翻倍了 ，哈哈哈 。

ps 你那的价格跟我这里的 一样 。

w84best

chezshen 发表于 2015-9-22 16:10
苏黎世这么小的房子卖 40万 瑞郎 ，你还觉得 25万欧元的贵么 过20年  没有战争 大事 估计  这套25万的 就 ...

我个人觉得， 250k， 20年才赚50k， 这也太低了点吧。  随便找个KGV, KBV 指标都可以的DAX股票， 20年后都比这个来得多啊 。 ：-）

主要是怕将来碰到无赖， 所以所得与付出的精力根本不成比例。

chezshen

w84best 发表于 2015-9-22 17:57
我个人觉得， 250k， 20年才赚50k， 这也太低了点吧。  随便找个KGV, KBV 指标都可以的DAX股票， 20年 ...

股票你有把握只赚不赔那也可以，反正我不保证，而且就我妈20多年股票经验来看，还是买不动产核算。

jingnan

世界范围来看，德国房租相比便宜。当然这也可能继续下去，也可能拉平。

就是投机么，比大家的预测了。  好比我两年买的房，按当时算的租子回报4%.  现在房子要交了，但租子已经涨了20%了

vermieten1

jingnan 发表于 2015-9-22 19:28
世界范围来看，德国房租相比便宜。当然这也可能继续下去，也可能拉平。

就是投机么，比大家的预测了。   ...

涨了百分之20也难说，前几年买的房子本来就合算，只是今年买房的不合算而已mietbremse之后几大城市租金都不涨了，外加你增加房租税收也增加，

strong

jeditech 发表于 2015-9-21 11:28
纯从经济角度考虑，住房价格，尤其在大城市，未来走势绝对是上涨。上百万的新移民，加上他们的家人，大部分 ...

请教下，贷款。

之前本来想主要用自己的钱，只贷10万，5年volltilgung。 考虑最近的形势，是不是基本的策略是多留自己的钱，多贷款好一些? 房子完全自住， 应该有kfw5万，自己出5到10万，剩下的就是贷款了，可是10年，15年即使全还完，要叫的利息比5年只贷10万的多好多啊，完全不会理财，怎么处理比较好? 谢谢

jeditech

strong 发表于 2015-9-22 21:35
请教下，贷款。

之前本来想主要用自己的钱，只贷10万，5年volltilgung。 考虑最近的形势，是不是基 ...

买房自住，多贷款还是多首付，牵涉到很多因素。既然买自住房，那么你至少目前没有离开德国的打算，不会出现短期内要兑现撤退的情况。一般推荐在能力范围内，多付首付，一方面减少贷款，一方面首付高可以降低贷款利率。当然，如果你有其他好的投资渠道，回报率高于贷款利率，那也可以多贷一些，拿自己的钱去投资。

另外一种想法是，目前仍然是历史性的低息阶段，贷款成本相对较低。多贷款，签一个长期的合同，用手上的现金提高目前的生活品质。这也是一种生活态度，仁者见仁，智者见智。