购买投资房产前，应该考虑的四项风险因素

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买套房产吧！不仅有高额的投资回报，还可以防止通货通胀！不少投资购房者都会被这样的口号给诱惑住，从而忽视了在购房中可能面临的风险因素。由此投资方面的专家 Marcus Disselkamp 为此总结了四项应该考虑的风险因素。


1. Standortentwicklung
首先要考虑的就是当地的变化，包括人口增加情况和居民购买力的变化情况，如果忽视这些方面的问题，今后在出售房产方面有可能会面临着一定的困难。另外，由于农村人口的减少和城镇化趋势的明显，很多地区的居民也会纷纷向外迁移。比如在一些联邦州，如萨克森州、萨克森 - 安哈尔特州、图林根和 Sauerland地区，在未来十年内，当地 25%的人口有可能会向外迁移。而与此相反的是一些大城市，比如慕尼黑周边区域的人口又可能却会增加25%。按照预期，汉堡和柏林等地的人口也将增加，但是增长幅度为不到10%。从以上这些因素中，可以预测未来容易不容易出售名下的房产。

另外，还有考虑国家或地方方面的决策和城市规划。一些目前看上去不错的地方有可能在未来会因为土地规划，建筑许可，基础设施项目，移民政策等因素而变差。这些因素也将影响入住率，租金金额，当然也会对房地产整体的适销性和销售价格产生影响。



2. Mieterentwicklung
如果是计划购买房产来出租，以收取租金获益的人群，就应该考虑到租金方面的变化，其中不仅包括租金收入，还有租户信用，维修翻新费用，诉讼方面的开支，结束合同期限等很多可变因素。这些不确定因素都有可能让房屋长时间地空闲下来，从而让房东亏本。所以如果是出租房屋，房主不仅应该及时更新出租合同，还要及时更新房屋的状态。

并且，“私人居住用房” 和 “商用房” 的需求也相同。比如大城市中，如慕尼黑和科隆等地，最受欢迎的私人居住房屋为1-2个房间的单身小公寓。但是很多办公室用房的要求却不一样，很多上世纪80年代的房屋都不能满足现在办公的要求，比如面积过小，或者水暖，空调等基础设备不达标。这些都很有可能导致房屋要不难以出租，要不只能降价出租。



3. Entwicklung der Kosten
因为很多成本也都在变化，所以出租房屋获得的租金不一定就能收回成本，比如物业税、保险费用、水电暖气费用、清洁费用，冬季保养费用、垃圾处理费、有线电视费用、电梯方面的费用、物业费用和相关的人力费用等，这些费用也都必须有房东独立承担。另外还会因此产生其他的收费项目，比如咨询税务师或者律师的费用，支付给房产中介机构的费用等。虽然其中部分费用可以被提前避免，比如节能改造等，但是这也是一笔不小的投资。所以，到底划算不划算还是应该好好提前计算一下。


4. Bausubstanz
投资的房产在未来到底在租金方面具不具有优势，基础设施方面能不能让租客满意，不仅没有人可以对此做出保证。对于新手来说，还更应该及时处理一些潜在的风险，因为很多问题拖到最后导致的开支会远远高于预期，比如摇摇欲坠的门面，潮湿的地下室，发霉问题，害虫等等。而这些维修措施不仅是成本方面的问题，更是投资者的法律责任，其中涉及的法律问题包括：

Grundstücksbesitzer (BGB §836)
Gebäudebesitzers (BGB §837)
Gebäudeunterhaltungspflichtigen (BGB §838)
Pflichten als Vermieter (BGB §535)
Schadenersatzpflicht (BGB §823)

如果因为天然气泄漏，裸露的电缆线，自来水出现问题，地砖松动，树木被折断等问题，导致住户因此受伤或者财产损失，房东不仅要为此支付高额的赔偿金，更有可能面临着严重的刑事后果，比如监禁。所以如果不能及时地翻新或者维修房屋，那还不如及时地将房产售出。

来源：德文媒体

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