自住房重新多贷款，以后出租如何计算免税

小灰兔Mila

自己有个公寓已经还清一半，可以随时重新贷款，同时想买新房自住。

一個有几处资产的朋友一直建议我，以房养房，旧房多贷款，拿到手上的钱作为首付给新房以优化新房的利息。比如虽然10万余款但贷款15万（我们问过的银行都同意，至少diba没问题，也不管钱拿去做什么），如此，出租时租金用来免税就是算15万的利息，而不是10万的利息，免稅当然还再加上折舊費等等。他还多次反复强调这是合理避税，而且仅仅是把自己以前存在公寓的钱拿出来。而且欠的钱都在Grundbuch上，写了多少就可以免税多少。如果不这么做，就是双重损失，可免税利息变少+自住房利息变高。

但是我问了不止一个税务师，他们都说，多的5万要用到旧房投资才能免税，否则财政局会不同意。有个还说，如果要多拿钱，最好贷款的时候分割成两分，分清哪些时余款，哪些是多出来的利于算税。

还有个说了，多一点比如1万可以试试，财政局没看到就算了，看到了再解释说我以前修理房子用了钱，所以多贷款解决手头没钱的问题。但是，如果超过太多，比如5万8万，就不好解释清楚钱都用在哪里。

我又在想，或许贷款后马上出租是有些讲不过去会让财政局注意到，可是如果我现在贷款但不如上建议的分割开来，而是一次15万，几个月或更久后再出租，那时利息和贷款总额，本来就不好计算了，而且我确实是自住后再出租，是否就真可以拿这15万来免税也不会有麻烦。哪位懂法律和税收的朋友能回答这个问题？

如果是不合法的其实也多不了多少钱还给自己找麻烦，因为税务局是十年后还可以追查并以6%利息要求赔偿。

但是这个问题或许本来就是灰色地带，没有具体规定；还是说，没有用在出租房上的钱，自己那去用在买车或供养新房就不能免税。

peonyinnov

这个问题很有意思，但是不是发法律版会有人比较清楚

小灰兔Mila

谢谢好的！
就算不避那些税，出租房多贷款还是有意义，能提高新买自住房的首付争取到更好利息，保证自住房的支出最低，而出租房依然能部分免税。