关于期房的Darlehensabschluss

Memphis

kidkudo 发表于 2016-5-4 11:28
问过哈，因为扣款有点突然，所以想再在论坛里征询下。

经历过一次以后就熟了。

vermieten1

Filtech 发表于 2016-5-4 09:24
在交房之前，贷款额度是一笔一笔支出的，每月底按实际已经支出的贷款金额及相应的支出时间按天计利息，这 ...

为啥比如贷款10年到期的话还有余款的话会被银行敲一笔呀

Filtech

vermieten1 发表于 2016-5-4 16:08
为啥比如贷款10年到期的话还有余款的话会被银行敲一笔呀

二次贷款叫Anschlussfinazierung，网上有很多相应的文章，可以查查看。Anschlussfinazierung条件好还是不好，具体情况需要具体分析。但总的有一条：如果利息绑定期结束的时候的市场利息和之前合同绑定的利息差不多的话，那么你的Anschlussfinazierung肯定是要付明显比这高的利息；如果利息绑定期结束的时候的市场利息比之前合同绑定的利息明显低的话，你的Anschlussfinazierung有可能拿到同样或是更好的利息；如果利息绑定期结束的时候的市场利息比之前合同绑定的利息明显高的话，那你的Anschlussfinazierung只有更贵，只好吐血了。看看现在的利息水平，10年后利息再便宜能便宜到哪里去呢？！（不能是负的吧！）所以大家一般都说，自住房贷款越早还完越好。现在利息低，很多同胞买房都是签十年固定利率，但基本都有Sondertilgung的选项，就是为了有尽早还完贷款的可能性。如果是投资房，主要还是看房价的走势，利息没什么。对房贷这种贷款来说，在Anschlussfinazierung的时候贷款方相对于银行来说是不利的一方。因为如果要换银行的话，你的Grundschuld都要重新做，这可是要花钱的，不便宜。如果你的尾款不多，就算是和别的银行谈更好的利息也找不回来这个损失。如果尾款数额不小，倒是可以多问几家银行试试。另外，在签Anschlussfinazierung的时候，很多银行不给你太多时间回旋的余地，你爱签不签，反正到时候你欠帐。还有就是到了那时侯，你个人的经济背景以及信用很可能会发生变化，对于普通的工薪族家庭来说，你的还款能力可能还会变差，因为从没孩子变成有孩子，从一个变两个了，还有车贷要还等等，这些都会影响到在和银行谈判时能拿到什么利息。

vermieten1

Filtech 发表于 2016-5-4 16:57
二次贷款叫Anschlussfinazierung，网上有很多相应的文章，可以查查看。Anschlussfinazierung条件好还是 ...

谢谢，涨知识啊。就是不明白为啥比如现在签的合同，十年后更低的话，原来这个贷款银行可以拿到更便宜的利息呀，这个可能不一定，我碰到个人已经借款满10年了，尾款不多了，再在原来银行续贷，得到的利息比现在市场上的高许多，高百分之1都不止，不明白为啥，后来他问朋友借钱把尾款都付掉了了事。

Filtech

vermieten1 发表于 2016-5-4 17:43
谢谢，涨知识啊。就是不明白为啥比如现在签的合同，十年后更低的话，原来这个贷款银行可以拿到更便宜的利 ...

"如果利息绑定期结束的时候的市场利息比之前合同绑定的利息明显低的话，你的Anschlussfinanzierung有可能拿到同样或是更好的利息" 指的是跟原来绑定的利息相比，而且还要是市场利息比之前合同绑定的利息明显低的话，才有可能性。就像现在跟10...15年前相比。跟现在市利率相比，那你的Anschlussfinanzierung肯定是吃亏的了。银行赚的就是你这个。很多银行内部有统计，就等着10...15年后利息升上去赚你，或是逼那些本金还的不多的人卖房－Zwangsversteigerung。

vermieten1

Filtech 发表于 2016-5-4 18:01
"如果利息绑定期结束的时候的市场利息比之前合同绑定的利息明显低的话，你的Anschlussfinanzierung有可能 ...

我知道的那个人就是现在10年刚满啊，还剩下几万了，原来10年前的利息比现在高多了，差不多百分之4，现在银行要他续贷还要百分之3之上的利息，这个是前不久的真事，我很奇怪的，他后来直接几万都还掉了

vermieten1

Filtech 发表于 2016-5-4 18:01
"如果利息绑定期结束的时候的市场利息比之前合同绑定的利息明显低的话，你的Anschlussfinanzierung有可能 ...

你讲的感觉跟符合我们工薪阶层的情况，我不知道jingnan什么来头，感觉他不停说买房赚啊赚，其实把风险都移到10年后了，他可能真的很有钱不怕的

fusion

vermieten1 发表于 2016-5-4 17:15
你讲的感觉跟符合我们工薪阶层的情况，我不知道jingnan什么来头，感觉他不停说买房赚啊赚，其实把风险都 ...

应该有后援保障，有的人虽然也不花家里一分钱，但有个万一，家里还是可以救急下

Filtech

vermieten1 发表于 2016-5-4 18:12
我知道的那个人就是现在10年刚满啊，还剩下几万了，原来10年前的利息比现在高多了，差不多百分之4，现在 ...

就是我说的那个意思呀。现在续贷的利息是比十年前的利息低呀，但肯定比现在的新房贷市利率高得多。你尾款不多又没有钱一次还清的话，只有咬牙接受原贷款银行的高利息续贷，换银行的话成本太高。如果尾款多的话，也许换家银行的利率差能抵过重新做Grundschuld的成本，但利息也绝对超过新房贷的市利率不少。
一部分同胞尽管这样还只签10年固定利率并留下一定尾款是因为想把还款的钱用做别的回报明显更高的投资，因为原始房贷的利息很低嘛，尤其现在。他们的观点是，投什么的回报都能把这个利息赚回来。10年绑定期到期后，看利息怎么样，如果续贷利息高过投资的回报，那就用省下的钱一次结清尾款（如果钱够的话）；如果续贷利息不超过投资的回报，那就接着贷，反正有赚头。
另一部分同胞嘛，就是真没搞清楚这里面的利害关系，糊涂着呢。简单说一句：如果现在买自住房签10年固定利率，而这十年间本金一共还得不到一半，同时还没有别的投资的话，十年之后的风险是相当大的。

Filtech

vermieten1 发表于 2016-5-4 18:15
你讲的感觉跟符合我们工薪阶层的情况，我不知道jingnan什么来头，感觉他不停说买房赚啊赚，其实把风险都 ...

赚钱有风险。自家把自家的事情先弄清再说了，不用盲目跟风，呵呵。