德国房产交易税（Grunderwerbsteuer）详解：减税小窍门大公开！

袖底香

德国购房要交房产交易税，这个属于地方税，各个地方的征税比例是不同，目前都是按照购房额的比例交，德国最高是6,5%, 但是同样有减税秘诀，遵循这些小秘诀，说不定可以省上千欧，今天来介绍一下。

先介绍德国各州的交税比例：
德国很多州都提高了房产交易税的比例

联邦州	房产交易税的比例 (%)*	何时开始提高的
Baden-Württem-berg	5,0	5.11.2011
Bayern	3,5	1.1.1997
Berlin	6,0	1.1.2014
Brandenburg	6,5	1.7.2015
Bremen	5,0	1.1.2014
Hamburg	4,5	1.1.2009
Hessen	6,0	1.8.2014
Meck-lenburg-Vorpommern	5,0	1.7.2012
Nieder-sachsen	5,0	1.1.2014
Nord-rhein-West-falen	6,5	1.1.2015
Rhein-land-Pfalz	5,0	1.3.2012
Saar-land	6,5	1.1.2015
Sachsen	3,5	1.1.1997
Sachsen-Anhalt	5,0	1.3.2012
Schleswig-Holstein	6,5	1.1.2014
Thüringen	6,5	1.1.2017
*) 全部按交易价的百分比征收

例子: 如在巴伐利亚购买一个30万的房子，就要交 10500 房产交易税, 但是如果在隔壁的Thüringen买房，同样30万要交 19500 欧，原因就是交税比例不同。

下面来说说减少房产交易税的小窍门

首先如果是二手房，里面带家具，那么买家具部分无须缴税

税务机关是根据地皮和建筑价值计算房产转让税，附带出售的家具部分很容易被剔除，不需缴税。例如，厨房，灯具，遮篷，工具房，内置桑拿，热水浴缸​​或地毯等等。人们常常忘记，把这部分单独列出来，但是会计师认为，做这项工作是非常值得的。

例如：在柏林购买一方，里面家具值2万的话，单独列出来就可以节省购房者1 200欧元房地产转让税（6％）。

建议：附带的家具在公证的合同中列出价值，但是不能过度评估，一般不能超过交易价格的15％，超过的话，税务机关会要求出示证据。

交易价格里面列出维护和整修的费用

如果一个公寓被出售，原房主维护和整修房子的费用就会转移给买方。但是这部分是不需要交房地产转让税的。

建议：同样需要在公证的合同中列出这部分价值。

严格分开购买土地合同和建房合同

谁买了空置的一块土地，那么只要交土地转让税。但是对于建好的房子，财政局不仅仅对土地纳税也对土地上的建筑物纳税。所以，原则上来说，可以定购买土地和建房两份合同，这样就只要对土地纳税。

例如：如果买方的在北莱茵-威斯特法伦州购买空地50000欧元，他必须支付交易税3250欧元（6,5％）。他后来单独建了一栋别墅25万欧元，这个就免税了。

先决条件：土地交易商和房屋建筑公司无关。如果两者是相关的，税务机关会严格按照“统一的工作合同”（ „einheitlichen Vertrags-werk“ ）处理，那么建房部分也要纳税。但是事实上有没有连接，往往在现实中很难证明，碰到这种情况，建议找税务师和房地产律师解决。

建议：在建房合同可以加一条，如果后来能够证明土地交易商和房屋建筑公司有联系，建房商要赔偿部分损失。

关于继承，赠与的特别规则

继承，赠与的房产，不必缴纳房产转让税。而不管双方是什么关系。但是这并不是税务漏洞，因为虽然不要房产交易税，但是要交遗产税或赠与税。

例如：某人赠给女友一套30万的公寓，如果按市场价出售，那么交易税最高19500 欧，但是如果赠与的话，去除2万免税额，那么按照28万收税，赠与税比例按双方关系不同而不同，本例是30%，甚至高达84000欧的税。

建议：会计师会根据双方关系提一些建议。例如夫妇结婚后赠与的，那就不用交税了，因为夫妇间赠与的免税额是十年内50万欧元。

2500欧免税

如果谁要购买一个花园或者多买几平方米，那么对于2500欧以下的交易额，国家是不收土地转让税的。

注意：超过购买价格，就要按总价征税了。如土地卖价是2 501欧元，就要收162.57欧元房地产转让税，这种情况就可以和卖方重新谈价格。

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