买了投资房的朋友来分享经验说个自己的故事呗

MOK2016

最近计划买投资房用来出租了，目标是想再杜塞尔多夫买，刚开始，又准备折腾了，没有太多经验，希望兄弟姐妹门聊聊自己的出租经历，买房经历，纠纷经历等等，好让我这个后来人受益一下，嘿嘿，比如我现在就有一个问题就是hausgeld是不是以后大修什么的都会包括，如果给房子找个hausmeister什么的是否合适，大家别骂我，我自己这会也在打听，不是偷懒。

目前的利率，加上欧元未来可能的走势，以及养老金的问题，选择房产投资应该是比较稳妥的，虽然德国租客权益很大，但是房东终究是赚钱的，所以还是折腾吧，

liam0615

大家怎么都不回复这个话题 哈哈 我顶一下 听听意见：）

two steps

hausgeld 里如果有ruecklage, 大修就先用ruecklage. 但这钱只能用于公用部分的维修。属于你的那个Wohnung  的内部维修，还是要房东出钱。

hausmeister 或者hausverwaltung 一般Wohnung 都有的

MOK2016

终于有朋友顶了，我昨天研究了一下房产的租金回报率和投资回报，google上搜的一个帖子，大家看看不知道是否符合德国，尤其是每年的本金回付是否在德国也是帖子里说的那个情况，我把帖子的重要部分贴出来，大家一起讨论讨论，


”简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。多伦多Bay街上的一处公寓楼，一个卧室加一个阳光房，售价41万，市场租金2200每月，每月管理费514，每月地税174元，买这样一个单元作为投资房，投资收益会是多少呢？如果用现金一次付清，买断这个单元，年收入是2200×12=26400，每年的支出为（514+174）x12=8256，第一年的收入为（26400-8256）/410,000=4.425%。前面我们已经提到了，打电话来质疑投资回报率的朋友认为，在多伦多即使没有贷款，或贷款全部付清了，投资公寓的回报率也不会超过4.5%。这位朋友的结论是对的：用现金买公寓楼投资，收益率太低，以至于没有必要进行地产投资。贷款投资多伦多公寓，投资回报率能够达到7%以上，我的结论也是对的。笔者在《加拿大投资房贷款政策变了吗？》已经向大家介绍过，2010年以来，投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过，依然是最低首付20%。如果投资人首付20%，即，8.2万，房产交割费用8000元，即，投资总成本9万元；5年固定利率2.99%，30年还款期，贷款金额328,000，月供1378，第一年总支出：贷款本息合计16534，(其中本金6880，利息9653)，地税2090，管理费6168，支出总额24792，第一年总收入26400，正现金流1608，由于是正现金流，因此，可以理解为，房东所支付的贷款利息，地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的，投资人9万元投资的当年收益为，房产权益增加，即，贷款本金部分6880，加上现金收入1608，总收益为8488，总投资9万元的情况下，第一年收益率（Return On Investment /ROI）8488/90,000=9.4%。第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是24792，总收入也不变，但利息为9446，本金是7088，第二年的收益率(ROI) 7088+1608/90,000=9.66%。以此类推，5年贷款合同期结束时，共偿还贷款本金36,539，同时，现金收入8040，累计44,579，收回成本近50%。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分，在申报投资收益时，贷款本金部分不属于费用支出，属于收入，不能抵税。
从上面了例子可以看出，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。20%首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率，是值得一试的。”

MOK2016

two steps 发表于 2016-8-25 08:05
hausgeld 里如果有ruecklage, 大修就先用ruecklage. 但这钱只能用于公用部分的维修。属于你的那个Wohnung   ...

恩，我网上乱看的资料认为维修费用大概是3%的月租金，感觉德国的话有点不够，不知道你怎么看

MOK2016

liam0615 发表于 2016-8-24 23:32
大家怎么都不回复这个话题 哈哈 我顶一下 听听意见：）

感谢感谢，，我就是想大家对理论和实际都进行热烈地全面地讨论，哈哈哈，

two steps

MOK2016 发表于 2016-8-25 09:56
恩，我网上乱看的资料认为维修费用大概是3%的月租金，感觉德国的话有点不够，不知道你怎么看

看房子状态，新房可能头10年都没ruecklage，老房就不好说了，要看以前的大修记录吧

cicibaechtold

我就在想，在说投资收益的同时，为何没有人说一说时间的投入。好像时间都是免费的。