如果能全额贷款，以租养贷的话。。。

sos11 · 发表于 2019-1-15 23:47

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想请教大家，如果能以抵押的方式全额贷款买一个小房子做投资的话，用租金还贷，几十年以后当贷款全部还清的时候，是不是就意味着我没出一分钱白白得到一套房子？还是有哪些隐形的支出我没有考虑到？或者有什么风险在里面吗？

VB-NingShui · 发表于 2019-1-20 12:24

出租房投资对于一些人是财富，对于一些人就是债务。
房产的选择，租客的选择，财务的长期支付能力，保险的合理购置，税务的优化都是影响因素。我们很多只看到1，2个负面信息就否认了一种完全成立的投资模式。是否有些太片面了。有人喝水会被呛死，那么是否大家就不要喝水了呢？

很多时候选择适合自己的投资模式远远比讨论一个投资模式可行性更重要。

maidongxidemao · 发表于 2019-1-24 21:07

我们要是房贷还完了肯定不买房，我要买艘船出去玩，哈哈。老实说德国的房产跟中国不一样，买了房子就被房子绑死了，投资也不过是为了钱生钱。但是生活质量也很重要，背了一辈子债买了一堆房子又怎样，生不带来死不带去的，活着的时候多享受享受才是真

并非如此 · 发表于 2019-1-23 17:32

本帖最后由并非如此于 2019-1-23 16:37 编辑

你可以看看我前年的文章
https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1984376&extra=

现在已经很难找到收益率5%以上的房子（按我文章的算法）。
简单来说，空手套白狼的窗口期基本已过，不过运气好还是能捡到。
至于那些关于房屋维修的恐惧，听听就好，出门还会被车撞死，天下没有万无一失的好事。
如果你只是买一个公寓，房屋外部的维护和你没有直接关系，会有专门的物业统一管理，你要做的就要找好的房客，这不是什么太难得事，花精力花心思是肯定的，难道还指望钱自己往你的钱包里钻吗。

Sky23 · 发表于 2019-1-16 00:52

想请教大家，如果能以抵押的方式全额贷款买一个小房子做投资的话，用租金还贷，几十年以后当贷款全部还清的时候，是不是就意味着我没出一分钱白白得到一套房子？还是有哪些隐形的支出我没有考虑到？或者有什么风险在里面吗？

想请教大家，如果能以正确的方法接到天下掉下来的馅饼，并以正确的方法食用，吃完了以后是不是就意味着没出一分钱白白吃了一个饼？还是有哪些隐形的支出没有考虑到？或者有什么风险在里面吗？

一柱擎天 · 发表于 2019-1-16 08:30

本帖最后由一柱擎天于 2019-1-16 07:32 编辑

不可能的，自由市场不允许吃力不讨好的交易行为出现。
房产仍然是投资行为，价格不上涨，基本很难获得投资正收益。

wangdafa80 · 发表于 2019-1-16 10:02

德国和国内差别蛮大的，国内交个物业，然后物业就修房子了，德国这边修房子，换锅炉，刷墙，换保暖什么的都要你自己出钱的。

great · 发表于 2019-1-16 10:27

租金抵贷只是每月账面上的，就是保证个现金流而已，年底收益部分还要抽出上税，虽然有一些项目可以退税，原理也很简单，想多退税就是得多掏腰包，反之就是被抽成。额外开销就是各种维修，几十年的期间的话基本所有部件都换了有些不止一遍，都是费用，然后就是断租的情况，跟房客各种纠纷虽然可以避免，不过几十年的话难免遇到几个，这些都是风险。
换句话说，如果真有这么好的买卖，银行为啥收你1点几的利息放弃每年至少3到4的回报率，要是稳赚的生意银行作为机构比你私人操作起来更优化流程和降低成本。

kidkudo · 发表于 2019-1-16 11:14

税是你要出的，白得不可能只是代价比自己直接买小而已

wangdafa80 · 发表于 2019-1-16 11:24

其实2013年那阵买还是合适的，我这边2013年25万的排房，今年至少能卖45万了，这样就赚到了。

wer1973 · 发表于 2019-1-16 11:45

德国买房有将近12%的税+中介费了，如果买的是新房无所谓10年内都不会有问题。
如果是旧房，很可能一接手就得投钱装修了，最可能要搞的是厨房和浴室。

还得保证房客中间没有断租，每个月按时交租。一旦遇上无赖泼皮，不交房租了，你也不能马上赶走，还得先请律师发警告信，然后打官司，这一个程序走下来收益没有了，还得倒贴贷款打官司的各种费用

Qqpqtpq · 发表于 2019-1-16 14:04

这10年间的维修维护费用及投入的精力. 租金收入也要交税.
不过总的来说全额贷款以租养贷思路很好. 如果能找到合适的房子我们家是愿意这样做的

cooby3 · 发表于 2019-1-16 15:41

这么说吧，你就相当于找了份不知道是赔钱还是赚钱的工作。

maidongxidemao · 发表于 2019-1-16 21:07

你还要买各种保险，对房子进行各种保养。比如我们圣诞节的时候烟雾探测器响了，邻居报警，消防员把窗子砸了，这笔费用就是房东出。然后没修好这的时间租户有权力要求降低房租。

sos11 · 发表于 2019-1-16 22:40

多谢大家的回复！确实出租房子是个劳心劳力的事儿，而且其中不定因素太多，还是要谨慎。

maidongxidemao · 发表于 2019-1-20 13:32

有人贷款买股票吗？买股票的都是有资产的。出租房子同理。钱多怕贬值那就买，没钱想以租养贷就要有个风险评估看自己风险承受能力多大。前阵子那个新闻不是说房屋成交价格增长远高于租金上涨吗？利率低，你想这么干，其他人也想这么干啊。而且这种以租养要是已经有自有住房没贷款还好，要是背着两个贷，真要小心突然失业或者生病的情况。还不起债房子被强制拍卖的也不少。

sos11 · 发表于 2019-1-24 00:09

并非如此发表于 2019-1-23 16:32
你可以看看我前年的文章
https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1984376&extra=

看了你的文章，受益匪浅，太感谢啦！
其实我们现在想买个小户型的投资房，正像你说的那样，是想把我们的贷款额度用满，并且锁定住现在的低利率。我们现在手上的房产大概在10年后能还清，到那时候有了余钱估计还是会再买房投资。那为何不现在就买，争取了时间还减少了不确定因素（利息有可能会涨）。也没想过要空手套白狼一分钱不出就得一房子，其实要求也不高，只要有收益就行

D.Rich · 发表于 2019-1-24 20:29

lz的想法是绝对可行的。不过绝对不是随便再某个地方随便买个房子就行的。就算现在，做好功课并且有耐心的情况下，肯定能买到适合投资的房子。你也可以看看这个文章https://zhuanlan.zhihu.com/p/36270571
另外亚马逊上也有不少书是讲这个事儿的，lz可以先买一本看看，要是看了觉得这个投资形式不适合自己，也就损失一本书的钱。Das Einmaleins der Immobilien-Investition这本书是我看到过的比较有全局观的也适合初学者

sos11 · 发表于 2019-1-24 20:48

D.Rich 发表于 2019-1-24 19:29
lz的想法是绝对可行的。不过绝对不是随便再某个地方随便买个房子就行的。就算现在，做好功课并且有耐心的情 ...

多谢指教！

northwester · 发表于 2019-1-24 21:12

maidongxidemao 发表于 2019-1-24 20:07
我们要是房贷还完了肯定不买房，我要买艘船出去玩，哈哈。老实说德国的房产跟中国不一样，买了房子就被房子 ...

请问您认为德国的房产跟中国怎么个不一样法呢？

maidongxidemao · 发表于 2019-1-24 22:28

northwester 发表于 2019-1-24 20:12
请问您认为德国的房产跟中国怎么个不一样法呢？

中国上海什么破烂房子都租的出去。房子租了后房东啥事不管，什么时候要收回房子，提前一个星期通知房客就好了，不搬拿着房产证直接换锁。房客不交房租也直接换锁。德国你敢吗？告死你。
国内是个人都要买房子，不然孩子上学有问题。德国买房是个人意愿，没房子租一辈子的也不少。
国情不一样，房市当然不一样，还用问吗

great · 发表于 2019-1-25 10:00

maidongxidemao 发表于 2019-1-24 21:28
中国上海什么破烂房子都租的出去。房子租了后房东啥事不管，什么时候要收回房子，提前一个星期通知房客就 ...

这个是大的国情和整个信用体系和法规体系的问题，跟房屋无关，你可以应用到各种场景，比如雇佣，就业。换个角度，任何环境和场景都会有特殊的针对办法，在国内租房房东确实可以任性涨价，任性更改和结束合同，后果就是房客也可以任性的糟蹋房子，玩消失，在德国碰到赖皮租客听起来确实很恐怖，号称有各种法律保护，其实是大环境比较和谐，几个例子就是经久不息的样本，换到国内，房子出租出去收回来破破烂烂是正常，租客在里面搞乌烟瘴气比如聚众吸毒也不是个例，房子折腾到没法住租客消失把房东拉黑的多的去。总体来说就是烦恼半斤八两，甚至说在国内一线城市法律健全还好些，二线一下如果没有点社会背景，当地没有点关系网，当房东就是自己给自己找事，在德国还好些。

ERICHANSA · 发表于 2019-1-25 12:27

理论上当然是这样的.还贷额度和时间匹配好,要考虑之间翻新的成本 .不过许多房子是每月维修费储蓄包在hausgeld里的,维修时再加一点. 到几十年后卖了,还是能回本的,抵消了几十年的通货膨胀.
不过相对来说,我觉得还是买黄金最好,几kg埋地下室地下,这才叫稳保值,根本不需要保养

ERICHANSA · 发表于 2019-1-25 12:30

maidongxidemao 发表于 2019-1-24 20:07
我们要是房贷还完了肯定不买房，我要买艘船出去玩，哈哈。老实说德国的房产跟中国不一样，买了房子就被房子 ...

说得很对,不过船要论艘的话也顶一到两个房子了.差不多也要贷款吧.
便宜的论条

maidongxidemao · 发表于 2019-1-25 23:16

ERICHANSA 发表于 2019-1-25 11:30
说得很对,不过船要论艘的话也顶一到两个房子了.差不多也要贷款吧.
便宜的论条

看买多大的，能跑多远，是不是住的，新的还是二手的。便宜的100，200k也下来了。我就买艘小海船，沿着地中海四处玩，时不时上岸补给的那种。

maidongxidemao · 发表于 2019-1-26 10:27

great 发表于 2019-1-25 09:00
这个是大的国情和整个信用体系和法规体系的问题，跟房屋无关，你可以应用到各种场景，比如雇佣，就业。换 ...

国情不一样不就造成房市不一样吗？你买一堆房子要么是租出去收租金要么卖出去倒腾。国情不一样就影响租售比和二次销售利润。总不能买个房子每天轮着住吧。感觉现在好多人还是停留在一照爆发狂卖房产的阶段。其实可以投资的东西很多。这版里有两套房的很多，有几个有Ferienhaus?德国人买房是为了提高生活水平，投资是附带的。中国人是为了靠房子赚钱。其实这点钱赚的，不如工作上多辛苦点，也出来了。两个人年薪过十万的家庭其实这里也挺多的。

great · 发表于 2019-1-28 10:21

maidongxidemao 发表于 2019-1-26 09:27
国情不一样不就造成房市不一样吗？你买一堆房子要么是租出去收租金要么卖出去倒腾。国情不一样就影响租售 ...

其实逻辑上是正因为国内信用体制不健全以及政策的各种不确定性，对于房地产这种中长期投资才更应该避免。国内目前泡沫悬而不破就是靠强大国家机器来维持，本身就是违背经济规律的事情。度假屋，买的国人还真不少，只不过是这种论坛很少有人讨论而已。至于年薪，就不评价了，免得引起不必要争端，这个数额的话别说在慕村，在其他六大城市如果没有很多首付或有其他房产抵押，也就是能供个自住小公寓而已，更谈不上什么投资。

snail_house · 发表于 2019-1-31 00:26

还是赚的几率远高于各种风险吧，什么风险代价都没有只有好处的事情根本不存在的。就是看看风险能到什么程度，你是否能承受，然后再看一般的收益的情况不考虑极端好运像中国一飞冲天的行情下，你的稳定收益是不是远大于可能发生的风险，那就做啊，等什么呢。主要还要看你在哪个城市，如果是柏林，建议马上出手。

懒懒虫 · 发表于 2023-9-28 10:12

楼主19年这么做的话，现在也赚不少了。

great · 发表于 2023-9-29 12:00

懒懒虫发表于 2023-9-28 10:12
楼主19年这么做的话，现在也赚不少了。

赚不少不大可能，现在很多房价已经回落到19年水平，更不算挂牌价和实际售出价格的差别，房子目前出手很难

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萍聚头条

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