90个德国城市：20年房租就能买房

袖底香

近年来，德国城市的房价不断上涨，所以单纯从租售比来说，值得买房的城市越来越少了。但是德国还是有90个城市，20年的净租金就可以买下60平的公寓，也就是租售比特别合适的房产，不管是自住还是投资都是非常合适的。

简单举个例子，如果在慕尼黑，购买一套60平的公寓，目前价格大约在40万欧左右，如果出租这套公寓，业主每个月能获得的净租金是1000欧，如果单纯用这个租金来还贷，还清公寓的贷款大概需要33年，在大多数理财顾问眼中，这笔投资的风险太高了。同样，在雷根斯堡，康斯坦茨，罗森海姆，兰茨胡特，弗赖堡和法兰克福，公寓的价格同样超过30年的净租金，单纯从租售比来说，买房已经不太合算了。

租售比是买房是否合算的一个重要判断指标，也就是房价和年度冷租金之间的比例关系，这个数字越小，说明买房的盈利潜力就越高。专家建议租售比最好不要超过20.而下面德国90个城市，就是购买一套60平的公寓，出租20年不到就能回本的城市，也就是从租售比上面看，值得投资买房的城市。

城市	60平公寓平均购买价格	60平公寓平均每月租金	租售比关系
Plauen	31.800	288	9
Gera	39.000	318	10
Dessau-Roßlau	48.000	348	11
Zwickau	42.600	324	11
Goslar	47.400	342	12
Görlitz	40.800	294	12
Bergheim	63.000	414	13
Chemnitz	52.200	324	13
Emden	55.800	354	13
Salzgitter	53.400	336	13
Gelsenkirchen	58.800	342	14
Gladbeck	60.600	354	14
Hameln	57.600	348	14
Unna	61.800	378	14
Bremerhaven	56.400	324	15
Cottbus	62.400	348	15
Duisburg	64.800	366	15
Halle (Saale)	70.200	378	15
Herne	65.400	360	15
Herten	63.600	342	15
Wilhelmshaven	55.200	312	15
Castrop-Rauxel	72.600	372	16
Celle	73.800	378	16
Düren	70.800	378	16
Iserlohn	69.000	354	16
Magdeburg	67.800	360	16
Marl	66.000	354	16
Minden	67.200	360	16
Mönchengladbach	76.800	402	16
Neumünster	68.400	366	16
Oberhausen	69.600	372	16
Peine	71.400	372	16
Remscheid	70.800	366	16
Wuppertal	72.600	384	16
Ahlen	68.400	342	17
Arnsberg	64.800	324	17
Bergkamen	67.200	324	17
Bochum	83.400	408	17
Bottrop	78.000	384	17
Detmold	76.200	384	17
Dortmund	85.200	414	17
Essen	83.400	420	17
Gummersbach	72.000	360	17
Hagen	65.400	330	17
Hamm	73.800	354	17
Hildesheim	79.800	384	17
Kaiserslautern	81.600	402	17
Kerpen	87.600	438	17
Krefeld	82.800	414	17
Lüdenscheid	72.000	354	17
Lünen	77.400	372	17
Menden (Sauerland)	65.400	330	17
Mülheim an der Ruhr	86.400	420	17
Viersen	79.800	390	17
Weimar	82.800	414	17
Wesel	77.400	384	17
Bad Oeynhausen	79.800	366	18
Bad Salzuflen	76.200	360	18
Delmenhorst	84.600	384	18
Eschweiler	80.400	378	18
Hattingen	87.600	402	18
Herford	76.200	354	18
Kleve	90.600	414	18
Nordhorn	81.000	372	18
Recklinghausen	78.000	366	18
Stolberg (Rheinland)	79.200	366	18
Wolfenbüttel	88.800	408	18
Dinslaken	91.800	396	19
Dorsten	81.600	366	19
Elmshorn	106.800	468	19
Erftstadt	103.800	450	19
Erfurt	98.400	432	19
Frankfurt (Oder)	81.000	348	19
Greifswald	100.200	432	19
Grevenbroich	97.800	426	19
Heidenheim an der Brenz	97.800	426	19
Ludwigshafen am Rhein	111.600	498	19
Moers	90.600	402	19
Osnabrück	104.400	456	19
Saarbrücken	97.200	420	19
Schwerin	88.800	390	19
Siegen	94.200	408	19
Solingen	94.800	414	19
Velbert	85.800	384	19
Witten	92.400	396	19
Bielefeld	100.200	420	20
Flensburg	97.200	408	20
Göttingen	130.800	534	20
Lippstadt	84.000	354	20
Rheine	91.200	384	20
Villingen-Schwenningen	109.200	444	20
Worms	105.000	444	20

德国公寓最快仅在十年后就回本
大部分便宜的公寓都位于东德或鲁尔区。例如，在距离莱比锡100公里的Gera，买家购买60平公寓的价格平均为39000欧元。作为业主，把这件公寓出租的话，每月租金收入为318欧元。只要这套公寓顺利出租10年，从理论上说就已经回本了，之后的租金全是投资所得了。
同样，在北威州城市比勒费尔德，一套60平方米的公寓花费约10万欧元。该套公寓平均每月租金是每月420欧元。差不多出租20年就可以回本。
也就是说，单纯从租售比来看，在租金已经相对较高但是房价仍然适中的城市，购买投资房是具有吸引力的。但是，这个研究是仅仅从当前租金和房价的关系看，有一定局限性，因为你无法确切知道将来房价和房租的发展，例如大城市，虽然目前从租售比看似乎已经不适合买房了，但是大城市房价增长可能远高于房租增长速度，即使在今天看来貌似不合适的投资，过了几年等房价涨上去，会发现是非常合算的。总之，要综合考虑。

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