postbank最新报告：哪里的房地产值得投资？

袖底香

德国postbank最新对德国36个城市的房价做了研究预测，由于人口下降，未来几年德国城市居民人数会减少，德国特大城市例外。

德国许多城市（超过80％的城市）的住房价格在过去十年中都上涨了。慕尼黑是每平方米单价甚至上涨了95％。原因是：城市化，城市人口越来越多。但是，未来15年，德国各城市的人口发展和房价发展将会有所不同。尽管有难民涌入，但人口继续增长的城市不到一半。当然，这个趋势会直接影响房地产价格。

城市人口发展和房地产市场的价格是密切相关的。据统计，人口平均增长1%，城市公寓价格平均上涨3,5％，独立式住宅价格上涨1,9％。在过去的十年中，36个城市中,有三分之二的城市，其人口是不断增长的。但是到2030年，考虑到人口结构的变化，只有五分之二的城市人口还会增长。已经考虑到难民因素，该研究预计到2030年前，德国还会接受大约100万难民，如果不考虑难民的话，那人口增长的城市不到三分之一。也就是说，过去十年城市人口增长和城市房价增长的速度很快就会趋缓了。

但是，到2030年前，柏林的人口还是不断增长的，预计人口增长率高达4,7％, 是德国人口增长最快的城市，预计和人口增长相关的公寓价格增长是14,49%。而其他城市人口增长情况以及人口增长相关的公寓房房价增长情况如下：

排名	城市	2030年前，包括难民在内的人口发展情况	2030年前，与人口增长相关的公寓房房价增幅
1	柏林	+ 4.74％	+ 14.49％
2	波茨坦	+ 4.46％	+ 14.03％
3	汉堡	+ 4.38％	+ 13.86％
4	威斯巴登	+ 4.21％	+ 13.77％
5	波恩	+ 3.69％	+ 12.04％
6	斯图加特	+ 3.19％	+ 10.01％
7	曼海姆	+ 2.80％	+ 8.66％
8	纽伦堡	+ 2.41％	+ 7.30％
9	杜塞尔多夫	+ 2.18％	+ 6.74％
10	亚琛	+ 2.06％	+ 6.33％
11	慕尼黑	+ 1.58％	+ 4.39％
12	德累斯顿	+ 1.57％	+ 4.06％
13	莱比锡	+ 1.38％	+ 3.40％
14	科隆	+ 1.22％	+ 3.38％
15	不来梅	+ 0.48％	+ 0.21％
16	汉诺威	-0.11％	-1.35％
17	卡尔斯鲁厄	-0.87％	-4.21％
18	美因茨	-0.95％	-4.31％
19	奥格斯堡	-1.51％	-6.41％
20	不伦瑞克	-1.91％	-7.67％
21	法兰克福	-2.05％	-8.12％
22	比勒费尔德	-2.49％	-9.59％
23	多特蒙德	-2.56％	-9.84％
24	基尔	-3.14％	-12.16％
25	艾森	-3.62％	-13.54％
26	明斯特	-3.66％	-13.69％
27	门兴格拉德巴赫	-3.98％	-14.81％
28	萨尔布吕肯	-4.47％	-17.75％
29	波鸿	-4.65％	-17.17％
30	伍珀塔尔	-4.85％	-17.86％
31	爱尔福特	-5.07％	-19.13％
32	罗斯托克	-5.84％	-22.91％
33	杜伊斯堡	-6.00％	-21.90％
34	盖尔森基兴	-8.93％	-32.14％
35	哈雷（Saale）	-10.41％	-38.00％
36	开姆尼茨	-13.47％	-48.58％

哪里投资是值得的？
即使未来几年，德国城市人口增长趋缓，但是专家认为，城市房价上涨马上会结束是错误的观点，虽然不会和前几年那么涨势凶猛，但是上升的趋势还在继续。成长型城市及其周边地区的房屋仍然是非常值得的投资。如果你想购买自住房的话，同样不要犹豫太久。
即使在人口下降的城市，专家认为也不用过于担心，有吸引力地段配套齐全的物业不会有大的贬值风险。而且在这些城市，找到有吸引力的“白菜房”的可能性未来会增加。

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