紧急求助！新房东要我全部承担NEBENKOSTEN，是这样吗？

johnamos1976

过年回到德国就碰到这烦心事！起因也是由于前房东把房子转给新房东。现在面临两个问题了：1、去年在论坛找的房子，当时还没来德国之前跟前房东谈得是暖租价。住了两个月到9月10月间前房东把房子抵债给了新房东，一切如常。现在新房东说与前房东签的租房协议里没有关于NEBENKOSTEN的约定，要我承担NEBENKOSTEN。跟新房东有了这样的误解，我先找前房东问是咋回事，不出所料，前房东什么都不说，只撂下一句话“现在房子跟他没半点关系，他不想再跟新房东有任何瓜葛！”好吧，关于租金的中文的商议记录都有，新房东的律师说合同只约定了MIETE金额，没提NEBENKOSTEN，那我能否追溯前房东的欺诈嫌疑（他在给我解释德语合同时没有跟我详细解释这些）？

2、追溯前房东的事情没报多大期望，毕竟字是我签的，现在很多证据都很难搜集，那么重点是新房东的做法了。收到的信件中有一张RECHNUNG是150/月和一份新合同（原来的暖租价+NEBENKOSTEN 150欧+19%的税）。我要求提供NEBENKOSTEN的清单，她发给我一张房子托管中心发给她的账单，包含两个项目，SOLL HAUSGELD 01-03, 2018-744.99欧（248.33x3）和GEBUHR，这样新房东就跟我说今后就按照这个数字来收。据我所知，这部分费用是双方共同分担的，但新房东不认可，她说我住在那里，就要我支付全部费用。

为了不要把矛盾激化，我必须先把情况了解清楚再去沟通，所以急求论坛里的前辈、专家指点一二，不胜感激！

oldyy

johnamos1976 发表于 2018-3-11 18:46
多谢楼上大神详细专业指点！
我德语不行，翻译成英文看：）
跪谢！

你要强调的就是两点：
1. 房子易主对租客没影响，合同继续有效。拒绝那份新合同是你的权利。
2. 既然合同继续有效，那原来的合同里没提过也没交过的Nebenkosten就不应该由你承担。

你房东要么自己也不清楚相关规定那么就是希望你傻乎乎的在新合同上签字，鉴于他咨询过律师，那么明白着是后者，想欺负你不懂。

你带着你的旧合同，新合同，他给你发的账单和信件，去找律师或者你们城市的Mieterschutzverein。
其他不用废话，直接告诉他们三个事实：1.房东换人，2.房东要改合同，3.改的合同里要你交以前合同里你不交的钱。
他们就知道怎么帮助你了。

当然，以上全部为我这个热心网友根据楼主所述给的建议，不对任何后果付任何责任哈。Peace out：P

oldyy

德国法律和诸多判例都已经明确了哪些费用可以转嫁给租客以及哪些不可以：
有两种费用是无论如何都不能转嫁的：Verwaltungskosten和Instandhaltungskosten/Rücklage。其他的基本都可以。
https://ratgeber.immowelt.de/a/umlagefaehige-nebenkosten-das-duerfen-vermieter-abrechnen.html

这是关于附加费用的规定，只有这个规定里列着的17种费用可以转嫁给租客，统称为Betriebskosten：
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/BetrKV.pdf

虽然这17种费用可以转嫁，但是有一个大前提就是要在合同里写明协商好的Betriebskosten/Nebenkosten是多少。
！！！这对你是最重要的！！！！根据民法§ 556 I 1 BGB双方可以商定Nebenkosten由租客承担。解读为：如果合同里没有这种约定，那么Nebenkosten就是房东自己付或者默认已经包含在租金里了。
法律原文： https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

把这句德语发给房东或者他律师，你就可以喝茶坐等他们的回复：
Gemäß § 556 I 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter auch Nebenkosten trägt. Gibt es keine diesbezügliche Vereinbarung, trägt der Vermieter die Nebenkosten.
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-warum-der-mietvertrag-so-wichtig-ist/
要是回复说因为房子易主要换合同，那更是天大的不可能：直接回：Kauf bricht nicht Miete！ 然后楼主又可以去喝茶等回复了。

而你的新房东在接手你房子的时候也是接手了你的出租合同的，合同是啥样现在就是啥样（再一次大写的Kauf bricht nicht Miete！）。新房东可以做的只能是在合理的范围内涨租金，或者按照约定的Kundigungsfrist解除合同。
https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Eigentuemerwechsel.pdf

看你的描述也不确定你能不能读德语，不能的话还是直接找律师吧，或者寻求当地Mieterverein的帮助。
德语好的话多google下关键词
Kauf mit Mieter, umlagefähige Nebenkosten
德国人其实很讲道理，你把法律搬给他看，当然最好是一封律师信，因为他都找律师和你说了。而且这律师自己都说了合同里没提Nebenkosten，那就是没有协商过那就是没有啊没有啊啊，你这个合同大过天啊！！！千万别同意改合同！！！！

johnamos1976

多谢楼上大神详细专业指点！
我德语不行，翻译成英文看：）
跪谢！

johnamos1976

有建议已经很感激了！

不明觉厉

oldyy 发表于 2018-3-11 18:04
德国法律和诸多判例都已经明确了哪些费用可以转嫁给租客以及哪些不可以：
有两种费用是无论如何都不能转嫁 ...

太专业了，收藏，点赞！！！
估计付个几百欧的律师费得到的建议也不过如此