柏林的期房与刚翻新老房子的纠结

zhenyu54

最近在柏林准备买一套小房子，主要目的还是自住，偶尔父母过来探亲可能临时住2-3个月，所以看的基本上就是2-zimmer的房子。
现在看好了两套，十分纠结，想请教论坛上对柏林或者二手房和新房比较熟悉的同学。

一套是期房，要到2021年年底交房，房子在Gleisdreieck park边上，43平米33万（3OG），带个2平的小阳台，1.5平地下室，开放式厨房，地暖，卫生间没有窗。hausgeld每平米3欧。

另一套是1953年的老房子（在论坛研读了几天知道大家都说1950年代的房子其实不大好)，2018年全面翻修过（整幢楼外面加了保温层，楼道里也都翻新过，在顶层加盖了一层penthaus），我看中的房子是在德国一楼，没有电梯，面积60平，单独的厨房，但是没有阳台，四个房间（卧室、客厅、厨房、卫生四面窗都朝南）。带一个地下室5平米左右，价格也是33万（不到一点点），因为是房产公司直接卖的，也没有中介费。这个房子就是走完手续直接就能搬进去，也是自己配厨房和家具就行。因为翻新过，能耗也还可以（85左右），hausgeld也差不多是每平米3欧（当然因为面积大，绝对值就比上面那套期房高将近50%）。位置在wilmersdolf靠近ku‘damm的附近，离我上班的地方稍微有点距离但也可以接受（30分钟）

现在纠结的点就是，新房位置离公司近（4站地铁），离市中心（波茨坦广场）也超级近，但是主要因为要2年半以后才交房，工作也有可能变动，万一买了新房自己一天也没住就要出租出去，觉得有点不甘心。但是新房的材料（地板、地暖【翻新房用的还是传统水暖】、卫生间的配置等等）看上去肯定要比翻新的房子好，所以很纠结。
因为跟两边的房产公司谈了几次，期房这边已经预约了，后来销售告诉我现在每平米涨了200欧（网站上的确也是新价格，我预约的房子的同房型的价格已经涨价9千欧了）。翻新房这边因为也来回看了几次，房屋公司这边愿意降价3000欧（虽然很开心，但有种卖不出去的感觉……预约新房的时候真的是一天少一套的那种，好不容易才预约到一套）。所以又不甘心放弃还没买就赚了（账面的）9千欧的诱惑……

但是另一方面，新房所在的Gleisdreieck park周围一大圈都在盖新房，所以现在那里现场基本上全是工地，完全看不出什么配套。
翻新房价格上优势很大（单价比新房便宜1/3，或者说一样的价格面积多将近1/3），而且马上就能搬进去，但就怕质量即使翻新过但也毕竟快70年了（虽然看上去完全就像是新的）。
但考虑到将来万一换工作离开柏林，翻新的房子的房型可以直接当作2-er WG出租出去（靠近TU），期房因为厅和厨房在一起，就要自己改造一下才能出租出去……

恳请大家给与建议！

zhenyu54

感谢大家，现在就决定要翻新的老房子啦，这样也能快一些搬进去。

805188536

现房和期房 当然是现房啊

xixi00

我觉得我会选新房，50年代房不隔音，楼上楼下邻居家有吵的话影响休息和心情

zhenyu54

805188536 发表于 2019-6-25 21:44
现房和期房 当然是现房啊

真的呢，期房最大最大的问题，就是还要等2年半。。。
如果稍微短一点，哪怕是等一年，我都不用那么纠结了。2年半之后还在不在柏林实在很难说……而买新房最大的目的就是为了自己住的舒适……

zhenyu54

xixi00 发表于 2019-6-26 02:45
我觉得我会选新房，50年代房不隔音，楼上楼下邻居家有吵的话影响休息和心情

这个好像倒没有注意欸……可能我两次去看房子的时候楼上楼下都没有人……不过窗户的隔音倒是很好……完全听不见外面的声音……

805188536

zhenyu54 发表于 2019-6-26 08:05
真的呢，期房最大最大的问题，就是还要等2年半。。。
如果稍微短一点，哪怕是等一年，我都不用那么纠结 ...

而且 期房风险就算再小 也是有风险的  现房过完户就完了  现房找一个gutachter 再查一遍 是啥样也有数了

琦珀拉

窗户全部一个朝向，要注意通风问题。我家以前租的有过这情况，全部朝南，结果24小时窗户全部斜开都不行，因为没有对流，房子里总有味。一定要大开窗才行，冬天简直无奈

zhenyu54

805188536 发表于 2019-6-26 09:28
而且 期房风险就算再小 也是有风险的  现房过完户就完了  现房找一个gutachter 再查一遍 是啥样也有数了

说的也是哦，虽然建筑商是个很大很有名的企业，但是现在连建房许可都还在办，估计要等到8月份才开始挖坑……就怕到了两年半也还没能交房……

zhenyu54

琦珀拉 发表于 2019-6-26 10:30
窗户全部一个朝向，要注意通风问题。我家以前租的有过这情况，全部朝南，结果24小时窗户全部斜开都不行，因 ...

感谢提醒！
那个期房其实也是两面窗/阳台都朝一个方向（可能是东），那应该也是存在这个问题的。。

iseelotus

楼主，我给你发消息了

Jing916

旧房，你自己都不知道呆多久，当然买个房子先住着。现在期房没有不延期的。

zhenyu54

Jing916 发表于 2019-6-26 12:47
旧房，你自己都不知道呆多久，当然买个房子先住着。现在期房没有不延期的。

啊，这样一说我也的确更偏向旧房了……2年半我都已经觉得太长了……如果到时候还有很大的可能再等不知道多久，那简直要哭了……

diao

hausgeld每平米3欧，是什么钱呀，小白，见笑了

D.Rich

新房住两年也变成旧房了。新房房子本身的好多潜在问题就是Gutachter都检查不出来，得经年月才能看出来
旧房住3年如果卖了，到时候如果房价涨了，收益免税

jinyuan

新房和旧房我肯定倾向新房，舒适度上差别不小。
只是你这个新房要等2年半，还要考虑延期因素，非常减分。如果1年半以内，我觉得一定选新房，我们当时差不多是1年半左右交房的

zhenyu54

diao 发表于 2019-6-26 18:35
hausgeld每平米3欧，是什么钱呀，小白，见笑了

就是类似于物业费之类的，水暖维修之类的……

zhenyu54

D.Rich 发表于 2019-6-26 20:58
新房住两年也变成旧房了。新房房子本身的好多潜在问题就是Gutachter都检查不出来，得经年月才能看出来
旧 ...

是的呢……所以新房最大的好处就是自助比较舒适……如果出租新房就没有太大的意义了……

zhenyu54

jinyuan 发表于 2019-6-26 21:42
新房和旧房我肯定倾向新房，舒适度上差别不小。
只是你这个新房要等2年半，还要考虑延期因素，非常减分。 ...

说得太是了……我就是很看重新房的舒适程度……新房唯一的不好，就是交房时间太长了……长到未来的未知数实在很大……

ithillad

老房如果是房产公司直接卖的话，大概率这个房子的第一手业主也是房产公司（不一定是同一个公司），楼主可以打听一下，这个房子是不是以前由房产公司统一出租管理的，如果是的话，这样的房子质量相对可以放心，毕竟当年是给自己盖的，各方面的上心程度和盖了拿去卖的房子不可同日而语。

zhenyu54

ithillad 发表于 2019-6-27 12:04
老房如果是房产公司直接卖的话，大概率这个房子的第一手业主也是房产公司（不一定是同一个公司），楼主可以 ...

是的！这栋房子是一家挺大的房产公司2017年接下来，然后他们就搞了翻新盖屋顶之类的。房产公司跟我说是因为现金流的缘故他们时不时的卖一些房子出去。。。

great

如果非得这两个二选一的话，还是老话，看地点，客观比，哪个地点好，不要额外加自己私人因素比如对你目前那个上班近啥的。通过地点看价值升值空间，然后再加自己个人因素，比如对你目前生活质量提升啥的，以及要换房的紧要程度。

zhenyu54

great 发表于 2019-6-27 13:11
如果非得这两个二选一的话，还是老话，看地点，客观比，哪个地点好，不要额外加自己私人因素比如对你目前那 ...

很感谢！说的很有道理 呢。
这两个地点，新房在现在柏林最中心的位置，旧房是以前西柏林的中心位置，算是传统德国人社区。
的确离工作地点的距离基本不影响我的考虑，因为2年半甚至3年后我十有八九会换工作，所以的确不是一个考虑因素。
我现在住在一个土人特别多的区里，所以在开始决定买房子后，还挺渴望早点搬走的……虽然最开始是想拿到永居以后再考虑买房的，但自从看了房子后，就想着越早搬家越好。。
就是不确定为了更好的生活质量，多等2.5-3年是不是值得……

nemos1

如果地点什么的都差不多的情况下，当然是现房好啊。

informatik

建议先考虑好自住还是投资，或者先后顺序

如自住，需考虑
1. 新房那个43平米是否够用？
2. 新房离哪条街比较近？7700欧/平米偏贵，要考虑未来升值潜力
3. 社区环境，翻修房那个应更好些，考虑未来孩子上幼儿园和小学，居住人群等

great

zhenyu54 发表于 2019-6-27 14:22
很感谢！说的很有道理 呢。
这两个地点，新房在现在柏林最中心的位置，旧房是以前西柏林的中心位置，算 ...

如果对现在住房条件不满意，当然是现房优势大了，2年半很影响生活质量了，且不说一般新房都延期...
还有现房面积还大些，小新房你两年半后再看极大可能会觉得小，到时候就更尴尬了。

wzs2185

我生活在柏林，今年初也搬进了新买的期房。。 我觉得 如果期房 你就想选 gleisdreieck的边上。。那还是买西柏林的老房子吧。 3欧一平的 Hausgeld 已经是柏林新房的均低价了。。还有4欧一平的。  柏林这几年涨速飞快。泡沫也越来越大。。。

综合考虑：
1， 期房你要等。。。。之后你在哪也不一定。不推荐。。 就像楼上说的。2年后你拿到了，自住3年后，你卖掉才不收税。这一下就是5年。。。

2. 买房还要看邻居。这个也很重要。有时候太贵的房子 好多都是外国人买。德国高等有钱感觉第一倾向都去买花园Haus了。。。入住后邻居们会成立业主委员会， 这还是需要三观正的邻居。。。 举个小例子。我们刚搬进新房子时，邻居们建了个What's App群，可以沟通一些信息。每次都相互告诉大家说  关好入口的门，锁好自行车库的门。结果总有邻居不听。直到丢了3辆自行车。邻居们在群里开始抱怨，之后有人每晚都去检查锁门。。。好了3个月，这个月开始 又有不锁自行车的门了。。。。哎 没治。

我之前的住在Mitte 的一个新楼里，邻居都是外国人基本上。。。俄罗斯人也不少。。。垃圾几乎不分类 乱扔。最后年底我们家补缴了 300来欧的杂费。我们家还是小户型，均摊不多，估计全楼花了不少。。。。所以邻居真很重要。。。 老房子你能去看邻居， 新房子问开发商，这个也有利于你决定。

3. gleisdreieck 那我真觉得 价格太虚高。就一个大公园，周末挤满了人。。没什么其他成熟的配套，离土人小区， 鸡窝2条街 还都不算特别远。每次Marketing 开发商都说 靠近potsdamer platz。 靠近potsdamer platz又能怎样，你要想想你经常去那么？ 而 Anhalter bahnhof 可离potsdamer platz 更近。那的房价涨的一点都不快。。

4. 最头疼的就是柏林的交通。想出个城 开车很慢 特别在市中心里， 在 wilmersdorf 那 上A100 高速。还是挺方便的。其实对于中国人，在柏林 大部分的活动范围都是在柏林西边。亚超中餐购物。。。

5. 没电梯的房子其实不是特别推荐。你们那个老房子 估计 2018翻新了，全楼的翻修储蓄金也花的差不多了， 楼里安装电梯 估计要等段时间了。。。

6. 雇个好的 Gutachter 帮你查查， 老房子也不错的。

zhenyu54

great 发表于 2019-6-28 13:00
如果对现在住房条件不满意，当然是现房优势大了，2年半很影响生活质量了，且不说一般新房都延期...
还有 ...

是的呢。到德国后从最开始12平米的学生宿舍wg，到30平米的单人公寓，再到现在住的43平米的，感觉现在再叫我住回30+平的房子就很痛苦了……43感觉已经是我能接受最小的了……

zhenyu54

wzs2185 发表于 2019-6-28 13:29
我生活在柏林，今年初也搬进了新买的期房。。 我觉得 如果期房 你就想选 gleisdreieck的边上。。那还是买西 ...

哇。非常感谢那么仔细的分析。其实我最开始发帖就是想看一下是不是这两个地段有我不太清楚的背后的问题。的确gleisdreieckpark那附近的环境有点说不清道不明的感觉。就是位置特别中心。翻新房子我也看了一下邻居的门牌号码，基本上都是德国人的姓，整栋楼有一个中国人，暂时没看到特别明显的土人或者msl的姓，感觉还是可以的。
其实当时翻新房子也是两套可以选择。一套就是现在订的那套。
还有一套带阳台，然后阳台那边有另一个入户门，带电梯。但是那套房子不带地下室，又都是1楼，就觉得电梯没有那么重要，只要将来不租给老人，不是经常带需要搬运大箱子的话，其实对居住的影响不太大。地下室感觉还是挺重要的……那套房子还带一个二手的厨房，我也不是特别喜欢，想自己配一个比较好的新厨房，再加上总价贵大概1.4万欧的样子（觉得拿地下室换个电梯，1.4万自己配个厨房还是划算的），所以最后订了不带阳台和电梯，但是带地下室需要自己装厨房的这套房子。

wzs2185

zhenyu54 发表于 2019-7-1 11:52
哇。非常感谢那么仔细的分析。其实我最开始发帖就是想看一下是不是这两个地段有我不太清楚的背后的问题。 ...

嗯 地下室比厨房重要的多。。。如果你新厨房 自己计划 1，4万购买 在柏林，你那套房子面积又不大。那你能配一套非常非常不错的厨房。4级以上PG 面板可选空间 超级多，工作台面可以考虑上纯石材的，电器 也能选很不错的品牌。

zhenyu54

wzs2185 发表于 2019-7-1 13:32
嗯 地下室比厨房重要的多。。。如果你新厨房 自己计划 1，4万购买 在柏林，你那套房子面积又不大。那你能 ...

非常感谢！我也是在论坛上看了一些帖子觉得厨房1.4w应该可以配个比那个二手厨房好得多的了。我不是太懂石材之类的，但是那个二手厨房的电器起码都是不太知名的牌子……