买房贷款

hamburg2

抱歉，我又来了。。最近问题比较多。

我看中的房子在2021年11月预计建完。2020年4月或者5月开始拆旧房，建新房。

贷款的Erste Zahlung 开始，也就是2020年4月或者5月动工开始支付。银行说，一旦第一笔费用支出开始，我就要开始付利息。

也就是，从2020年4月或者5月到2021年11月，我每个月只交280欧的利息，不还款。也就是这部分利息是白白交给银行了。从2021年11月开始还贷款。

请问是这样的吗？我就是想来求证一下。。感觉感觉差不多18个月的利息白白送给银行，心疼钱。。。但是现在不预定，又怕房子被别人买走。。好蛋疼


请各位看一下前面的Zins... 跟Bereitstellungszinse 有关吗？

Sky23

假如非典2将在德国大面积扩散，那么最好等到经济大幅度下降导致大规模失业后后再买，那时的价格会大约低15%左右。

rsophia

楼主你可能没搞清楚Bereitstellungszinsen地具体含义，如果你是新建房地话这个Zins基本是逃不掉的，除非你的新房建的很快，Bereitstellungszinsenfrei地时间很长，并且可以先用贷款然后用首付的话有可能逃掉。你的那张表上根本就没提到这一点，可能是你的Berater考虑不够全面，或者你给他提供的信息不足/有误导性才让他出了这么一张表。
假如你现在签合同的话，贷款立即生效，但是如果你的房子9月才开始建，那么9月你才能支付第一笔款（在你可以先用贷款地前提下）那么在这6个月期间，假如：
你的Bereitstellungszinsenfrei > 6个月，你一分钱都不用给银行，因为你没用贷款，不用付利息
你的Bereitstellungszinsenfrei < 6个月，你要付Bereitstellungszins，我那时候是3%,现在不知道。

等9月份你开工以后就会用到了贷款，因为新房都是分期式付款，所以你的贷款不会一下用出，假如9月份你用了10万，
你的Bereitstellungszinsenfrei > 6个月，你要为这10万付利息，剩下的29万不计利息
你的Bereitstellungszinsenfrei < 6个月，你要为这10万付利息，剩下的29万按照Bereitstellungszins算利息。

所以正常来讲取决于你的Bereitstellungszins有多久，你的利息部分在你用完贷款之前应该由2部分组成，并且数额会变。所以说你发的那个表是不完整的，应该再去问问Bereitstellungszins期限地问题

maidongxidemao

你贴的这个Plan 不是你说的情况。因为他们是按照390k全用掉的前提下算的。但是实际上应该是花多少钱付多少钱的利息。你这个plan应该是第二年才开始tilgen 。有些贷款是这样的。比如kfw就是第二年才tilgen.我老公公司的pensionkasse 也这样。这种方式不划算，因为确实等于要白交一年的利息不能tilgen 。看你这个利息也不怎么样，是不是你每月还贷太少了？你可以多尝试一下，他们每个月的rate有个Sweet Spot,太低或者太高都会造成利息变高。

PCDOV

银行替你交了多少钱，就还多少钱的利息，还没有动的钱，不用交利息。
但是你要注意你的bereitstellungszinsen，到了约定的时间还没有动的贷款，要交这种罚息，利息比正常的还款利息高很多。

mib

没明白LZ的逻辑，用了人家的钱，觉得是白白付利息?

现在利息那么低，已经是赚了。

hamburg2

mib 发表于 2020-3-3 15:40
没明白LZ的逻辑，用了人家的钱，觉得是白白付利息?

现在利息那么低，已经是赚了。

可能我描述的不清楚。不是你理解的那样。

hamburg2

Sky23 发表于 2020-3-3 16:11
假如非典2将在德国大面积扩散，那么最好等到经济大幅度下降导致大规模失业后后再买，那时的价格会大约低15% ...

哈哈，那现在按兵不动吗。。看不清疫情的影响，我觉得应该不会严重到经济衰退吧。。

maidongxidemao

楼主网上搜搜吧，你这些问题是很关键的时间点。从你跟银行签订合同的那天起，Bereitstellungsinzfreie Zeit就开始计算了，如果在这个期间钱没有花光，剩下的钱就要交bereitstellungsinzen.你的第一笔贷款用了后就要交利息，在贷款全用完后才开始tilgen.所以你要跟银行谈更长的bereitstellungsinzfreie Zeit,尽量晚签贷款合同，同时跟开发商拖延第一笔付款。一般都会留5-10%的尾款作为押金等验收，如果你有首付，可以把自己的钱留到最后而尽量先花银行的贷款。另外拆房子不能算Baubeginn,

maidongxidemao

初期小额费用尽量用Eigenkapital 来支付

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 17:59
楼主网上搜搜吧，你这些问题是很关键的时间点。从你跟银行签订合同的那天起，Bereitstellungsinzfreie Zeit ...

我看了一下那个表格，从2020年4月开始交利息，到2021年10月，每个月 276欧。 然后开始还贷，每个月1200.
他第一笔是从2020年3月开始算，到2021年10月都是一样的利息，其他家给我的是12个月的Bereitstellungsinzfreie Zeit，但是这家没写Bereitstellungsinzfreie Zeit 是多长。这个276欧的利息和Bereitstellungsinzfreie Zeit有关吗？是不是如果超过Bereitstellungsinzfreie Zeit 那肯定会多于276欧？

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 18:00
初期小额费用尽量用Eigenkapital 来支付

是Grunderwerbssteuer und Notarkosten 用Eigenkapital 呗？

maidongxidemao

hamburg2 发表于 2020-3-3 18:31
是Grunderwerbssteuer und Notarkosten 用Eigenkapital 呗？

对的,这些必须在一开始付清，如果能用Eigenkapital 是最好的

maidongxidemao

hamburg2 发表于 2020-3-3 18:21
我看了一下那个表格，从2020年4月开始交利息，到2021年10月，每个月 276欧。 然后开始还贷，每个月1200.
...

是的。不过你要搞清楚一点，只要没签合同，这个付款计划只是银行的建议，什么都是可以谈的。老实说，就是买房子只要没有签Notar,那个Entwurf 也是可以改的。我们现在就各种Bedingung 跟卖家谈不拢。bereistellungsinzfreie zeit 是必须要有的，你仔细找找。一般是12个月，如果要18个月或者24个月的话利息会差。你必须自己估算哪个划算。这个只有根据具体金额拿具体报价来算

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 18:36
对的,这些必须在一开始付清，如果能用Eigenkapital 是最好的

我补了一张图，你看看，这个276欧有付Bereitstellungszinsen 吗？ 还是Bereitstellungszinsen 还没算？

maidongxidemao

hamburg2 发表于 2020-3-3 18:41
我补了一张图，你看看，这个276欧有付Bereitstellungszinsen 吗？ 还是Bereitstellungszinsen 还没算？

当然没有……大哥拜托你自己网上去搜搜或者去问银行。你连基本的常识都没有。先去补常识吧。谁一开始什么都懂，还不是现学现用的？

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 18:43
当然没有……大哥拜托你自己网上去搜搜或者去问银行。你连基本的常识都没有。先去补常识吧。谁一开始什么 ...

搜了，德文中文都搜了，就是这家给我的Angebot上没写多长，没提到Bereitstellungszinsen ，别家都写了，，所以搞不拎清。。

谢谢大哥指点

maidongxidemao

我们拿到的报价除了kfw都是马上开始tilgen,钱花完就开始还贷。我们贷的比你多，利息总额交的比你少，不过我们首付高，Rate 也高

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 19:10
你贴的这个Plan 不是你说的情况。因为他们是按照390k全用掉的前提下算的。但是实际上应该是花多少钱付多少 ...

利息是0.85%，还有一家给我的0.86%，这个利率还不好吗？那估计是因为我首付比例太低了。哈哈

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 19:10
你贴的这个Plan 不是你说的情况。因为他们是按照390k全用掉的前提下算的。但是实际上应该是花多少钱付多少 ...

除了白交一年的利息，到时候还要再加上Bereitstellungszinsen，是吧。。

maidongxidemao

hamburg2 发表于 2020-3-3 19:15
除了白交一年的利息，到时候还要再加上Bereitstellungszinsen，是吧。。

你可以不要这个Angebot啊。让他们给你新的。我们去谈都是我们自己选择条件。你可以要求那种马上就tilgen的

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-3 20:40
你可以不要这个Angebot啊。让他们给你新的。我们去谈都是我们自己选择条件。你可以要求那种马上就tilgen ...

好，我去问问银行能不能直接tilgen。。。
但是你不是说，钱花完才能tilgen吗。。。钱花完估计就是要等房子造完。。

maidongxidemao

hamburg2 发表于 2020-3-3 20:55
好，我去问问银行能不能直接tilgen。。。
但是你不是说，钱花完才能tilgen吗。。。钱花完估计就是要等房 ...

对啊。钱花完才能tilgen.但是你的那个plan是钱花完后，第二年才开始tilgen.除非银行没搞清楚你要什么

hamburg2

rsophia 发表于 2020-3-4 09:02
楼主你可能没搞清楚Bereitstellungszinsen地具体含义，如果你是新建房地话这个Zins基本是逃不掉的，除非你 ...

很清晰。太谢谢了！

great

期房除非你真的怕贷款会出问题，有把握的话，新房基本都会延期的，为了避免付储备金利息，没必要这么早签银行，银行的低利这么多年了一时半会不会涨上去，昨天美联储都降息了，欧央行继续再降很大概率，虽然已经都触底了

hamburg2

great 发表于 2020-3-4 14:50
期房除非你真的怕贷款会出问题，有把握的话，新房基本都会延期的，为了避免付储备金利息，没必要这么早签银 ...

我问了开发商，今年5月开建，预计明年11月完工，，这还要一年半吧，，我就算它两年完工，我刚刚问了那个Bereitstellungszin，银行说让我面谈。一般是12个月。。24个月减去12个月，那我就要付12个月的这个Bereitstellungszin额外的费用。。。

我也想晚点签。。但是不签房子拿不下来。。就是为了拿下这个房子。。开发商说只给我保留两周Reserviert。。我即便拖他一个月，利息也差不了多少。。

great

hamburg2 发表于 2020-3-4 15:18
我问了开发商，今年5月开建，预计明年11月完工，，这还要一年半吧，，我就算它两年完工，我刚刚问了那个B ...

没看明白，你买房，开发商管你签贷款干啥，只要你倒是需要付钱时候交钱就是了。

maidongxidemao

你要预定只需要提供银行愿意给你贷款的证明，合同可以等第一笔费用要支付前签。你要问清楚开发商每一笔费用付款的时间。18个月或者24个月免息的也有，但是利息不划算。你要谈至少12个月的

hamburg2

maidongxidemao 发表于 2020-3-4 18:26
你要预定只需要提供银行愿意给你贷款的证明，合同可以等第一笔费用要支付前签。你要问清楚开发商每一笔费用 ...

恩恩，明白了。 开发商说第一笔是今年5月付。开发商说预定是要去公证什么的。。然后我误以为预定就是要签贷款合同。。。
我问了银行，最多12个月。

那我现在已经得到银行的Berechnung了，这样就可以去公证了吧？公证费和土地税的钱我有的。。

hamburg2

great 发表于 2020-3-4 16:02
没看明白，你买房，开发商管你签贷款干啥，只要你倒是需要付钱时候交钱就是了。

恩恩，开发商说5月交第一笔费。我首付很少的，付完公证费土地税就差不多了，第一笔费还得银行付。