德语小白慕尼黑看房一年买房两周过程全纪录及经验分享

大力出奇迹

一直都只是看帖子的状态，第一次在论坛发帖，有些忐忑..不是学术型买房的人，也不是爱折腾的人，如果有什么写的不对的地方欢迎指出~虚心改正。

不是土豪，家里没矿，攒的钱都是自己辛苦搬砖挣到的，买房后要背十年的贷款。只是单纯的想分享一下自己的折折腾腾摸爬滚打的经验，希望大家少走一些弯路。 纯分享贴。争取都是干货。

在慕尼黑找了将近一年的房子，看得上的价格奇高，囊中羞涩，买得起的总有不满意的地方，好不容易有个稍微买得起的各方面还可以的，还没等考虑好，就被通知有人已经加价定好了。终于在最近找到了一个位置不错，价格不错，户型也还不错，无中介费的房子，从看房到收到贷款合同到去notar公证用了两个周出头的时间。尘埃落定之后长吁一口气，因为周围买房的人比较少，自己又德语不是非常的好，所以许多时候只能靠自己去摸索，遇到不是很确定的东西就只能求助于网上看其他人的分享，所以想把自己这将近一年来的摸爬滚打磕磕绊绊的经历和经验记录下来，一个是也想给同样德语不是很好但是希望在德国买房的人一个参考，二是希望记录下来以后自己也能回头看看不至于忘掉。
德语是我的硬伤，正在努力学习中..

01.05.2020持续更新中

已更新内容：

为什么买房

怎么找房

什么是合适的房子

看房时候看什么

大力出奇迹

给自己顶顶~

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一些可以额外注意一下的点

1)    看垃圾桶

我还会关注垃圾桶还有扔玻璃瓶的大桶的位置和垃圾桶的数量。也算是之后会和生活息息相关的吧。垃圾桶干净程度也可以留意。之前在萍聚上看大家的帖子，有人提到过看垃圾桶的整洁和分类程度可以感受到周围居民是否够德国：）也是个好方法

2)    看门牌

先看门牌是否干净，有没有频繁更换门牌的痕迹。以及门牌上姓氏比较偏哪里。可以比较直接的了解这栋楼的人员是否杂乱。也可以看看大家在门上的门牌的老旧程度，是否都是长期居住的老住户。还有房门的装饰程度也可以作为参考。

3)    看邻居

看房时如果能碰到邻居可以看看是否面善，如果是房东带着看房可以看看房东和邻居之间的互动怎么样。也可以问一下房东邻里关系怎么样。后来买的这个房子房东说他都可以托付钥匙给隔壁邻居，事实证明也确实整栋楼的邻居都非常棒。如果是中介的话那就只能自己想办法感受了。

4)    看地下室

地下室要关注是否潮湿，面积如何，干不干净，功能是否齐全之外，如果能看到别人的地下室也可以看看他们的地下室都摆了什么，是不是整齐。也是能感受到楼里邻居的一种方法。之前有看过地下室黑漆漆或者墙各种外露，就感觉不是很好。

5)    看公告板/电梯里的告示

这个算是看物业公司的管理吧。如果告示很整齐或者内容非常的日常，再加上楼里很干净，没有奇怪的涂鸦小广告。那么可以侧面说明物业公司管理不错，之后万一有需要物业公司的时候，不用自己太操心。

目前就记起来这些，后续可以再慢慢补充。

大力出奇迹

为什么有买房这个想法：

其实早在三年前就有这个想法了，不过那个时候倒不是想在慕尼黑购房，而是想在法兰克福。因为当时觉得法兰克福新房多，又是经济非常繁荣的城市，重要的交通枢纽，作为投资的话，那个时候价格还没涨起来，未来上涨空间还是有的，也好出租，未来自住也是可以的。后来房子也找到了，贷款也下来了，结果被卖家放了鸽子不卖了。当时看好的那一片区域到现在每平方上涨了3千欧。经历被放鸽子之后，买房的想法就搁浅了，直到后来搬到了慕尼黑。

慕尼黑房市紧张，因为人多，租房也好买房也好都需要抢才可以。僧多粥少的状况让我又觉得可以考虑在这里找一找，加上存了一些存款，贷款利率又比较低，存在银行有些贬值，就想找一找有没有合适的，结果这一找，就是快一年..

deweyforver

🐴

panx

前排坐好

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怎么找房
初来乍到，光选希望是哪个区域的房子就花了很长时间。通过在萍聚上看大家的讨论，还有自己转悠的经验，以及买房最主要的目的是先自住以后如果再工作调动就作为投资，就想在老城区买一个小小的一居室（后来事实证明当时真的是很天真…），方便打理和出租。
因为德语不好，所以网上看到的在报纸上找房子呀，看到小广告打电话给房东呀这些都不适合我。找房子的途径就局限到只有两个： 一个是德国的卖房网站，一个是华人中介
先说说德国的卖房网站吧：

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怎么找房之德国找房网站

immobilienscout24

网址：https://www.immobilienscout24.de/

这是我觉得最好用的找房子的网站，几乎所有看的房子都是在这里联系的。使用感非常棒，可以通过地址+半径进行找房，手机app系统语言可以设置成英文，一键联系中介/房东。

如果德语完全不是很好的话，建议使用网页版的网站+谷歌翻译德语转英语，完全能看懂房屋的具体描述，一点障碍都没有。

几个小Tips：

1）        和中介联系建议直接使用德语发message。 一些大型的中介倒还好，你发英语他因为是系统自动？发expose(房屋说明)给你，所以还行。中小型的中介或者私人房东如果看到英语愿意回复的很少。所以建议提前写好默认的通用message， 比如德语的： 我对你这个房子很感兴趣，能否发给我更多的信息？ 然后看到心意的房子直接使用这一句话就可以了。 如果非常喜欢的房子或者说房东在网站上的信息已经足够详细不需要额外再索要expose，就可以发： 我对你的这个房子很感兴趣，能否约一个看房时间。大中介还是会自动的给你发expose，但是中小型的会给你回邮件有的会带着expose然后告诉你什么时候看房子比较合适。如果你真的想看，就回复邮件进行沟通就好了，建议还是使用德语。

2）        熟练运用谷歌翻译。学英语的时候老师千叮咛万嘱咐不要使用谷歌翻译，到德语这里就不得不用了。过于复杂的德语沟通还必须要借助谷歌翻译。个人经验说最好不要使用中译德，准确度不高，还是使用英译德好一些。我一般翻译完了会自己过一遍是否语句通顺。（我德语听和看还凑合，说和写非常一般..）

3）        勤刷APP。这个app可以按着发布时间进行排序，所以看到最新发出来的请及时联系中介。好房子的抢手程度无法想象…（曾经看到上午发出来下午就下架了的..）

4）        使用专用的联络邮箱。这个app不太好的一点是老会给你发邮件..各种提醒你balabala。 所以为了不让自己的私人邮箱受到骚扰，还是有一个专用的邮箱比较好。

5）        尽量写上自己的电话号码。 因为有的中介喜欢直接打电话给你，约看房时间有的中介只打电话约。所以真的喜欢的话，还是建议留个电话吧。曾经有中介联系不到我给我寄过信..等我看到信的时候，房子早就下架了…

以上是我觉得还比较有用的一些使用心得吧。仅供参考~

下面说下别的我用过但是不太常用的网站。

大力出奇迹

怎样找房之德国网站-不太常用的

Immowelt

网址：https://www.immowelt.de

这个网站怎么说呢。使用感不好。一言难尽，房源和immobilienscout24上重叠率很高，但是用户体验太差了。我懒得叙述了…可以试着用一用，但是还是建议使用immobilienscout24。

Neubaucompass

网址：https://www.neubaukompass.de/

这个网站上都是各地的新建房。慕尼黑城里的新建房少且贵，稍微靠外一些的对我来说交通不太方便，所以我最初的时候看了看就没有再关注了。不过如果有车或者有特殊需求的想要买新房的，可以参考这个网站。

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怎样找房之华人中介

现在华人中介越来越多了，对于德语不好或者英语也不太好的购房者来说，非常便利，不用自己操心。但是华人中介大部分是新房为主，偶尔也有少量二手房。如果想要购买新房又怕麻烦的/不是很方便去实地看房~可以咨询一下当地的华人中介, 当然也有德国中介里的中国员工~

总结
房源最全的，收到信息回复最快的德国网站，还是immobilienscout24这个网站。自己有能力有时间的话这个网站是根据我的经验来说最推荐的~

01.05.2020更新

近一年来和朋友聊天发现，如果想买新房，看到喜欢的区域开始有建筑工地了，可以抓紧留意一下。

大力出奇迹

什么是合适的房子

选房子对我来说的几个要点，因为我的想法是前几年自住，以后工作变动的话就投资（不过也不排除卖掉的可能），所以属于综合考虑型吧，以下因素按其重要顺序排序：

1）地理位置。是否离主要景点/学校近，或者说是否使用公共交通方便且快捷的到达这些地方。

2）周边居民。是否是土人聚集区，外来人口是否多，周围人的整体感觉如何。有的区虽整体来说很好，但是有的一片可能也不是很好。所以还是要具体位置具体考虑。

3）房型是否方正。在看过各种千奇百态的奇葩户型之后，在德国就不奢求正南正北了，户型方正是必须的。正南正北最好，但是也不是必须的，有南窗就可以。

4）楼层。矮层和顶楼最好不要。矮层要考虑防盗问题以及阳光照射时间的问题。顶楼就是要考虑隔热防水等问题。太麻烦了，所以就只考虑中间楼层。

5）翻修时间。对于我们来说当然翻修时间越近越好，因为翻修是一笔不小的投入，而且还要各种进行沟通，如果是直接翻修好的，就省了很多力气。

6）停车。是否有停车位，如果没有停车位，马路上是否好停车。没车的时候还好，买了车emmm..天天找停车位太痛苦了。

7）电梯。是否有电梯也是一个考虑因素，因为既然要住在中层，有个电梯会方便很多，也方便父母老人的出入。

8）房屋外观。看起来比较结实的那种最好。

9）房屋建筑年代。其实这个一开始考虑的很多，因为担心50-60年代的房子会存在论坛里大家说的石棉问题。后来问了一下好像说还可以，不用太担心。所以房子非常好的话，这个建筑年代可以不那么看重。

10）    周围配套设施。 包含餐厅、超市、学校。我还没有到考虑学区房的时候，所以只考虑餐厅超市这样的。越近越好。

以上就是我考虑房子是否符合自己期望值的几个因素吧。总结的话就是房子要满足：好住，好租，好卖。如果大部分因素都满足了的话，就会发邮件联系中介进行看房了。

D.Rich

支持LZ分享！
另外房源比较紧张的地段儿，个人经验是发了信息马上再打电话确认一下，我已经因为手慢错过好几个超级便宜的了，还是在看见就打电话的情况下，现在太疯狂了

大力出奇迹

D.Rich 发表于 2019-5-12 12:13
支持LZ分享！
另外房源比较紧张的地段儿，个人经验是发了信息马上再打电话确认一下，我已经因为手慢错过好 ...

谢谢支持~也谢谢你的经验分享~~
恩恩，针对比较热门的地段的好房子这样确实更及时一些。
我也是，因为反应慢错过了不少性价比很高的房子。从一开始觉得怎么这么疯狂到后来彻底佛系...

伪装者在潜伏

支持楼主分享！顺便问下楼主，你首付比例是多少的呢？听说工资够高的话，可以直接0首付贷款买房？

大力出奇迹

伪装者在潜伏 发表于 2019-5-12 13:20
支持楼主分享！顺便问下楼主，你首付比例是多少的呢？听说工资够高的话，可以直接0首付贷款买房？

谢谢~
我加上各种手续费首付了大概30%吧。因为想着后续出租以房养贷就可以，首付太低一个担心银行不批贷款，一个是担心还款年数过长或每月还款金额过高，压力太大。
零首付买房子我不太清楚呢，感觉还得和银行详细的去咨询。看银行是否允许。

杜瑜

D.Rich

伪装者在潜伏 发表于 2019-5-12 13:20
支持楼主分享！顺便问下楼主，你首付比例是多少的呢？听说工资够高的话，可以直接0首付贷款买房？

一般超过80%左右就是看个人信用来贷款了，信用特别好或者和银行关系好，连着Nebenkosten都能贷款

tonymage

楼主最后买在慕尼黑哪里了

cheelgo

大力出奇迹 发表于 2019-5-12 11:34
怎么找房之德国找房网站immobilienscout24网址：https://www.immobilienscout24.de/ 这是我觉得最好用的找 ...

恳切分享啊，其实还是可以联系一些住在附近的房产公司。

大力出奇迹

tonymage 发表于 2019-5-13 08:51
楼主最后买在慕尼黑哪里了

买到北边二圈了。

大力出奇迹

cheelgo 发表于 2019-5-13 10:41
恳切分享啊，其实还是可以联系一些住在附近的房产公司。

恩恩，也是个不错的方法~

tonymage

大力出奇迹 发表于 2019-5-13 18:09
买到北边二圈了。

2圈厉害了

gtgtgt

大力出奇迹 发表于 2019-5-13 18:09
买到北边二圈了。

买到二圈已经是土豪了.......
我一位从原东德跳槽来的要好的德国同事，找了1年多的房子，去年无奈买到8圈了，这位老兄坚持带花园的EFH（有3个娃）, 最后只能远离摸你嗨

大力出奇迹

gtgtgt 发表于 2019-5-15 13:54
买到二圈已经是土豪了.......
我一位从原东德跳槽来的要好的德国同事，找了1年多的房子，去年无奈买到8 ...

晕..突然觉得未婚无娃也是个好事..

大力出奇迹

楼主最近忙的晕头转向，抽空再写一下后续看房子，预定还有贷款和公证等等的经验吧。

NanetteZhu

LZ很走心的分享 比小心心

tieying

大力出奇迹 发表于 2019-5-16 17:34
楼主最近忙的晕头转向，抽空再写一下后续看房子，预定还有贷款和公证等等的经验吧。

非常期待一些后续的流程，预订，贷款，公证等，希望楼主早日更新。

islia520

大力出奇迹 发表于 2019-5-13 17:09
买到北边二圈了。

膜拜二圈土豪

hamburg2

所以楼主买的是几几年的房子呀？方便透露吗？
我最近也在看房。。2Zi Wohnung， 一个是全新的，不在市区，但是在Ubahn站附近，就是感觉像是卫星城。一个是69年造17年翻新，带厨房，在市区，面积和构造差不多，价格比全新的便宜6万。。。

大力出奇迹

hamburg2 发表于 2019-11-30 15:22
所以楼主买的是几几年的房子呀？方便透露吗？
我最近也在看房。。2Zi Wohnung， 一个是全新的，不在市区， ...

我买的是老房子。不过也是近几年装修过。不知道你现在有没有买。我买老房子主要考虑的是地角比较好加上布局合理价格合适，我不会开车住市里方便些，而且未来房子不一定长久自住可能会之后出租。如果你是出租我感觉地角最重要吧，如果是自己住的话新房子住的烦心事少一些，而且没有中介费。

仁妮56

支持

大力出奇迹

我回来了~这个帖子居然是快一年前开的。那就在正正好好一年之前更新完吧~