贷款刚被diba拒

小灰兔Mila

目前买房处境实在难解，请问哪位高人有经验能指点一二。

我家现在的公寓十年前簽了二十年期的bauspar合同。去年年中累計十年已經存滿40%，就由本金不變之還利息的階段進入了逐漸還貸款的階段（zuteilung reif），目前3.22%的還款利息，高於市值兩三倍左右，可以随时退掉，但是我們一直沒有再改合同，因為父母说愿意给首付，支持我们搬家換房子由小镇去交通便利的地方。女儿目前三年级了，镇上没有高中。

去年三月起正好是史上利息最低时，看中一個房子，虽然后来没买到，但明白了就有兩條路，要不出租公寓重新贷款，要不卖公寓。最开始想出租，申请Dsl银行贷款，因为申请时候利息低，收到申请时利息忽然高了，于是银行拒绝了我们的申请。一周後就去Sparkasse申請，利息高了一点但保留了一个低的记得十年是1.1%，sparkasse的人说可以给我们，但看我还在租房和卖房间比较，还不够堅定，就要我们三思。他说虽然利息低，但是我们失去了自由，万一打算出租贷了款最后又要卖怎么办？他建议先按兵不动等找到合意的房子，万一以后买的新房价格高，就卖了房子，除了首付外弄一个zwischenfinanzierung；如果买的新房价格低，就再申请贷款把公寓出租。Sparkasse必须存本金2%，所以我当时一算现金流，觉得太少不合适，就决定再放一放。

还有就是婆婆一直强烈反对我们出租旧房，说经营不好很容易破产，为此还撤出了给我们旧房的担保，在经济上和我们脱离关系。

于是我也倾向于等待，由于看房过程中诸多家人的各种意见，婆婆的干涉，弄得很心烦，有时也觉得卖了旧房更轻松。

一晃到了现在2月，找房很不容易，而且父母的首付也没全到位。前日看中一处房产，于是申请了diba,公寓和新房同时贷款，结果新房价格过高，银行说我们收入不够，虽然有40%的首付保证（只到了1\4的金额在德国，剩下的要等几个月后人民币兑换和汇过来，但提供了中国的存款单和父母的赠与声明，diba没说如此不行，只要求补加一份把人民币换算成欧元或美元的证明），diba不愿意考虑两处都贷款（旧房还没租房合同所以增加不了多少还贷能力），也不同意旧房卖掉前zwischenfinanzierung买新房，这样居然租房和卖房的路都走不通。diba卻只是批准了旧房的贷款。

看中的新房不能買了，其他銀行雖然答應考虑但條件苛刻比如強制kfw或必须20年全额还贷等等。我这才知道虽然diba的利息低，但审查还是严格的。比如工資只看前三个月最低的那个月，没有租房合同的房子就取一个很一般的数据计算房租收入。

现在旧房贷款的合同在手上，我们必须一周内寄回或取消。现在又回到了原点，到底是出租还是卖。

1、如果马上与diba签，就是十年1.15%的利息而不是現在的3.22%,每年只还1%的本金但是每年可单独还5%，一算现金流还可以。我就想著如果一年內還找不到合適的房子，那就搬出去自己租房暂住，给旧房找个租户，那样就有了租房合同。然后找到合适的新房再用租房合同增加自己的还贷能力。
不利就是失去了自由和反悔的可能。據說利息不高时萬一出租一兩年後又想賣了，毀約罰款金並不高。我還沒有計算也尚不知如何計算。而且我其实应该决断而不是总犹豫不决。

2、依然不簽，直到找到合適的房子再看賣還是租。當然不找这次这么贵的，這樣还是有希望都贷款或zwischenfinanzierung。
不利就是已经交了10个月的高利息，一年就多1800多欧的利息，这个战线不能托太长，那時其實還是要作決定。

3、現在就把房子賣了，前提时要賣個高價錢。不知什么时候能买到房子可以把實際交接房產時間推到年底，过期就算是租房，但是其實我們不缺本金，就是還沒到位。
不利就是在买到新房前就成了无产阶级。而且朋友说房子能出租就是好事如同母鸡下蛋，卖房如同杀鸡取蛋。

我覺得三條都有其理由。究竟如何考虑最妥当，不知高人們能否指點迷津。

另外，我們的公寓買的時候20萬，現在還有10萬餘款，如果月租能有750收入，理想的是一年收入9000去税利息还本和小维修外拿到手4000，那麼回報率也不錯了。就是户型大点接近100平米怕不好租。不过我们这个地方是很不错的，除了没有中学以外。

chezshen

本来蛮好的事情 咋弄这么复杂阿，钱够的，就留着出租，没钱的就卖了，这有啥难考虑的？看情况，你们属于后者，那就卖了，简单啊，首付更多了，买新房不是更有力么

dddaisy

感觉简单一事搞得很复杂，这么多好处坏处最重要的是你们的承受能力和收入。我觉得最根本的问题是，第一旧房好出租吗，能租出多少，有没有增值潜力。第二收入如何，万一几个月没有租客能不能支付两处房贷。搞定这两个问题再考虑其他吧

小灰兔Mila

我也发现怎么这么纠结。因为市场的房子越来越贵，但没合适的，我是否该尝试一下登广告看出租有多少人感兴趣，告诉租户公寓出租时间未定，最晚到今年年底空出。

Delta85

不用多看，就知你是外嫁女吧。德国婆婆，一个字，烦。要是中国LG,俩人一条心，早解决了。现在黄花菜都凉了。

dian_dian

chezshen 发表于 2016-2-18 07:03
本来蛮好的事情 咋弄这么复杂阿，钱够的，就留着出租，没钱的就卖了，这有啥难考虑的？看情况，你们属于后 ...

我看着觉得真是绕啊，钱富裕，买新房出租旧房，压力大，钱不够的话，省事就趁着现在房价可以，可以和买家商量一下，先不搬走要等到买了新房才搬走的前提，卖了旧的公寓，现在很多人看价格合适，还是会买这样的房子的。
你就自己住着，寻找新的房子，找到买了再搬吧。

linlinna

太复杂了！

记住甘蔗没有两头甜。

抓主要的，到底现在最需要，最可行的是什么。

jelly_bessie

我想插队问一下，贷款还清前买房是怎么个流程，会有什么损失不？谢谢前辈指教。

小灰兔Mila

谢谢楼上各位分担！一年多了，我们里找新房特别难，而且价格越来越高了，我不知道以后房子会是什么价位，中国来的首付当然能起关键作用，但是没法估计合适的房子价位多少，自己钱够不够。卖还是租，差个10万欧元。

Delta85

交你二招：首先把3.22％利息，解约。可能会交一些手续费，无所谓啦，拿1.1％的后续贷款。其次，抓紧找到合适新房，国内父母支援首付，这是雪里送炭啊，赶快买。今后十年里利息不会大涨，那么房价还会涨。最后处理现有住房，出租或卖，随便。