FMH财务咨询公司报告：德国人还是以租房为主，德国房贷合同须知

袖底香

据媒体最新报道，德国市场最近房贷利息有所提升。但是，整体利息行情还是处于历史低水平。但是德国人并没有因为低利息而大规模增长自住房比例：德国还是以租房为主的国家，57%的家庭需要租房，和3年前的数据差不多，这是Landesbausparkassen的数据。而根据欧盟统计局Eurostat的数据，德国自住房业主比例是53％，法国和荷兰超过65％，意大利近75％，西班牙甚至近80％，德国自住房比例在欧洲是低水平。特别是德国年轻人，基本没有从低利息里面得益，原因在于银行要求比较高的首付比例。

德国的房贷都是每月约定一定的还款额，很可能合同到期，还有大笔本金未还，用户可以一下子还清余额，或者和银行重新签房贷合同，而新合同的利息就会由当时的市面利息决定。所以购房者申请房贷合同，都有这样的疑惑，到底还款期应该定多长。FMH财务咨询公司的报告解释了这个问题。

房贷利息和还款期也有关系
还款期越长，利息越高。下图是近年来德国房贷利息发展曲线：


哪些家庭适合比较短的还款期
高收入人士和首付比较高的，都比较适合十年的还款期。好处：目前市场平均利息1%左右。坏处：十年后，余下债务比较多的话，重新签房贷合同的利息会比较高。
如果你十年内还不起房贷，而十年后的市场利息达到3,9%或者以上利息，那么情愿之间签15年的还款合同，利息涨到1,75 %都是合算的(FMH理财建议)。
下边是各个利息的对比情况:

WIE HOCH DARF DER ZINS NACH DER KURZEN ZINSBINDUNG ANSTEIGEN, DAMIT SICH BEI GLEICHER RATE DIE GLEICHE RESTSCHULD ERGIBT?
10 年房贷利息	15年房贷利息
	1,25	1,50	1,75	2,00	2,25	2,50
0,50	3,3	4,31	5,29	6,48	7,65	8,89
0,75	2,61	3,60	4,64	5,72	6,86	7,84
1,00	1,93	2,90	3,90	4,86	6,07	7,05
1,25	1,25	2,19	3,23	4,21	5,41	6,42
1,50	0,58	1,50	2,46	3,42	4,52	5,51
1,75	-	0,81	1,75	2,79	3,88	5,03
Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 10 Jahren von 1,00% auf mehr als 3,90% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 15 Jahre fest mit 1,75% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung

哪些家庭适合比较长的贷款期
对于每月稳定还款并且将来收入变化不大的家庭来说，可以算一算具体本金要还多少年，争取在贷款合同结束的时候还清债务，这样能防止以后房贷利息涨价。下边是10年期房贷和20年期房贷的对比情况。如果10年期贷款利息是1%，预计10年后市场房贷利息超过3,63%, 那么之间签订20年期2%以下利息的合同都是合算的。

ZINSBINDUNG 10 JAHRE	ZINSBINDUNG 20 JAHRE FEST
	1,50	1,75	2,00	2,25	2,50	2,75
0,50	3,02	3,73	4,61	5,43	6,31	7,24
0,75	2,69	3,41	4,16	4,81	5,81	6,71
1,00	2,29	2,92	3,63	4,49	5,31	6,19
1,25	1,89	2,53	3,28	3,94	4,83	5,50
1,50	1,50	2,16	2,90	3,58	4,46	5,17
1,75	1,11	1,75	2,42	3,08	3,88	4,56
Unterstellt wird eine Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 10 Jahren von 1,00% auf mehr als 3,63% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 20 Jahre fest mit 2,00% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung

下面是15年期房贷合同和20年期房贷合同的对比

ZINSBINDUNG 15 JAHRE	ZINSBINDUNG 20 JAHRE FEST
	1,50	1,75	2,00	2,25	2,50	2,75
1,00	4	5,70	7,58	9,66	11,99	14,65
1,25	2,74	4,36	6,13	8,09	10,26	12,75
1,50	1,50	3,04	4,72	6,57	8,62	10,93
1,75	0,28	1,75	3,34	5,09	7,02	9,18
2,00	-	0,49	2,00	3,65	5,47	7,49
2,25	-	-	0,68	2,25	3,97	5,86
Unterstellt wird eine Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 15 Jahren von 1,25% auf mehr als 4,36% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 20 Jahre fest mit 1,75% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung

德国房贷能不能提前还？
当然是可以的，十年以后，不管你的房贷合同规定的还款期多长，顾客都有特殊的解约权，如果有意外之财，有权提前还一部分或全部还清。

每年还本金应该定多少？
尽可能多还，房贷专家建议，至少每年要还3%以上。

利率在最近几个月很难变动
虽然市场有房贷利息涨价的消息，但是国际和国内大环境的影响，FMH财务咨询公司认为，在未来几个月内不会有大的变动。

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