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萍聚头条

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[装饰装修] 想要买老独栋,室内装饰老旧,地下室墙是湿的

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发表于 2019-4-10 13:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 xixi00 于 2019-4-10 13:57 编辑

我们是三口之家想要买一个老独栋,目前有两个可能的目标,需要竞价,我们都给报了价目前在等卖家答复是否卖给我们。两个老房子一个是30年代的,另一个是50年代的,都很老没有怎么翻新,室内装饰老旧,地下室是潮的,都得翻修了。我们喜欢的区房价飞涨目前只能买到这样的老房子了,打算买后先修些必要的,能搬进去就先搬进去,以后每年有结余再陆续装修。 这里面有个最大的费用是地下室墙的防水(Abdichtung),需要把地下室外墙土挖开,打听了大概需要4万,如果先做了这个,别的就没钱修了,我们考虑先搬进去等两年再做,想问下大家觉得是否可行? 还有哪些是一定要搬之前装修的?


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发表于 2019-4-10 15:54 | 显示全部楼层
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发表于 2019-4-10 15:03 | 显示全部楼层
老独栋, 地下室墙是湿的, 这是推倒重盖的节奏啊。
翻修?? 到手麻烦很大, 无底洞啊。
确定是外墙潮湿,不是地下反水?
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发表于 2019-4-10 16:10 | 显示全部楼层
地理位置固然重要,LZ可不要钻死牛角尖,给自己设框框,稍微考虑一下生活质量。
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发表于 2019-4-10 17:03 | 显示全部楼层
我有朋友买了个小wohnung,边住边装修的,反正就是生无可恋的感觉
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发表于 2019-4-10 18:28 来自手机 | 显示全部楼层
不要买,老房子不值得装修,只适合拆。你看市场上的老房子都不好卖。装修最后给的钱绝对不低于新盖房
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发表于 2019-4-10 19:29 | 显示全部楼层
我们家新邻居16年买的老房子,装修了这么多年了,到现在都还没装修好,我们家拆老房子的时候他在一边看,和我们说最后悔的事情就是当时没有拆了重建
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发表于 2019-4-10 19:44 来自手机 | 显示全部楼层
千万不要买,除非lz自己很懂建筑或者动手能力极强…,

不然容易陷入无底洞……

认识买旧haus的,还没你这个老和差,本来计划3万翻修,结果翻修了10万………
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发表于 2019-4-10 20:31 | 显示全部楼层
我想说4万地下室能翻修,这不可能了。
我40年左右的Wohnung,仅仅翻修浴室+厨房,不到13平,2万欧
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发表于 2019-4-10 21:05 | 显示全部楼层
太老了房子,别翻新,无底洞,地段好就推倒建新房,地段不好就别买,看别的。
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发表于 2019-4-10 22:36 来自手机 | 显示全部楼层
楼主要买老房子翻修前一定要请建筑师看过估价,否则有你后悔的。我们看过一个30年代的老房子,房东是90年代买的房子,后来估计也是没钱装修,房子基本没怎么装修,后来5年前估计攒够了钱开始装修,结果……离婚了,现在才要卖。放了大半年了,看的人多没人买。
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 楼主| 发表于 2019-4-11 04:26 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 xixi00 于 2019-4-11 04:28 编辑

谢谢大家回复,找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子,价值上不会亏很多,而且现在柏林好区能负担得起的独栋贴出来卖的太少了。就是需要翻修,当时Gutachter说需要花15万翻修后我们才能住进去,其中包含4万的地下室墙防水+3万的耗能的玻璃砖墙改成带大窗口的普通墙+2万的油罐暖气改天然气暖气(暖气机已经使用过30年了法定要求新房住搬进去两年内必须换新的)。房子下水管也快裂了近期也得换,电路有一部分非常危险得马上换但是不需要全换。我们买完房后拿不出15万来装修,所以考虑地下室墙防水可不可以不急着做,比较几年内房子肯定倒不了。另外玻璃砖墙改造属于节能改造能不能申请节能改造贷款或者补助?
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 楼主| 发表于 2019-4-11 04:32 来自手机 | 显示全部楼层
超级玛丽 发表于 2019-4-10 15:03
老独栋, 地下室墙是湿的, 这是推倒重盖的节奏啊。
翻修?? 到手麻烦很大, 无底洞啊。
确定是外墙潮湿, ...

地下反水是什么样的?从哪里反水呢,下水管吗?还是地基坏了的话会返水呢?
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 楼主| 发表于 2019-4-11 04:50 来自手机 | 显示全部楼层
maidongxidemao 发表于 2019-4-10 18:28
不要买,老房子不值得装修,只适合拆。你看市场上的老房子都不好卖。装修最后给的钱绝对不低于新盖房

柏林现在房市疯狂,买老房也是疯抢的,很多都是贴到网上当天就下架,首轮看完房后大家报价竞价,另一个30年代的老房,房内都不行了需要Kernsanierung,我们给的报价比卖家要的多5万,还不是最高的,得等高于我们的买家不买后才轮到我们。
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发表于 2019-4-11 05:58 来自手机 | 显示全部楼层
xixi00 发表于 2019-4-11 04:50
柏林现在房市疯狂,买老房也是疯抢的,很多都是贴到网上当天就下架,首轮看完房后大家报价竞价,另一个30 ...

人家买了没准是推的 我我们也在看,主要是为了买了拆。所以自然越破越好。因为便宜。真要自己装修真的就掉坑里了。
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发表于 2019-4-11 06:01 来自手机 | 显示全部楼层
老实说楼主,要是买了房拿不出钱装修,真该考虑是不是房子对你来讲太贵了。房子买了是为了提高生活水平的,不是给自己添堵的。人家疯抢的可能确实拿得起钱。另外装修也可以贷款啊,你们难道150k都贷不出来?
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 楼主| 发表于 2019-4-11 10:46 | 显示全部楼层
maidongxidemao 发表于 2019-4-11 05:58
人家买了没准是推的 我我们也在看,主要是为了买了拆。所以自然越破越好。因为便宜。真要自己装修真的就 ...

我计算过,房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱,推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了,如果房价只比地皮钱多一点的话当然还是拆了重盖好

点评

德国官方以2%每年折旧房子的。所以50年代的房子如果没做过大修现在应该不值钱,增值的都是地皮。  发表于 2019-4-13 23:25
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 楼主| 发表于 2019-4-11 11:42 | 显示全部楼层
maidongxidemao 发表于 2019-4-11 06:01
老实说楼主,要是买了房拿不出钱装修,真该考虑是不是房子对你来讲太贵了。房子买了是为了提高生活水平的, ...

谢谢建议,我们不想贷太多款,打算用手上的钱装修,只是刚买房付完购房附加费用后暂时拿不出全部装修费用,所以要分期装,所以想问问大家地下室湿的情况不及时处理会怎么样
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发表于 2019-4-11 12:07 | 显示全部楼层
地下室潮湿这个真的不建议买。
如果是潮气大可以用除湿机解决,就是电费的问题。
你就算把墙四周都挖开重新做防水,也帮助不大,因为会从地面往上吸水。

我买的就是60年左右的独栋二手房。换了所有的水管,电线,普通装修哈,花了15万欧。
你住进去以后再装修,这个根本就无法实现,真的。
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发表于 2019-4-11 12:22 | 显示全部楼层
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发表于 2019-4-11 12:22 来自手机 | 显示全部楼层
xixi00 发表于 2019-4-11 11:42
谢谢建议,我们不想贷太多款,打算用手上的钱装修,只是刚买房付完购房附加费用后暂时拿不出全部装修费用 ...

Mm造一个防水地下室只需要40到50 k,拆一个带地下室的房子只要40-60k,你自己算算你买个老房子花40K做防水值不值得吧。300k左右就可以盖个130平左右的massiv Haus,加到450k 什么暖泵,木地板三层窗,天然石头瓷砖都搞定了,你花150K,装修房子墙还是不够厚,保温不行。而且相信我,就你们这房子150绝对打不住。所以才说70年代以前的老房子都不值得修。所以这类房子市场上卖的很便宜。地下室漏水只能弄个抽水泵抽水,没别的办法。
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发表于 2019-4-11 12:26 来自手机 | 显示全部楼层
xixi00 发表于 2019-4-11 10:46
我计算过,房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱,推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了 ...

为了买地点啊。我们如果买老房子推倒先决条件就是地点要好。很多老房子地很大。现在新区很多就400到500的地皮,老房子好多700到上千,地点很多很好,周围都无法再建房子了,这些是新区无法比的。而且新区很多也很贵,关键是买不到。要是真像你说的那样地点很好,人家没准买了就是为了推,我们也算过老房子推要多花钱,但是如果地点好也情愿多花。
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发表于 2019-4-11 12:49 | 显示全部楼层
本帖最后由 great 于 2019-4-11 12:59 编辑
xixi00 发表于 2019-4-11 10:46
我计算过,房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱,推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了 ...

LZ对价格的计算方式有误,30/50年代的房子,如果没有系统性大翻修过,经济残值基本为零。你看到这个老房子的价格表面上比地皮价高200k,还有很多人在抢,不是因为这个房子的地皮加200k的砖瓦钱,因为这种老房子的地皮不能单纯按照平米单价计算,有个稀缺因素在以及升值潜力在里面考量,。简单极端例子1000平的地绝对不等同于10个100平的小块,也绝对不是两个500平的价格,即使是一个地方 。买的人不会计算那200k砖瓦费,因为这个价值基本为零。
真心劝你,如果有小孩的话,对自己好点,别趟买老房装修的浑水,没小孩精力充沛的可以考虑。
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发表于 2019-4-11 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 kidkudo 于 2019-4-11 14:36 编辑
xixi00 发表于 2019-4-11 04:26
谢谢大家回复,找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子,价值上不会亏很多,而且现在柏林好区能负担得起 ...

不可能的,你想的太简单了,等你住进去根本不可能弄。

地下室的问题必须先解决,否则后来你房子会有结构性的问题,到时候动静就大了。

建议楼主再看看。说实话15万翻修独栋都算便宜了,前提是你还是没有大问题。
你买这个房的钱,说白了,就是买个地皮。你这么想就知道划算不划算了
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发表于 2019-4-11 15:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 牧羊女ZYY 于 2019-4-11 15:31 编辑

我看到的老房子全翻新后再卖的,几乎等同于同地区新房价格的90%,可以想象翻新有多烧钱了。而且30年代房,屋顶都该换了吧??
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发表于 2019-4-11 15:52 | 显示全部楼层
论坛里的都是比较富裕的阶层,我认识好几个同胞买了几十年上百年破房子的,别人也没翻新,不是照样住,就是居住质量能不能忍受而已,没钱就不要翻新。翻新确实是无敌洞。
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发表于 2019-4-11 19:46 来自手机 | 显示全部楼层
居住质量确实是没有对比就没有伤害。我自住新房,冬暖夏凉…天天上班在一个市中心老房子,冬冷夏热…………冬天穿薄羽绒服坐办公室,即使开大暖气,也有一种阴和浸骨的感觉。

点评

另外新房都是地暖了,这个感觉特别提高生活质量 特别是对小孩子  发表于 2019-4-11 19:50
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发表于 2019-4-12 10:24 | 显示全部楼层
住进去再慢慢搞,不是不可以,但是要看搞得是什么。内装修,铺地板,刷墙,都没问题,这种活灰不大甚至几乎没有灰,工时也很短,对正常生活不造成影响。但是油罐子,外墙,水路电路都是伤筋动骨的大工程,楼主可以随便找个工地去参观参观,看看灰有多大。这些是一定要在搬家之前搞定的,否则会严重影响生活的。

我去年夏天魔怔了一样看上一个60年代的房子,特别特别喜欢房子的外观,而且作为一个不喜欢花园的人,居然对他家的花园一见钟情。那个房子也是烧油的,没有保暖层。上一手房主是90年代买的,没有大翻新,但是EG客厅足足加盖了40qm。当时喜欢得不得了,准备多贷20万做Kernsanierung,内部装修再说。
连着几天研究房子的grundriss,这个墙要敲掉,那个墙要敲掉,楼梯位置要改,等等等等。我同事就劝我,内部几乎全拆光了,买什么二手啊,当然是自建房省事啊。我后来清醒了,想想对啊,我为什么要花这么多钱给旧房子做Kernsanierung,然后还要忍受二楼的大斜顶,我图啥啊。马上和中介联系,让他不要继续和卖家谈价了,我们不要了,我们造新房。

新房Kfw55二楼无斜顶,美滋滋~~
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发表于 2019-4-16 17:59 | 显示全部楼层
我4年前买了个翻修过的60年的DHH。我自己又换了很多,翻修完包括水电暖窗户屋顶地板浴室厨房,最后价格大概是同地点的新房的75%。现在搬到了另一个城市住的顶层带大阳台的maisonett,我觉得比之前的DHH舒服。
我个人觉得要不然买wohnung吧。
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发表于 2019-4-17 09:24 | 显示全部楼层
xixi00 发表于 2019-4-11 04:26
谢谢大家回复,找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子,价值上不会亏很多,而且现在柏林好区能负担得起 ...

-30年的房子一般质量比50年的好。
-另外地下室如果本来就是natur Keller(按年头估计你那个就是),不需要做防水,最好就是啥也不弄,弄完可能反倒糟糕(因为当时用的就是潮气不会沿着墙向上走的材料)。当然这样也就放不了啥东西了。想好看点儿就墙Sandstrahlen,地面铺砖(水泥会裂),如果不是潮的不行可以考虑把洗衣机扔里面(我有一个扔在下面,暂时一年还没坏)。
-所有锅炉30年都需要换,所以如果你买80年前的老房子基本都需要换锅炉(要不房主为啥卖)。烧油的锅炉有油桶,这个40年要换。改天然气锅炉2万我觉得多了,我今年也要改一个,给4家供暖才9000。当然如果你这个还包括整个暖气管道和暖气片换新,那就不贵了。改天然气的没那么简单,得看家里有没有天然气管道,没有还要到市里申请挖一条到你家。烟囱可能也要改,烧油锅炉的烟囱太宽。油桶,剩油还要专门处理,都是钱。
-电,水管 要换就都换,你住进去以后就不好弄了。单个屋子里的地,墙可以一点一点弄,那个门一关也不影响其他屋子。
-玻璃墙看多大了,3万??我可能会选择多交暖气钱。不行图便宜的话,内层加一层保暖?
估计整个下来15万用不了,到你能住的状态7万吧。当然你要是非改的又节能,又时尚那多少钱也打不住。
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