费用，租金，免税额：房东在纳税申报表中必须注意的内容

袖底香

许多业主通过租房让自己的财产增值，而德国税务局要对租金收入征税。但是房东可以扣除很多和房产有关的费用来抵税，另外还有一定的免税额度。今天就来说说德国房东在填写纳税申报表中必须注意的内容

首先，租房收入和支出都填写在附表V上面。每个房产必须填写一份单独的表格。对于租房者而言，纳税申报表的主要目的是填写房产有关费用，让可抵税开支增加，纳税收入减少，从而节省税款。


不要将租金设置得太低
如果业主希望通过租用公寓长期赚钱，即使是把房子出租给朋友和亲戚，也不能把房租定太低。如果熟人支付至少三分之二的当地比较租金，则可以全额申请werbungskosten 用来抵税。如果房租相应较低，费率也将按比例减少。专家表示：“如果租金只有当地租金的50％，那么只有一半的成本可以抵税。”

具体可以抵税的开支包括买房的Finanzierung的费用，贷款利息，房屋折旧，装修和保养（Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten）以及房子的管理费用等等。其中房子出租后每年可以全额退税的部分是，贷款利息，维修保养费用，Verwalter费用（如HM的工资），还有一些不能转嫁到房客头上的保险，如租房法律险等。而如果是自住房，除了维护房子的人工和路费可以抵税，以及如果房子是那种保护性的古迹房，会有一定的税务优惠，其他买房自住的开支基本不能报税。


空缺造成的损失是自己的
如果房租不出去，对于业主是很大损失。为了得到财政部的承认，必须申请损失。原则是通过werbungskosten 来上报为损失，如查看预约或交付公寓的费用，代人看房的费用等等。等房子以后租出去有租金收入后，这些损失可以追溯认可。但是如果一直无法出租，租赁损失就不可追回了。

税务局通常不会要求单据。尽管如此，收集单据有助于跟踪。金额和数据应在附表中输入。



特别注意维修保养房子的费用

特别要注意Instandset-zungs-kosten，所谓的维修保养费用，这个费用有一个限额，买房三年以内的维修保养费用如果超过房价的15%，那么这部分费用只能按每年2%退税。所以房东在前三年内避免投入过多，这样才能尽快利用退税的政策。

如买房当年，花了Grund-erwerb-steuer und Notar-kosten税和合同公证费165 450 Euro，20% 算地皮的（33 090 Euro ）， 剩下的132 360 Euro 算房子的。
假设房东换窗户就花了19 854 （132 360*15%），那么其他的Schoen-heits-reparaturen就不能一起放到5年折旧的Werbungskosten里面。只能按照每年2%退税。



附件V第31行填写分租收入
如果当二房东，同样需要报税，具体填写在附件V第31行。经纪佣金等开支可以在账户费用里面填写。较大笔的费用可能会需要两到五年内平均分摊。在门户网站做广告甚至为转租购买的设备费也可以抵税。
对于二房东，每年520欧元的收入是免税的。

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