高达6.7％的回报：房地产作为投资依然值得

袖底香

周末美国总统的一则增加关税的推特令今天全球股市暴跌。应该说，股市还是有风险的。对于大部分中产来说，房地产还是一项受欢迎并且比较稳妥的投资。但目前德国房价已经涨到一定水平的前提下，并非所有地方都值得购买。

德国现在也有很多人在年轻时就买房，把租金投入到房贷还款中，不仅解决老年贫困的问题，还可能有投资收入。正如经纪人门户网站Immowelt的一项新研究显示，许多德国城市投资房产依然有利可图：购房者可以预期租金收益率高达6.7％。

大学城回报高
特别有吸引力的是大学城。在那些有著名大学的城市，每年有很多年轻人从其他城市涌入，因而对住房的需求很高。研究表明：它甚至不一定是慕尼黑这样的大城市，反而是“较小”的学生城市值得购买房地产。

例如，德国最大的技术大学亚琛工业大学的所在地亚琛，房产需求量很大。这个大学不仅受到德国人的欢迎，也受到外国学生的欢迎。几乎五分之一（占所有学生的18％）的学生来自国外。这些人必须要在亚琛找房。与此同时，亚琛的租金收益率为4.5％。



科隆和杜塞尔多夫仍然值得
在美因茨（4.6％）和莱比锡（4.4％）这样的大学城，回报率同样很高。曼海姆以4.3％稍逊一筹。相比之下：慕尼黑的房价上涨速度快于那里的租金上涨速度，所以租金收益率仅为3.1％。

即使购买房价已经相对较高的大城市仍然可以获得稳定的回报。例如，科隆的房地产，尽管每平方米价格为3220欧元（中值），但房地产买家得到的租金收益率依然高达4.0％。在杜塞尔多夫，买家能获得3.9％的租金收益率。而且这两种情况都是以物业在25年后还清计算的。



回报高达6.7％
根据Immowelt研究，如果光从租金收益率看，德国东部地区和北莱茵 - 威斯特法伦州的房地产买家的租金收益率最高。开姆尼茨高达6.5％。马格德堡（6.3％）和科特布斯（5.1％）也提供高回报。北威州的租金收益都比较高，特别有吸引力的是埃森（5.6％），波鸿（5.7％），多特蒙德（5.9％），门兴格拉德巴赫（6.4％），伍珀塔尔（6.6％）和杜伊斯堡（6.7％） ，

下面是租金收益率最高的十个城市：



当然，回报越高，风险越高。如杜伊斯堡的房需低于其他大都市区，由于工资低和失业率高，房地产买家也要做好租金可能会损失的准备。另一方面，开姆尼茨是德国空置率最高的城市之一。那里的需求如此之低，找到租户都可能很困难。



有利地区的住房需求还在上升
另一个问题是性能。如杜伊斯堡或开姆尼茨的房产目前不太可能出售以高出入手价的价格出售。但是，鲁尔区的一些城市有望再次兴起，那么住房需求自然增加，购房者的风险降低。



大七城市的租金收益率继续下降
在德国人口最多的“七大城市”中，收益率停滞不前甚至下降。除柏林和汉堡外，2018年的收益率与去年相比下降了0.3％。


“七大城市”中的租金收益率：

在接受调查的40个德国主要城市中，只有6个城市的租金收益率与2017年相比有所上升，其他城市随着房价的上涨，租金收益率都下跌了。

比勒费尔德：从4.9％到5.0％
科特布斯：从4.8％到5.1％
多特蒙德：从5.8％到5.9％
吕贝克：从3.5％到3.6％
门兴格拉德巴赫：6.3％至6.4％
威斯巴登：从3.8％到3.9％

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