关于投资Erbbaurecht 房的思考

和平人

在慕尼黑，假如1个Erbbaurecht 房 25 万euro，比同等条件的非Erbbaurecht 房便宜20万euro，但是每年交2000 euro 的Erbbau 利息。还假定15年能收回投资。Erbbaurecht 还有30年。这是相当于 得到20万euro 的贷款， 利息 2000 Euro 是 1 %。 银行利息 高于1%。 Erbbaurecht 房比同等条件的非Erbbaurecht 投资更合算。 银行利息上升的话更是如此。都说 地升值，房子每年贬值。但是慕尼黑Erbbaurecht 房升值不少 。 大家讨论讨论，以上思考对吗。

jacker

地皮税会涨的，今年收你2000，明年来封信3000欧，你只能被动接受

和平人

jacker 发表于 2018-4-9 15:59
地皮税会涨的，今年收你2000，明年来封信3000欧，你只能被动接受

地皮税 可 转嫁给租客。2000欧 是 erbbau zinsen, 非 Grundsteuer.

Julianliu93

楼主简直跟我想到一块儿去了，其实我很反感有人直接上来就说Erbbau的房子怎么怎么不好。就像十多年前提到德国买房，一群人无脑直接说德国保护租客，房子不增值等等，最终只能错失最好的投资机会。既然是投资，那就把所有优劣摆出来，看看究竟最后值不值。

首先我真的挺佩服楼主设计的这个模型，思路真的挺新颖，但实际情况其实复杂不少，比如慕尼黑的房子应该不可能15年回本，再一个房子不断的维护也是不小的成本。我觉得实际拿来类比的模型只能是比较同样情况的房子，一个不带地皮，一个带地皮，以10年或20年为周期，算最后的收益率谁高。

我年初看到一个Erbbau的房子，90年代的，本身没有任何问题，但是因为地皮是近20年才租的，所以地租非常贵一个月300多欧，相应的房价也非常便宜。既然是投资，那就算下收益率，一年的暖租减掉地租和hausgeld，除以买房所有花费，大概收益率在5%左右，这是净收益率了。相同的看看其他在卖的房子，基本没有满足这个收益率的。以10年为周期最后的收益率是50%减去卖房损失的部分。要比较的是如果买一套相同地段，相同新旧的房子带地皮，最后的收益率。这个收益率乘以10再加上卖房的盈利部分。

一般来讲应该是带地皮赚得多。就算带地皮的房子收益率是3%，10年30%，加上卖房的加成，（因为房价涨得快）应该接近100%的。所以这个房子我最后没下手。

实际中不乏非常多5，60年代的Erbbau的房子，地租一般100年，到现在刚过半，而且那个时候租的地价格便宜，一个月几十欧的房子也有不少，其实比地税也贵不了多少了。用上面的思路算一算，不一定收益率比带地皮的低。我建议楼主看到这类房子时拿笔算一算，相信总有合适的。

最后提一句，现在贷款利率也上来了，首付比例也提高了，很难0首付贷款了，以后房市能不能有之前那么火爆也不好说，大家可以自己判断

mirandayan

你说的慕尼黑erdbau房升值不少，那其他房子难道不升值? 哪个升得更快更多? 而且以后 Erdbau房出手也不好出
而且这个利息要一直付着
而且这块地一直不是你的

之前看到一个erdbau房还不是在慕尼黑，房子也要四十万多一些了，还没见过有25万这么便宜的

江南织造

主要看vertrag怎么规定，大部分Erbbau的利息和地价挂钩，地皮升值了利息也要涨，地皮主人有权力根据地价变动随时涨利息。另外房屋买卖过户也需要地皮主人的同意。

lz考虑的是比较理想化的情况

和平人

谢谢各位回答。看来Erbbaurecht 房租金回报高，但卖房时可能不好卖，升值慢。

和平人

mirandayan 发表于 2018-4-9 21:33
你说的慕尼黑erdbau房升值不少，那其他房子难道不升值? 哪个升得更快更多? 而且以后 Erdbau房出手也不好出
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这个利息要一直付着，相当于利息1%的长期贷款用于投资，很合算。因为银行长期贷款利息 高于1%。银行利息上升的话更是如此。