想要买老独栋，室内装饰老旧，地下室墙是湿的

xixi00

我们是三口之家想要买一个老独栋，目前有两个可能的目标，需要竞价，我们都给报了价目前在等卖家答复是否卖给我们。两个老房子一个是30年代的，另一个是50年代的，都很老没有怎么翻新，室内装饰老旧，地下室是潮的，都得翻修了。我们喜欢的区房价飞涨目前只能买到这样的老房子了，打算买后先修些必要的，能搬进去就先搬进去，以后每年有结余再陆续装修。 这里面有个最大的费用是地下室墙的防水(Abdichtung)，需要把地下室外墙土挖开，打听了大概需要4万，如果先做了这个，别的就没钱修了，我们考虑先搬进去等两年再做，想问下大家觉得是否可行? 还有哪些是一定要搬之前装修的?

jinyuan

我是肯定不会买

超级玛丽

老独栋, 地下室墙是湿的， 这是推倒重盖的节奏啊。
翻修?? 到手麻烦很大， 无底洞啊。
确定是外墙潮湿，不是地下反水？

great

地理位置固然重要，LZ可不要钻死牛角尖，给自己设框框，稍微考虑一下生活质量。

R211

我有朋友买了个小wohnung，边住边装修的，反正就是生无可恋的感觉

maidongxidemao

不要买，老房子不值得装修，只适合拆。你看市场上的老房子都不好卖。装修最后给的钱绝对不低于新盖房

ithillad

我们家新邻居16年买的老房子，装修了这么多年了，到现在都还没装修好，我们家拆老房子的时候他在一边看，和我们说最后悔的事情就是当时没有拆了重建

若叶花风吹雪

千万不要买，除非lz自己很懂建筑或者动手能力极强…，

不然容易陷入无底洞……

认识买旧haus的，还没你这个老和差，本来计划3万翻修，结果翻修了10万………

lidlmi

我想说4万地下室能翻修，这不可能了。
我40年左右的Wohnung,仅仅翻修浴室+厨房，不到13平，2万欧

老忘

太老了房子，别翻新，无底洞，地段好就推倒建新房，地段不好就别买，看别的。

maidongxidemao

楼主要买老房子翻修前一定要请建筑师看过估价，否则有你后悔的。我们看过一个30年代的老房子，房东是90年代买的房子，后来估计也是没钱装修，房子基本没怎么装修，后来5年前估计攒够了钱开始装修，结果……离婚了，现在才要卖。放了大半年了，看的人多没人买。

xixi00

谢谢大家回复，找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子，价值上不会亏很多，而且现在柏林好区能负担得起的独栋贴出来卖的太少了。就是需要翻修，当时Gutachter说需要花15万翻修后我们才能住进去，其中包含4万的地下室墙防水+3万的耗能的玻璃砖墙改成带大窗口的普通墙+2万的油罐暖气改天然气暖气（暖气机已经使用过30年了法定要求新房住搬进去两年内必须换新的）。房子下水管也快裂了近期也得换，电路有一部分非常危险得马上换但是不需要全换。我们买完房后拿不出15万来装修，所以考虑地下室墙防水可不可以不急着做，比较几年内房子肯定倒不了。另外玻璃砖墙改造属于节能改造能不能申请节能改造贷款或者补助？

xixi00

超级玛丽 发表于 2019-4-10 15:03
老独栋, 地下室墙是湿的， 这是推倒重盖的节奏啊。
翻修?? 到手麻烦很大， 无底洞啊。
确定是外墙潮湿， ...

地下反水是什么样的？从哪里反水呢，下水管吗？还是地基坏了的话会返水呢？

xixi00

maidongxidemao 发表于 2019-4-10 18:28
不要买，老房子不值得装修，只适合拆。你看市场上的老房子都不好卖。装修最后给的钱绝对不低于新盖房

柏林现在房市疯狂，买老房也是疯抢的，很多都是贴到网上当天就下架，首轮看完房后大家报价竞价，另一个30年代的老房，房内都不行了需要Kernsanierung，我们给的报价比卖家要的多5万，还不是最高的，得等高于我们的买家不买后才轮到我们。

maidongxidemao

xixi00 发表于 2019-4-11 04:50
柏林现在房市疯狂，买老房也是疯抢的，很多都是贴到网上当天就下架，首轮看完房后大家报价竞价，另一个30 ...

人家买了没准是推的 我我们也在看，主要是为了买了拆。所以自然越破越好。因为便宜。真要自己装修真的就掉坑里了。

maidongxidemao

老实说楼主，要是买了房拿不出钱装修，真该考虑是不是房子对你来讲太贵了。房子买了是为了提高生活水平的，不是给自己添堵的。人家疯抢的可能确实拿得起钱。另外装修也可以贷款啊，你们难道150k都贷不出来？

xixi00

maidongxidemao 发表于 2019-4-11 05:58
人家买了没准是推的 我我们也在看，主要是为了买了拆。所以自然越破越好。因为便宜。真要自己装修真的就 ...

我计算过，房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱，推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了，如果房价只比地皮钱多一点的话当然还是拆了重盖好

xixi00

maidongxidemao 发表于 2019-4-11 06:01
老实说楼主，要是买了房拿不出钱装修，真该考虑是不是房子对你来讲太贵了。房子买了是为了提高生活水平的， ...

谢谢建议，我们不想贷太多款，打算用手上的钱装修，只是刚买房付完购房附加费用后暂时拿不出全部装修费用，所以要分期装，所以想问问大家地下室湿的情况不及时处理会怎么样

mading

地下室潮湿这个真的不建议买。
如果是潮气大可以用除湿机解决，就是电费的问题。
你就算把墙四周都挖开重新做防水，也帮助不大，因为会从地面往上吸水。

我买的就是60年左右的独栋二手房。换了所有的水管，电线，普通装修哈，花了15万欧。
你住进去以后再装修，这个根本就无法实现，真的。

limbo

地下室有问题的话不建议买  无底洞。。。

maidongxidemao

xixi00 发表于 2019-4-11 11:42
谢谢建议，我们不想贷太多款，打算用手上的钱装修，只是刚买房付完购房附加费用后暂时拿不出全部装修费用 ...

Mm造一个防水地下室只需要40到50 k,拆一个带地下室的房子只要40-60k,你自己算算你买个老房子花40K做防水值不值得吧。300k左右就可以盖个130平左右的massiv Haus,加到450k 什么暖泵，木地板三层窗，天然石头瓷砖都搞定了，你花150K,装修房子墙还是不够厚，保温不行。而且相信我，就你们这房子150绝对打不住。所以才说70年代以前的老房子都不值得修。所以这类房子市场上卖的很便宜。地下室漏水只能弄个抽水泵抽水，没别的办法。

maidongxidemao

xixi00 发表于 2019-4-11 10:46
我计算过，房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱，推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了 ...

为了买地点啊。我们如果买老房子推倒先决条件就是地点要好。很多老房子地很大。现在新区很多就400到500的地皮，老房子好多700到上千，地点很多很好，周围都无法再建房子了，这些是新区无法比的。而且新区很多也很贵，关键是买不到。要是真像你说的那样地点很好，人家没准买了就是为了推，我们也算过老房子推要多花钱，但是如果地点好也情愿多花。

great

xixi00 发表于 2019-4-11 10:46
我计算过，房价里除了地皮钱还有20多万的旧房子的砖瓦钱，推倒新盖的话这20多万加上拆房子的3万就白搭了 ...

LZ对价格的计算方式有误，30/50年代的房子，如果没有系统性大翻修过，经济残值基本为零。你看到这个老房子的价格表面上比地皮价高200k，还有很多人在抢，不是因为这个房子的地皮加200k的砖瓦钱，因为这种老房子的地皮不能单纯按照平米单价计算，有个稀缺因素在以及升值潜力在里面考量,。简单极端例子1000平的地绝对不等同于10个100平的小块，也绝对不是两个500平的价格，即使是一个地方 。买的人不会计算那200k砖瓦费，因为这个价值基本为零。
真心劝你，如果有小孩的话，对自己好点，别趟买老房装修的浑水，没小孩精力充沛的可以考虑。

kidkudo

xixi00 发表于 2019-4-11 04:26
谢谢大家回复，找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子，价值上不会亏很多，而且现在柏林好区能负担得起 ...

不可能的，你想的太简单了，等你住进去根本不可能弄。

地下室的问题必须先解决，否则后来你房子会有结构性的问题，到时候动静就大了。

建议楼主再看看。说实话15万翻修独栋都算便宜了，前提是你还是没有大问题。
你买这个房的钱，说白了，就是买个地皮。你这么想就知道划算不划算了

牧羊女ZYY

我看到的老房子全翻新后再卖的，几乎等同于同地区新房价格的90%，可以想象翻新有多烧钱了。而且30年代房，屋顶都该换了吧？？

龙与美人

论坛里的都是比较富裕的阶层，我认识好几个同胞买了几十年上百年破房子的，别人也没翻新，不是照样住，就是居住质量能不能忍受而已，没钱就不要翻新。翻新确实是无敌洞。

若叶花风吹雪

居住质量确实是没有对比就没有伤害。我自住新房，冬暖夏凉…天天上班在一个市中心老房子，冬冷夏热…………冬天穿薄羽绒服坐办公室，即使开大暖气，也有一种阴和浸骨的感觉。

ithillad

住进去再慢慢搞，不是不可以，但是要看搞得是什么。内装修，铺地板，刷墙，都没问题，这种活灰不大甚至几乎没有灰，工时也很短，对正常生活不造成影响。但是油罐子，外墙，水路电路都是伤筋动骨的大工程，楼主可以随便找个工地去参观参观，看看灰有多大。这些是一定要在搬家之前搞定的，否则会严重影响生活的。

我去年夏天魔怔了一样看上一个60年代的房子，特别特别喜欢房子的外观，而且作为一个不喜欢花园的人，居然对他家的花园一见钟情。那个房子也是烧油的，没有保暖层。上一手房主是90年代买的，没有大翻新，但是EG客厅足足加盖了40qm。当时喜欢得不得了，准备多贷20万做Kernsanierung，内部装修再说。
连着几天研究房子的grundriss，这个墙要敲掉，那个墙要敲掉，楼梯位置要改，等等等等。我同事就劝我，内部几乎全拆光了，买什么二手啊，当然是自建房省事啊。我后来清醒了，想想对啊，我为什么要花这么多钱给旧房子做Kernsanierung，然后还要忍受二楼的大斜顶，我图啥啊。马上和中介联系，让他不要继续和卖家谈价了，我们不要了，我们造新房。

新房Kfw55二楼无斜顶，美滋滋~~

paul871017

我4年前买了个翻修过的60年的DHH。我自己又换了很多，翻修完包括水电暖窗户屋顶地板浴室厨房，最后价格大概是同地点的新房的75%。现在搬到了另一个城市住的顶层带大阳台的maisonett，我觉得比之前的DHH舒服。
我个人觉得要不然买wohnung吧。

smtp

xixi00 发表于 2019-4-11 04:26
谢谢大家回复，找过Gutachter来看过其中那个50年代的房子，价值上不会亏很多，而且现在柏林好区能负担得起 ...

-30年的房子一般质量比50年的好。
-另外地下室如果本来就是natur Keller(按年头估计你那个就是)，不需要做防水，最好就是啥也不弄，弄完可能反倒糟糕(因为当时用的就是潮气不会沿着墙向上走的材料)。当然这样也就放不了啥东西了。想好看点儿就墙Sandstrahlen，地面铺砖(水泥会裂)，如果不是潮的不行可以考虑把洗衣机扔里面（我有一个扔在下面，暂时一年还没坏）。
-所有锅炉30年都需要换，所以如果你买80年前的老房子基本都需要换锅炉(要不房主为啥卖)。烧油的锅炉有油桶，这个40年要换。改天然气锅炉2万我觉得多了，我今年也要改一个，给4家供暖才9000。当然如果你这个还包括整个暖气管道和暖气片换新，那就不贵了。改天然气的没那么简单，得看家里有没有天然气管道，没有还要到市里申请挖一条到你家。烟囱可能也要改，烧油锅炉的烟囱太宽。油桶，剩油还要专门处理，都是钱。
-电，水管 要换就都换，你住进去以后就不好弄了。单个屋子里的地，墙可以一点一点弄，那个门一关也不影响其他屋子。
-玻璃墙看多大了，3万？？我可能会选择多交暖气钱。不行图便宜的话，内层加一层保暖？
估计整个下来15万用不了，到你能住的状态7万吧。当然你要是非改的又节能，又时尚那多少钱也打不住。