在德购置投资房时应该避免的6大错误

cookieswaffel

现在贷款利率越来越低，不少人都开始加入到了买房大军中。很多人也开始计划，买房用来出租，从而获得一笔额外的收入。这样的想法虽好，但是风险还是有，所以要避免一些可能犯得错误。德文媒体就对此总结了在德购置投资房时经常会出现的6大错误，现在就来看看吧。


1.不实地看房
买房前，必须实地看房。不仅要考察房屋本身的情况，还应该考察这里是不是有噪音污染、周边的环境和这里的社会结构，还应该与邻居进行交谈。也必看看楼梯、地板和地下室等。


2. 不仔细审查相关的文件
德文媒体建议：在买房前，必须仔细查看至少过去三年的业主会议记录 Protokolle der Eigentümerversammlungen。从这样的纪录中可以看出很多问题，比如曾经修建过什么设施，为此业主曾经付了多少费用等。并且还经常查看过去几年，至少前几个月的 Hausgeld 的账单等，这也可以对今后的家庭开支进行相应的预计。如果想买来出租的话，也可以计算相应的房租金额。


3.  高估租金
中介机构在介绍房屋时，通常会拿出以前的房租合同来。但是很多时候，相应的能源费用或者物业管理等都已经发生了改变，所以有时候会高估，将房屋出租后的收入。


4. 首付款过少
虽然目前的贷款利率比较低，很多购房者都开始尽量多贷款，但是这样还是有风险的。德文媒体建议，首付款应该至少有20%。并且，如果还没有得到银行方面的书面的贷款许可，就不要着急签订购房合同。否则，就被房屋中介公司给“吃定了”。一旦贷款失败，无法支付购房款项，必须支付高额的赔偿金，或者毫无选择地接受银行方面的苛刻贷款条件。


5. 低估房租的附加费金额
电费、暖气费、地产税、保险、电梯、楼梯间的维费用修、公用面积的清洁费和垃圾运输等等方面的费用一定不能忽略。除此之外，买房时的公证费用和Grundbucheintrag 费用也不低，仅仅这两个方面的费用就可占购房金额的10% 左右。


6. 购房前不向专家进行咨询
签订购房合同前，一定要让相关的专家过目。也最好向专业的房产律师咨询，或者委托律师处理有这些复杂的文本和公证书等材料。其中有很多隐藏的语句都是普通消费者难以识别的。比如， „Das Objekt wurde eingehend besichtigt“，但购房者其实根本就没有看过这个物体。又或者 „Es wurden keine Mängel festgestellt“, 但是事后会发现该房屋其实存在着一些缺陷。


另外，买房进行投资也是有风险的。

1. 比如莱比锡当地的租房市场就非常不景气。一名现年60的居民 Eckhard G. 在20年前花了7,7万欧元购置了一套39平方米的公寓，但是至今没有不赚反亏。这套房屋现在的月租金只有160欧元，但是其成本就高达400欧元。除此以外，Eckhard G. 的第一位租客还欠款5000欧元。随后在2015年，根据银行和律师方面的评估结算，该套房屋的欠贷金额大约还有6000欧元，而之后该套房屋以9000欧元被卖出。


2. 一名25岁的德国人每月从事职业培训和兼职的收入只有1100欧元，但是却在 St. Goar购置了一套9万欧元、面积为70平方米的房产进行投资。但是在一年前，该名德国人却被银行发现，他的工作合同和收入证明都是伪造的，贷款随后被终止，房屋被收回，银行账户也成了 “扣押性账户”。但是该名德国人称，这些都是房产经纪所伪造的，他也被骗了。但是这名年轻人却已经为此支付了大约2万欧元。


3. 一对来自柏林的夫妻购置一套50平方米，价值9,1万欧元的公寓。这对夫妻计划将这套房屋出租出去，10年后再售出。但是在购买前，仅仅是通过电话与房东沟通。房东一再表示，希望买房的人很多，应该尽快决定。随后这对夫妻没有实地看房便签字。但是这栋房屋状态极其糟糕，总翻修费用高达200万欧元，这对夫妻被分摊了7万欧元。虽然目前这对夫妻每月的房租收益为427欧元，但是每月的成本就高达866欧元，其中银行方面的还贷的金额就高达588欧元。唯一的好结果就是，每月可以免税70欧元。


两个靠谱的咨询机构：

1. 各地的消费者协会
2. SFI – Schutzgemeinschaft für Immobiliengeschädigte

所以找到一间好房子非常重要！德国常用房屋信息网站，可以查找房源。
Immonet - das Internetportal für Immobilien DE 和 Immowelt - Immobilienportal DE


另外：请参看《德国50多个城市房价和房租价格以及15年趋势 》

来源：德文媒体

三宅一生

总翻修费用高达200万欧元

笔误哦？

harryzs

三宅一生 发表于 2016-9-1 13:22
笔误哦？

。。。这栋房屋状态极其糟糕，总翻修费用高达200万欧元，这对夫妻被分摊了7万欧元。。。

我估计是一栋高楼里面的一套房子，200W是一栋楼的维修费用

三宅一生

harryzs 发表于 2016-9-1 12:47
。。。这栋房屋状态极其糟糕，总翻修费用高达200万欧元，这对夫妻被分摊了7万欧元。。。

我估计是一栋 ...

有道理，你真聪明！

cookieswaffel

三宅一生 发表于 2016-9-1 13:22
笔误哦？

一对来自柏林的夫妻购置一套50平方米，价值9,1万欧元的公寓。

deutour

1. 比如莱比锡当地的租房市场就非常不景气。一名现年60的居民 Eckhard G. 在20年前花了7,7万欧元购置了一套39平方米的公寓


20年前7万7欧元就相当于16万马克了啊，买39平还在莱比锡啊？我只想知道什么地段。

cookieswaffel

deutour 发表于 2016-9-1 15:42
1. 比如莱比锡当地的租房市场就非常不景气。一名现年60的居民 Eckhard G. 在20年前花了7,7万欧元购置了一 ...

我不知道

jingnan

deutour 发表于 2016-9-1 15:42
1. 比如莱比锡当地的租房市场就非常不景气。一名现年60的居民 Eckhard G. 在20年前花了7,7万欧元购置了一 ...

你那个误拍的房现在赚翻了。 租客赶出去没？

葱白小小

jingnan 发表于 2016-9-1 15:52
你那个误拍的房现在赚翻了。 租客赶出去没？

这个俺也想知道
当初房姐描述的特别带劲
呼唤房姐求后续！

deutour

jingnan 发表于 2016-9-1 15:52
你那个误拍的房现在赚翻了。 租客赶出去没？

赶出去了，确实赚了