房东以Sanierung为理由，忽然要求我搬去条件很差的地下室，这样合法吗？

lulu1986

咨询一下，我现在住顶楼，上礼拜5，也就是4月22号，我忽然被房东通知最迟这礼拜3晚上要搬出，搬去地下室，或者自己另外找房子去，因为本周4她要Sanierung，时间持续3个月。那个地下室很暗很潮湿，我不愿意去，暂时也找不到新房子。还有我的网络，也没办法马上解除合同，也就是说，就算我找到新房子搬走，还得白白付几个月的网络费。
我想问一下，我房东这样做合法吗？我去年底知道要Sanierung，但具体的时间不知道，她上礼拜5才告诉我。我听德国朋友说，一般这种要提前至少3个月告知的。我现在应该怎么做呢？

gmx

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann der Vermieter Mietern gemäß § 573 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Eine bevorstehende Sanierung kann, bei vorliegen der Voraussetzungen, gemäß § 573 II Nr. 3 BGB eine berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen.

Der Vermieter ist in Falle einer solchen Kündigung verpflichtet, genau darzustellen und zu begründen, weshalb eine Fortführung des Mietverhältnisses während der Dauer der Sanierung unzumutbar sein soll.

Es muss also dargelegt werden, weshalb die Sanierung der Wohnung geboten ist und, weshalb die Räumung des gesamten Hauses hierfür notwendig ist.

Zu beachten ist ferner, dass dem Vermieter grundsätzlich zuzumuten ist, die Mieter auf seine Kosten anderweitig unterzubringen. Dies ist einzelfallabhängig zu betrachten und hängt von der geplanten bzw. abzusehenden Länge der anstehenden Sanierung und den konkreten Maßnahmen ab.

Andersherum kann aber auch gelten, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter durch den Fortbestand der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile erleidet.

Dieses Kriterium wird sehr streng ausgelegt. Alleine das subjektive Empfinden eines erheblichen Nachteils ist nicht ausreichend. Auch hier ist eine einzelfallabhängige Betrachtung geboten.

Zur Begründung deserheblichen Nachteils ist eine detaillierte Gegenüberstellung und vergleichende Berechnung für die gekündigte Wohnung vor und nach der Sanierung zu erstellen und als Begründung der Kündigung dem Mieter zu übergeben.

Grundsätzlich gilt aber, dass Sanierungsarbeiten zunächst keinen Kündigungsgrund bilden.

Vielmehr muss das erhebliche Interesse dargelegt werden.

Insbesondere aber bildet kein Kündigungsgrund, wenn der Zustand des nunmehr sanierungsbedürftigen Gebäudes aus dem Verhalten des Vermieters in der Vergangenheit herrührt.

Wurden also in der Vergangenheit keine im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten durchgeführt, dann kann der Vermieter sich hierauf nicht berufen bzw. nicht aus diesem Grund kündigen.

Insofern lässt sich die Frage, ob eine Kündigung möglich ist aufgrund der gegebenen Informationen nicht leicht beantworten.

Für eine Kündigungsmöglichkeit spricht der Eingriff in das gesamte Haus bzw. die gesamte Bausubstanz.

Dagegen spricht unter Umständen, dass die Länge der Maßnahme beispielsweise nicht ausreichend ist und die möglicherweise in der Vergangenheit nicht durchgeführten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.
Dies bzw. ob dies der Fall ist, müssen Sie zunächst selbst beurteilen.

Sollte eine Kündigung erfolgen, dann muss diese schriftlich erfolgen und der Kündigungsgrund muss angegeben und ausführlich begründet werden.

Ferner sind die Kündigungsfristen des § 573c BGB einzuhalten (3 Monate bis 5 Jahre Mietdauer, 6 Monate bei bis zu 8 Jahren Mietdauer du 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Mietdauer).

Die Kündigung kann nur zum Ablauf eines Monats zulässig.

Sofern wirksam gekündigt wurde und die Mieter nicht ausziehen, müssten sie Räumungsklage vor dem zuständigem Amtsgericht erheben.

Alternativ können Sie natürlich versuchen mit den Mietern einvernehmliche Regelungen zu finden.

Dies könnte das Angebot einer Ersatzwohnung für die Zeit der Renovierung sein oder die Aufhebung des Mietvertrages gegen die Zahlung einer Abfindung.
Sie können auch die Unterbringung in einem Hotel/Pension anbieten.

Obige Lösungen sind unter Umständen teurer als eine Kündigung, verhindern aber unter Umständen langwierige - ebenfalls teure - Prozesse.

Gegen die Kündigung könnte Klage erhoben werden, zieht der Mieter nicht aus, müsste eine Räumungsklage erfolgen etc.

Möglicherweise haben Sie die Kosten des Rechtstreits – trotz Obsiegens – zu tragen, wenn die Mieter zahlungsunfähig sind.

Da der gesamte Sachverhalt sehr komplex ist (Kündigungsmöglichkeit ist anhand des Einzelfalles zu prüfen, tatsächlicher Umfang der Sanierung etc.), mehrere Mieter gekündigt werden müssen, möglicherweise Räumungsklagen zu führen sind und ein erhebliches wirtschaftliches Interesse vorliegt, sollten Sie einen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit beauftragen. Eine solche Beratung kann im Rahmen dieses Forums freilich nicht erfolgen.

gmx

长话短说，房东必须先给你一个解除租房合同的信，如果你租期不到五年，解约期为3个月，租期不到8年，解约期6个月，解约期内，如果必须搬出，房东必须自己掏钱给你找住处。

而且，房东不能仅仅因为房子要修缮，就解除租房合同，在解约合同上必须写上令人信服的理由。租客如果不同意解约，就要及时写信给房东，自己不同意解约，这样就要打官司。不过类似这类租房官司，90%房东败诉。

如果，搂主实在不想在这住了，还能因此敲房东不少银子。

shiroki

gmx 发表于 2016-4-25 13:37
长话短说，房东必须先给你一个解除租房合同的信，如果你租期不到五年，解约期为3个月，租期不到8年，解约期 ...

楼主的情况好像没有解约，只是临时到别的地方住。有相关的法条吗

gmx

shiroki 发表于 2016-4-25 13:49
楼主的情况好像没有解约，只是临时到别的地方住。有相关的法条吗

临时住别的地方，也得要房东掏钱。他给的地下室明显不能住人。要么他安排个可以住人的地方，要么他掏钱让房客住3个月旅馆。这都有法律规定的。

gmx

楼主把我上面德语写的打印下来，交给房东看，他立马儿变个态度，跟你商量来。

harryzs

不用担心，只用记住一点：在德国，租房的人是大爷，出租房的人是孙子。

你的房东too young too simple， 欺负你不懂，不知道你还会用萍聚。。。

lulu1986

gmx 发表于 2016-4-25 13:56
楼主把我上面德语写的打印下来，交给房东看，他立马儿变个态度，跟你商量来。

谢谢资讯，我照你的做了。房东还没回邮件。地下室我是绝对不会去的，大白天都要开灯，夏天到了得闷死。

德华路

你在有利位置上。
对不懂的房东 中国礼貌点吧。你在哪个城市？

soja_09

lulu1986 发表于 2016-4-25 13:59
谢谢资讯，我照你的做了。房东还没回邮件。地下室我是绝对不会去的，大白天都要开灯，夏天到了得闷死。

你的房东肯定没理的。最好所有的事情都要书信往来用挂号信。
如果楼主是学生的话可以申请学校的免费法律援助，不是学生需要帮助的话可以加入个当地的mieterverein，看看他们的leistung包括什么，我们这是交年费78欧后，只要有疑问马上可以找他们专门的Mietrecht律师约时间免费beratung，必要时他们会替你写信, 而且加入3个月后有rechtsschutz，最糟上法庭的话赢了不收钱，输了自己只交150。最糟糕的情况楼主从加入mietverein到他修完房子，3个月后也能打官司了。只是个人建议，如果房东无赖的话这是个好办法。