求助大家，超过10%Rendite的房子该不该买

Julianliu93

真心希望论坛里的高人帮我解惑

本人在村里读Master，年中买了一栋MFH，净收益率12%，因为我没有工作所以有非常大的税务优势，算上房子折旧基本上每年不用交税。我的打算是过几年回国可以拿给Verwaltung管理或者卖了更好（回国的话我不再有税务优势，需要交10%左右的税，而且还要被Markler抽掉一笔，所以我倾向卖掉）

可是我上周又看见了一栋维护得特别好的MFH，收益也是10%以上，位置极佳，说实话非常想买。但是这样的话即使我怎么报税每年都需要交不少的税，而且这栋房子比之前的贵了一倍，我觉得不好出手。我已经想了好几天了，明天就要看房，所以希望大家能帮我出出主意！拜谢各位！

补充一下：我在村里买房子是看中房租收益，因为城市人口萎缩（但有大学的关系我觉得再挺个几十年没问题），完全不指望靠卖房挣钱，所以也不必拿在手里10年。也因为这个原因我发现几乎没人跟我竞争优质房源，因为打算买投资房的人基本有本职工作，由于税率问题他们不会在房价下行的地区买房，否则高房租收益也被政府拿走一半。我之前入手的房子因为总价低，位置也不错，所以我觉得降降价应该好出手，但也没谱，也怕万一砸在手里卖不出去。但卖不出去也可以拿给中介公司管理，最多被抽走一两成收益。但如果再买了这栋到时候税率会高不少，收益率就更低了，而且风险或许更大，我真的愁了好多天，也没人商讨。

Julianliu93

abe12345678 发表于 2017-9-12 19:34
大兄弟，你考虑问题求最优解不对，要求最差解，需要考虑三个因素：
1.能不能从银行贷到大头；
2.每年交税 ...

这些问题我都考虑了呀，我有个最大的优势就是目前学生身份，没有正职收入所以每年不用交税，其他的断租可能性和贷款我也解决了。

其实突然想说点题外话，我感觉我们这里好像就跟时间停住了一样，这些年德国房市的疯长根本没有影响这里。大家如果不是要打算留一辈子是不会买房的，租一二十年房子的家庭太多了。当然或许也跟我们这是大学城，没有大企业，所以大家收入都不高有关。我接触到的房东不少是外地的，买了房拿给中介管。还有本地大户，有好几栋楼，吃租子就过得非常好了。我买了的这栋就是从一个本地大户手里买的，她爱人去世了，要搬去跟儿子住所以出手房子。我总共知道三个中国人当年读书的时候在这里买房，算算年头他们应该挣了不少了，那几栋位置也是非常好，基本不断租的。但他们跟德国人不一样，没有找人管理，应该也没有翻修过，租客一个nach一个，所以房子状态都不太好。

我几个月前甚至想过在这里买若干房产，每年靠收租过得非常轻松，但现在幸好醒悟了：我人生还那么长，确实该出去看看，要不然现在就能看到自己老了什么样了。

Julianliu93

我的投资思路是这样：我入手三年的话就已经赚36%了，我即使降价20%卖（考虑买房时候的NK10%，实际降价10%），也能赚16%，我这样算对么大家？

Memphis

你这看似投资，实则烧钱！

liliss

小城市的房子就是房子 只有大城市的房子才是资产

jacker

楼主这是理论上的收益吧

Julianliu93

请问楼上能再解释下么？我们这里其实有很多人也买房投资的，但都是为了拿房租不为卖房收益，有中介公司甚至买了一条街。我自己已经买的房子全部出租了，二三楼是一户德国人家长住，他们是低保户，房租由政府付的，一楼两户租给学生情侣，稳定保证三年长租。即使我以后回国或者留德工作，只是被抽税，也没有断租的风险，怎么就是烧钱了呢？

moudy

Julianliu93 发表于 2017-9-12 11:37
请问楼上能再解释下么？我们这里其实有很多人也买房投资的，但都是为了拿房租不为卖房收益，有中介公司甚至 ...

如果房价下跌，损失的钱很容易超过房租吧。不如说说你那里每平米多少钱，租金多少，这几年房价和房租趋势

Julianliu93

moudy 发表于 2017-9-12 12:13
如果房价下跌，损失的钱很容易超过房租吧。不如说说你那里每平米多少钱，租金多少，这几年房价和房租趋势 ...

我自住的wohnung是700欧一平买的，但我隔壁刚刚卖房，790欧一平卖的。我买来投资的Haus10万欧，每年冷租12000欧。房租基本上是5.5欧冷租每平，很多年没涨过了，今后也预计不会涨。在immobiliensounct上面显示房价每年涨3%左右，基本就抵个通胀。整个城市基本靠大学撑着的，但我觉得企业再大，说没就没，但大学就算衰亡也是非常缓慢的过程，何况我们学校其实学生人数稳中有升。

Julianliu93

moudy 发表于 2017-9-12 12:13
如果房价下跌，损失的钱很容易超过房租吧。不如说说你那里每平米多少钱，租金多少，这几年房价和房租趋势 ...

我自住的wohnung是700欧一平买的，但我隔壁刚刚卖房，790欧一平卖的。我买来投资的Haus10万欧，每年冷租12000欧。房租基本上是5.5欧冷租每平，很多年没涨过了，今后也预计不会涨。在immobiliensounct上面显示房价每年涨3%左右，基本就抵个通胀。整个城市基本靠大学撑着的，但我觉得企业再大，说没就没，但大学就算衰亡也是非常缓慢的过程，何况我们学校其实学生人数稳中有升。

chilizzy

楼主想的很好，就是不知道你这样的情况，不全款付银行估计不会贷款给你吧

Julianliu93

chilizzy 发表于 2017-9-12 14:51
楼主想的很好，就是不知道你这样的情况，不全款付银行估计不会贷款给你吧

我自付25%，剩下的是以1.4%的利率贷款的，确实跑了好多家，最后贷到了，但我选的5年期volltilgung，现在有点后悔，应该选10年的。

Julianliu93

有没有前辈能帮我分析分析，要不要买二套房呢？今天已经看房了，确实很不错，能耗才76，净收益率11%，上任房东入手11年，到了处理出手的时候了

keepfeeling

德国这个市场已经很成熟了，投资的角度看，rendite越高的地区，房市越差。因为大家只租不买。这种地方风险也最大。

Julianliu93

keepfeeling 发表于 2017-9-12 15:19
德国这个市场已经很成熟了，投资的角度看，rendite越高的地区，房市越差。因为大家只租不买。这种地方风险 ...

您说得非常对，其实我之前打算入手周围城市甚至是汉堡的房子，但其他城市贷款的可能几乎没有，全款买房我觉得太亏了。而且好几次竞争失败了，有次出价最高竟然被人抢走，所以就暂时搁置了。如果留德工作了再入手大城市的房子吧。那这房子我就不买了？因为这栋要20万欧，我就算自付5万也觉得多少有些风险，而且报税比较麻烦

great

Julianliu93 发表于 2017-9-12 12:41
我自住的wohnung是700欧一平买的，但我隔壁刚刚卖房，790欧一平卖的。我买来投资的Haus10万欧，每年冷租1 ...

哪里的haus10万块钱买了能租1000块一个月？这回报率真高， 很难想象房子这么便宜的地方会有人还花大价钱租房。

loveorola

10的10%是1，100000的10%是10000

LZ能明白吗？

kidkudo

Julianliu93 发表于 2017-9-12 15:06
我自付25%，剩下的是以1.4%的利率贷款的，确实跑了好多家，最后贷到了，但我选的5年期volltilgung，现在 ...

10年的，就不是这个利率了，肯定上2

Julianliu93

great 发表于 2017-9-12 16:09
哪里的haus10万块钱买了能租1000块一个月？这回报率真高， 很难想象房子这么便宜的地方会有人还花大价钱 ...

其实人口萎缩的小城市应该都能有10%甚至以上的收益率，就像刚刚楼上说的，大家只租不买，那卖价肯定就越来越低了。我的理解是只要人口能稳住，租金不降，其实还是可以考虑的，只是有工作的人会被抽走一半的租金收益，这样其实有点不划算了。

Julianliu93

loveorola 发表于 2017-9-12 16:12
10的10%是1，100000的10%是10000

LZ能明白吗？

我知道，10万的房子如果亏10%就是1万了。但是我的想法是只要多租一年就可以弥补了，因为这里学生不断流入，加上位置真的不错，不太有断租的风险。不过确实如果过十年老人去世会空出很多房子，到时候如果学生数量不能相应增加，那就供大于求了。但我感觉那一天不会那么快来，十年后我房子已经回本了。我这样想对么？

Julianliu93

我想借这个帖子大家要不要一起来讨论下小城市买房的利弊？论坛里我也没找到老帖讨论这个的，个人觉得确实要非常慎重，但是不是就一定不能买呢？

mierbach

Julianliu93 发表于 2017-9-12 12:41
我自住的wohnung是700欧一平买的，但我隔壁刚刚卖房，790欧一平卖的。我买来投资的Haus10万欧，每年冷租1 ...

1000欧每月的Haus是单个房间散租吗？整租的话，10万的haus的zustand很难让人一个月花1000房租啊。
散租的话收益高的，但是花的精力也大啊。

Julianliu93

mierbach 发表于 2017-9-12 21:08
1000欧每月的Haus是单个房间散租吗？整租的话，10万的haus的zustand很难让人一个月花1000房租啊。
散租 ...

散租的，但是二楼三楼长期租给德国家庭，一楼租给学生情侣，房租都非常稳定，之前的回复里说了。然后房子的除草跟楼道打扫都委托了租客，付给他的钱算在NK里面转嫁给租客。我新找的租客是中国人，动手能力极强，房子的各种小问题都是他自己解决，比如换个锁刷个墙，我出材料费，之前租给他的时候商量好了，车库可以免费给他用，但是小问题他尽量自己解决不要找我。就出租而言未来五年甚至十年都是没问题的。

great

Julianliu93 发表于 2017-9-12 16:36
其实人口萎缩的小城市应该都能有10%甚至以上的收益率，就像刚刚楼上说的，大家只租不买，那卖价肯定就越 ...

其实还好啦，即使人口萎缩，10%的回报率，最终也不会赔的，毕竟房产不会变成负值，基本10年就回本了，到时候即使房产就值几万也是赚的，更何况如果是小城市大学城的话，不会怎么跌的。

魑魅魍魉

但大学城人口流动惊人啊，如果是租给学生的话，住私房的最多两年，等排到studentenwerk的房子就都搬了。一两年就得换一波租客，做房东也是心累啊。

Julianliu93

great 发表于 2017-9-13 10:35
其实还好啦，即使人口萎缩，10%的回报率，最终也不会赔的，毕竟房产不会变成负值，基本10年就回本了，到 ...

现在的收益是12%，理想地算8年基本就回本了，但问题是我最多三年后就不是学生身份了，如果回国就没有基本免税额了，留下来工作到时候算上工资要交不少税呢，这种收益率怎么做账都没法做成负收益的，这也是我发愁的地方。主要是要从自己拿到的房租里面交税，相当于从自己口袋里拿钱，感情上觉得有点亏，德国的钱真不好赚。

jingnan

Julianliu93 发表于 2017-9-13 11:25
现在的收益是12%，理想地算8年基本就回本了，但问题是我最多三年后就不是学生身份了，如果回国就没有基本 ...

德国有免税额度的，如果你光房租就超过免税额度，还是交点税吧。

交税就是亏了的思想是不对的。

Julianliu93

魑魅魍魉 发表于 2017-9-13 10:49
但大学城人口流动惊人啊，如果是租给学生的话，住私房的最多两年，等排到studentenwerk的房子就都搬了。一 ...

这也是我特别想跟大家说的，小城市大学城的私房比学生宿舍便宜非常多，而且我们这宿舍几乎全是单人间，所以学生情侣很快就会搬出来住，或者对租金在意的学生也愿意几个人合租，当然一般私房条件确实比宿舍差，毕竟老房子。还有最重要的是宿舍只能满足20%的学生入住，也就是说80%的学生不得不住私房。我看了宿舍的地皮，以后已经没有办法再修新楼了。由于这个原因，有好些中介自己修了学生公寓出租，不过也只能满足几百人的需求。我目前面临最大的挑战是上个月我了解到有个外地的大中介买了一大块地皮，要投资1500万欧修新宿舍，如果真的修成了，加上今后的人口预期，我觉得就真的有点危险了

datudou

1. 学生也不是赚多少钱都免税，房屋收入大约免税额度也要交税。
2. 房子不维修吗。维修费用一年要几千欧。 如果不维修，以后出手不易。
4. 而且，按照这个房价，装修费用会超过房价的。这样的房子很少有人敢接手。

bodensee2009

汉堡周边， 难道是Lüneburg? 感觉这个城市的房价也是平稳增长的。

Julianliu93

jingnan 发表于 2017-9-13 11:38
德国有免税额度的，如果你光房租就超过免税额度，还是交点税吧。

交税就是亏了的思想是不对的。

嗯，您说的对，我就是吐吐槽

我这半年都是看了您的帖子一直在学习，非常非常感谢🙏能不能帮我分析下有没有必要再买一栋呢？我想买又没法下决心

Julianliu93

datudou 发表于 2017-9-13 12:05
1. 学生也不是赚多少钱都免税，房屋收入大约免税额度也要交税。
2. 房子不维修吗。维修费用一年要几千欧。 ...

对啊，我现在基本免税，但再买就交税了

房子维修要花这么多钱么，我们这里私人手里的投资房其实都不怎么修，我这栋是德国人手里的还算状态好的，那位老奶奶就是四五年才把内部翻新一下，外墙一直没做绝缘。但就是这样房子从来没因为找不到房客空置过。我的打算是学生身份结束了可以做个绝缘，降低一下能耗，这样NK少了我还可以涨涨房租，只要暖租差不多就行，然后维修的钱再报报税。那几栋咱们同胞买的房子才是真的状态太差了，十年应该从来没修过，但也因为位置好一直住满人，不过全是咱们自己人。可能来我们这里留学的大家有些还是经济条件不太好吧。

至于房价其实也不全由房子本身决定的，我昨天看的这栋本身真的一点问题没有，能耗76，加了太阳能的。但也是因为在我们这里，只能卖20万欧。我买的这栋其实10万欧真的太低了，老太太可能也没想那么多，只想赶紧出手了吧。

Julianliu93

bodensee2009 发表于 2017-9-13 12:17
汉堡周边， 难道是Lüneburg? 感觉这个城市的房价也是平稳增长的。

不是，真的是特别小的地方，Clausthal，只有1.5万人口，包括5000的学生。但好在学校项目多，每年都有源源不断的学生过来。

叶随风

德国现在还有700欧一平米的地方？

我觉得还有个问题楼主要考虑一下，你以学生身份是否能出租如此多的房子？感觉这个有点像经营性质了，但学生身份好像是不能做生意或者经营产业的吧
不是很确定，所以只是提醒一下。

gtgtgt

楼猪租金收入超过某个很低的界线，就需交相对学生高不少的医疗保险与社会保险，这点需老实向医保坦白，否则以后会被罚......

我去年买了个表

Julianliu93 发表于 2017-9-12 14:10
有没有前辈能帮我分析分析，要不要买二套房呢？今天已经看房了，确实很不错，能耗才76，净收益率11%，上任 ...

为什么不买呢 这么高的回报率 还可以贷款
果断出手 楼主买了么？

nemos1

要我看到这样的房子，这么高的收益，闭着眼睛都要买。

live

叶随风 发表于 2017-9-19 11:37
德国现在还有700欧一平米的地方？

我觉得还有个问题楼主要考虑一下，你以学生身份是否能出租如此多的房 ...

楼主确实要注意法律风险，学生的签证是不允许这样做的。

live

最好先咨询一下外管局。

Julianliu93

之前回国了，抱歉没能给大家回复。统一说一下吧：

那栋20欧的房子还是没买，目前已经降价到18万5了。我因为明年要去法兰读书，所以想看看那边的房产，我们城市的房子目前就不考虑了。在我们城市，房地产收益只有房租，卖房是非常困难的，毕竟人口流动大，老年人多，本地人买不起，外地人知道的又少。如果只看房租收益是还可以，但我再买的话征税太多也不划算了，还不如买大城市的房子，10年后卖了净赚。

还有好多朋友说我签证的事情，真的非常谢谢你们，我准备明天去外事局问问，有结果了再跟大家说。

非常感谢萍聚这个平台，能让我认识这么多朋友，接下来我想认真思考下小城市买房的利弊，毕竟这么高收益，如果确定了风险我还是想推荐大家，毕竟我一个人又买不完所有房子，有钱大家一起赚。