专家建议：德国哪里值得购买投资房？

袖底香

德国市中心的房地产价格已经上涨了太多，以至于对于投资者来说，通常不再值得购买。现在有许多人正在向城市周边地区转移。下面是您应该了解一些的信息。

在许多大城市，公寓已经变得更加昂贵。现在，周边地区的房价也急剧上涨。最新的Poll Immobilien经纪公司住宅物业市场报告显示了这一点。因此，2012年至2016年间，全德50个最大城市的平均房价上涨了30％以上，到2018年甚至上涨超过了50％。

但是如果看德国总体情况，2012年至2016年之间的涨幅为25.2％，到2018年总体涨幅达到40％。根据von Poll的说法，与主要城市相邻的地区成为这两年涨幅最高的地区。

到城市周边投资，必须知道的信息
对于房地产投资者而言，这种发展并没有使事情变得容易。因为近年来的常规投资方式是在受追捧的城市地区购买公寓出租，或者在几年内找到买主赚取差价。而现在，因为房价越来越高，而房租上涨赶不上房价上涨，所以投资风险越来越大。专家认为，如果到城市周边投资，更适合具有丰富本地知识的投资者。因为如果离S-Bahn车站太远，也可能减少投资收益。

从Poll Immobilien经纪公司的房产专家Ritter的角度来看，德国在未来将继续成为非常值得投资房地产的地区。他表示：“海外投资者的行为对我来说是一个重要指标。” “而且，投资者只需将德国的房价水平与法国，瑞士或荷兰的价格水平进行比较。就可以发现德国仍然是一个吸引人的地区。” “经济发展和就业形势也是积极的，专业投资者也赞赏这里高度的法律确定性。”


实际上，重要的是要考虑各个投资对象的属性。房地产专家Ritter的第一个建议是：“除了地理位置以外，投资的原则是获利。” 谁购买了高价产品，从长远来看几乎不会产生持续的正回报。”所以房价和租金的比例还是一个重要的指标，如果一套房产的房价高出一年房租收入的30倍甚至35倍。“我认为这是不明智的。”

另外，在房产价格已经急剧上涨的地方，再次上涨的机会在逻辑上要比刚开始繁荣的地方要低。经纪人已经观察到了这种发展，例如在杜塞尔多夫，房价增长已经开始停滞。甚至在杜伊斯堡，2018年公寓价格比上一年下降了近37％，开姆尼茨则下降了24.5％。


在限制涨租措施下，如何增加租金
规则是：避开热门市场。但是，其他哪些地区值得投资呢？Daniel Ritter表示：“我会注意移民，收入增长，商业空间或基础设施的可用性，大学和技术学院的存在以及较年轻的平均年龄等参数，例如柏林将在特斯拉效应下得益。

随着柏林新机场的开放以及新的商业解决方案的出现，例如东部郊区美国公司Tesla的落户，柏林的房地产价值可能会继续增长，尤其是在东部房价还没有彻底涨起来的区域。专家预计，柏林限制租金上涨的政策很可能是暂时的。


但是，专家不太建议购买新建筑当投资房。因为新项目的土地价格和建筑价格都过高。另外，与新开发区相比，现有物业的另一个优势就是周边的环境已经开发完毕，您已经可以看到成品的状态。即使要进行现代化翻新改造，也可以分阶段进行。
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