在解约问题上，房东和租客的权利有哪些？

mandy161717

好不容易找到一个各方面都满意的房子，没想到却收到房东的解约通知。这时租客应该如何应对如此的“震惊”？

以自住房为理由，房东是可以提出解约的

在德国民法典（BGB）中有明确地规定：如果租客履行了其义务、每月都按时缴纳了租金，房东（也是业主的情况下）就不能轻易解除不限期的房屋出租合同。

不过，也是有例外的。来自德国业主协会的Gerold Happ解释：如果房东有自用住房的需求，租客是必须搬出去的。当然，前提是房东的自用房的理由一定要充分。比如“房东的女儿即将上大学了，想要一个人住”或者“房东的儿子结婚、有了自己的家庭，需要有足够的住房空间”。基本上，房东将房子用来给自己、儿女、父母、孙子、祖父母、兄弟姐妹、侄女或侄子、伴侣、配偶以及岳父岳母住，都是合理的理由。如果是将住房提供给远方亲戚住的话，则没有那么简单。

那如果房东是想把家附近的这间房收回来给互惠生居住，是可以的么？根据联邦法院(Az.: VIII ZR 127/08).的规定来看，这时房东也是有权解约的。因为，
家庭帮工以及护理人员都是有权使用自家房屋的。如果业主想要把房子变为律师事务所、诊所或者用于商业用途的话，房东也是可以提出解约，以满足自身事业需要的。

不过，在提出终止合同时，房东必须具体说明未来房屋的用途以及房屋的使用者。Happ介绍：“房东必须提供足够的证明来说明必须从该时间段开始就需要这件房的原因。”

解约的期限和对解约的反对

另外，房东的解约期限也非固定的。如果房屋合同的持续时间在五年以内，提前三个月提出解约即可，如果时间在八年以内，则必须提前六个月提出解约。想要把房子从出租房的性质转变为自住的话，还有其他的解约限制。房东需要根据不同区域的要求，在获得房租收益以后的三到十年以内进行登记。Happ建议：有关具体的解约限制期限，最好询问各区域的职能部门。

租客在收到房东的解约通知以后，能够见面约谈是有帮助的。很多房东都会愿意将搬出时间延迟、承担部分的搬家费用或者帮助租户需要新的住处。

此外，如果租客同意终止房租合同时，遭到了家庭成员的严重反对，那租客也是可以提出抗议的。可能的原因包括家中有老年人、孕妇、严重残疾者或者严重精神病患者。但"Finanztest”杂志的Christoph Herrmann表示：对于这类社会问题，并没有对应的清晰的法律条款。因此，他建议，如果是这类有社会困难的家庭，最晚应该在解约期限到期前的两个月提出反对意见。

可能存在的滥用权利

租客在搬出房屋以后，房东可能根本没有住进去，也许是再出租了或者空置着。在这种情况下，租客是可以提出质疑的。如果房东并不是自住，而是想提高租金再出租的话，那就意味着房东在滥用权力。 Herrmann建议：“租客如果发现这样的情况，一定要去挖掘、掌握充分的证据，否则只会被房东用编造的故事来糊弄”。

一旦确认了这一问题，房东就必须赔偿损失，租客可以要求其支付因搬家、租新房而产生的额外费用。

总得来说，房东是无权赶走租客的，如果租客拒绝搬出房子，房东可以上告法庭。如果法庭确认，房东是有权利解约的，那租客必须承担所有的诉讼费用。


新闻来源：德文媒体

greatocean

想知道如果租住时间超过一定年限，退租的时候，德国有没有法律规定租客必须粉刷墙壁

mandy161717

greatocean 发表于 2016-12-13 19:45
想知道如果租住时间超过一定年限，退租的时候，德国有没有法律规定租客必须粉刷墙壁

按理说，当初租房时墙壁是如何的，退租时也应该如此。如果没有弄脏，就没有必要全部粉刷。如果有差异，则需要。 具体的合同里会有涉及，最稳妥的方式就是直接询问房东或房屋公司。

greatocean

mandy161717 发表于 2016-12-14 11:08
按理说，当初租房时墙壁是如何的，退租时也应该如此。如果没有弄脏，就没有必要全部粉刷。如果有差异，则 ...

是的，但是房屋有一个正使用损耗问题吧，使用年头久了，即便没有突出的污渍，但是整个房屋的墙壁也会发暗的。这方面的法律权力还是心中早有数比较好

你如果问房东，多半都花银子了

mandy161717

greatocean 发表于 2016-12-14 13:40
是的，但是房屋有一个正使用损耗问题吧，使用年头久了，即便没有突出的污渍，但是整个房屋的墙壁也会发暗 ...

说得也对。那看看其他人有没有什么意见了哦