论买新房出租投资是否值得

spike

在隔壁楼讨论2套新公寓如何取舍时，不少人认为新房的租售比太低，只适合自助不适合投资，就重新开个帖子讨论一下。

买房投资的正反方意见：

Pro
房产保值性高，风险远小于其他投资手段
目前贷款利率极低，可以降低投资成本
在德国对贷款购房出租有税务优惠
德国房产市场最近几年蓬勃发展，与大多数国家相比泡沫不大，还有升值空间
德国银行提供低首付甚至零首付的贷款，以租养贷，无需资本即可空手套白狼

Contra
房产一般动辄数十万欧元，财务风险大
贷款利息会有波动，未来不可测，一旦利息升高，不但会在贷款到期后增加继续贷款的成本，而且会压低房价
德国法律相对更保护租客利益，有一定风险碰到恶租客，劳命伤财
德国房市经过前几年的猛涨，目前涨势放缓，未来受经济形势影响甚至会停滞，升值前景悲观
人生多意外，一旦急需用钱，房产不容易变现

论坛上的主流理论是投资房以便宜二手房为宜，在保证能租出的前提下，租售比越高越划算。反之新房一般租售比较低，需要很长时间才能还本，所以只适合自住，不适合出租。这个理论通俗易懂，也没有什么漏洞，非常得人心。我也认为很有道理，并不打算反驳。开这个贴主要是想讨论一下新房是否真的不适合投资？

我现在基本决定买其中的一套期房公寓，就以此作为案例。
这套房子的购买成本是58万，年租金收入预期是17000左右，租售比低于3%，属于大多数人不看好的投资项目。
整个贷款周期内的支出包括：首付，装修费，月供，贷款到期后的尾款，其他必须由房东承担的费用
整个贷款周期内的收入包括：租金，贷款到期后房产的售价
其他未知项：断租风险，租金上涨幅度，维修费用，租金的所得税
对于上述的未知项，如果位置合适房租合理，断租的风险可控，可以基本与租金上涨抵消，新房的维修费用远低于二手房，租金的所得税可以通过合理避税手段（主要是利息和折旧）在很大程度上减免甚至可以退税。

以下是我的计算结果，共选了10/15/20年3个周期进行比较：


从结果来看，时间越长收益越高，20年可以达到20%的年收益，在目前看来是比较理想的理财方式。

注释：
租金收入中已经剔除了建房期
计算折旧费用时假设地皮价格占30%，建筑价格占70%
无法转嫁给房客的费用假设每月80欧，包含地税，物业费，维修基金等
贷款利息是假想的，仅供参考
假设新房装修花费10000欧，因为非自住，所以尽量按照开发商的标准配置
计算贷款到期后的再次售价时仅考虑了每年2%的通货膨胀，不要说我太乐观哦
最后收益的计算公式是：平均年收益/购房时的一次性支出，包含首付和装修费用
为了简化计算，所有均为线性变化

欢迎指正

我去年买了个表

不明觉厉

jingnan

也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

比较一下

我1月租出的一个房，3600一平新房，租出去15欧一平。  收房的时候，旁边卖到5000

所以觉得你的贵了

shiroki

感觉对未来房价上涨的趋势比较乐观

spike

jingnan 发表于 2016-5-13 14:56
也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

去年底交房的话，应该前年初就买了吧？那时候3600还是能买到好房的，现在很难了。目测最近2年房价涨了近40-50%。

期房的好处是不需要跟一堆人去抢，容易得手，而且质量有保证，二手房水很深。

并非如此

没看懂

你的，Rendite Pro Jahr 是怎么算出来的

Delta85

jingnan 发表于 2016-5-13 14:56
也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

你能解释清楚，为什么边上涨到5000吗？

jingnan

Delta85 发表于 2016-5-13 15:21
你能解释清楚，为什么边上涨到5000吗？

旁边的楼盘，1期1期涨上来的啊

findinger999

前提是不能 斷租。

Delta85

jingnan 发表于 2016-5-13 15:48
旁边的楼盘，1期1期涨上来的啊

什么原因涨这么多啊？