德国房产投资的几种形式

袖底香

德国目前存款基本没有利息，在 零利率的时候 ，储户需要把资金投资在其他地方来获得回报。一个流行的选择就是投资房地产 。房地产在德国 也被称为“混凝土黄金”。特别在安全性和保值性方面有优势。由于房贷利率较低，可以从银行以较低成本贷款，购买或投资房产。但是，并不是只有这种方式可以投资房地产，事实上，通过股票，债券，基金甚至众筹平台等，都是进入房地产投资的一种方式。机会很多，当然也存在风险，今天就来总结各种方式的优劣性。

德国目前有5种方式来投资房地产。请先了解一下不同的资产类别。

房地产投资概述
购买物业	最常见的方式就是直接购买公寓或房屋。
购买地产股 Immobilienaktien	另一种投资形式是购买地产股。也就是购买在房地产行业中从事开发，生产，管理和销售的房地产公司的股份。这些公司可以是大型土木工程公司，也可以是房地产经纪人，房屋协会或专业物业经理。
购买房地产债券 Immobilienanleihen	房地产债券Immobilienanleihen或抵押 债券Hypothekenanleihen是通常有房地产留置权支持的固定收益证券。一般来说，房地产债券是一个正常的债券。和地产股不同，房地产债券是外来的债务资本。
房地产基金 Immobilienfonds	房地产基金，是专业投资者，一般是基金经理收集资金投资于不同物业。由于他们的专业经验，投资者通常可以得到高回报。投资者可以选择开放和封闭的房地产基金。 开放式房地产基金通常拥有无限的投资额度，意味着随着新的投资者和新的资金会不断涌入，基金资产将继续增长，也意味着可以随时再次出售自己的股票。 而投资封闭式基金，必须持有股票到期限结束。一般而言，封闭式基金往往只投资一两个对象，如医院，酒店或购物中心。
房地产股权众筹 Crowdinvesting	房地产众筹是最近比较热门的投资趋势。不仅能为房地产筹集大量资金，而且许多私人投资者都可通过互联网平台一起加入，门槛低，回报高。

投资者在投资时必须考虑几个基本因素：
“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”是最终的选择。组合投资是减少投资风险的最重要的策略之一。具体到房地产投资，就是不要把全部资金投入到一个项目上。
投资50欧或5000欧元？选择哪种投资形式主要取决于有多少资金。例如50欧元已经可以参与一个房地产众筹投资项目，但是如果要投资封闭式房地产基金，则至少需要5000欧元。如果要购买房屋，通常要全部储蓄外还要贷款。
最大限度地降低成本和工作量。投资并不总是“免费”的。对于某些资产类别，您必须为经纪，行政以及后来的财产维护和现代化支付费用。
保持投资选择的自由。不同的资产类别需要不同程度的参与度：最近购房投资需要全身心参与，而留给职业经理人则轻松很多。根据自己真正需要决定适当的资产类别。

房地产投资几种方式的投资方法和优劣比较：
1 | 购买物业
在目前低利率时代的确有利于直接购买物业。租金收入是一个很好的收入来源，特别在大都市地区，房价一直在不断上涨。对家庭来说也是不错的养老储备。但是，房产管理和维护成本很高。另外，由于德国房地产业的蓬勃发展，大城市的房价已经很高了，谁也不能保证会继续增长。而且，投资者的大量资本被捆绑在一个财产中。
建议：如果你想购买一个物业，需要有足够的时间 ， 一方面要找到合适的物业，另一方面要花精力管理。另外，你应该意识到，这种投资形式从长远来看是非常有意义的。

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2 | 购买地产股

那些想购买地产股的投资人必须知道证券价格波动很大。当然，近年来房地产业的繁荣增加了房地产公司的利润，从而是地产股股价升值，使房产股成为极具吸引力的高收益保障。另外，由于利率偏低，房地产繁荣应该会持续一段时间。但是，目前德国房地产股股价已经相对较高，进一步的涨幅不能确定。

建议：房地产股票是适合喜风险投资者的资产类别。如果把投资房产股作为养老储备唯一形式是不适合的。如果你想从房地产行业的利润中获利而又不想冒太大风险，可以选择房地产股权基金的变种。

3 | 房地产债券

房地产债券的优点是保证债权，如果有必要，投资者可以利用房地产留置权来取回投资的金额。但是有人批评说，很多房地产债券只提供“假安全”保障，因为绝大多数的房地产债券都没有提供足够抵押品。

建议：投资者应该充分了解他所选择的投资产品。这就是为什么房地产债券特别适合有经验的投资者，因为他们善于评估金融工具本身所涉及的风险。

4 | 房地产基金

如果没有足够的资本，或者不想花这么多钱买房子，房地产基金是一个更便宜的选择。最大的好处，损失风险分散在几个项目中。缺点是基金提供的投资组合中很可能包含一些“坏蛋”。另外，投资者的中间人，经纪人等成本也相当高。封闭式房地产基金还限制了最低投资额，通常至少5,000到10,000欧元，投资期很长，不能随时转手，极端情况下封闭式基金破产的话，不仅会损失投资，而且会损失更多的私人资产。

建议：特别是封闭式房地产基金只适合拥有大量资产的投资者。但是这种形式的投资对于那些不想处理维护和管理房产的人来说是一种很好的替代方式。

不管要购买房地产股票，还是基金或者债券，第一步都是要开投资账户：
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5 | 房地产众筹
这是投资门槛非常低的一种方式，只要投资很少的钱，也可以同时投资多个物业。投资期也可以灵活决定，资本不会被长期捆绑，非常灵活。投资者可以建立你自己的个人投资组合，自己选择项目，获利也不会被基金经理瓜分。特别是现在网上的房产
众筹项目，通常没有分销成本 ，投资者回报能达到最大化。另外，在房地产众筹平台上，投资者可以找到投资决策所需的一切信息，如果有任何问题，可以直接通过网站与房地产公司进行沟通。另外，投资之后，也不必担心管理问题。与开放式基金一样，由于最低投资额非常少，风险分散化是可能的。
建议：房地产众筹是投资者新的令人兴奋的投资选择。为小型投资者提供了并不复杂的资产投资类别，而这些资产类别以前通常只对大型投资者开放的。

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