新冠危机中的德国房市：哪种说法有道理？

袖底香

目前尚不清楚新冠危机将对德国经济产生多大影响。而危机对德国房地产市场的影响，专家也有很多猜测，但是因为许多的影响是延迟的，所以房地产门户网站Immobilienscout24已经评估了截至5月底发布的所有广告，来看看这些说法有没有道理。


房地产供求是否下降？
明确的答案：没有。到5月底，房地产市场上的房源比危机前高出近5％。但是购买房地产的房源停滞不前，涨幅仅为0.3％，而出租房屋的数量却大幅增长了11.1％。在德国宣布抗疫封锁政策后，所提供的租赁物业也下降了近10％，但现在相比自3月26日的低点已经上涨了17.4％。

根据评估，对房地产的需求也只是因为疫情而暂时下降，现在已经高于之前的水平。到5月底，查询房源的次数比危机前增加了近19％。特别是购买房地产的，查询量比危机前高出近17％。

Immoscout24董事总经理施罗特（Thomas Schroeter）表示，年初新创的记录现在又被打破了。他总结道：“房地产市场是充满活力的，并且可以抵御危机。”

需求正在从城市转移到农村吗？
新冠危机爆发后不久，房产专家怀疑，由于城市中感染的风险高，而且由于更多人希望在家里办公，所以，人们可能更愿意找农村地区的大房。但是，来自Immobilienscout的数据仅在一定程度上支持了这一论点。

例如，柏林或慕尼黑等大城市的商业房地产需求在3月份暂时下降，但随后急剧上升。但是，农村地区的住宅增加得更多。因此，部分需求实际上似乎正在缓慢上涨。但是，施罗特认为，这并不是一个重大的转变：“没有显示大家要逃离城市的迹象。”

超过三分之二的用户表示，由于新冠危机，他们的找房偏好没有改变。无论是城市还是乡村，改变的都是对自住房的看法：几乎一半受访者表示，自从大流行以来，他们认为房屋的价值比以往任何时候都高。

房地产价格下跌了吗？
尽管一些预测曾预测房价会下跌25％，但迄今为止德国的房地产价格仍在继续上涨。Immobilienscout的新数据也证实了这一点：自年初以来，德国整体上的购房要价上涨了6％。3月份出租公寓的价格曾短暂下跌，但现在又再次比危机前的水平高2.5％。


施罗特总结说：“住宅房地产的价格不受大流行的影响。” “在购房和租赁市场，价格甚至还会持续上涨。”

未来每个人都将在家工作，办公楼市场会崩溃吗？
到目前为止，至少在商业房地产方面，新冠大流行显然还没有为逃脱办公室提供条件。可供购买的办公空间数量与危机前一样稳定。

房地产专业人员显示，办公物业的租赁市场出现了更多变化。虽然报价的数量大致保持稳定，但三月份的要求联系看房的下降了50％以上。而现在，几乎已恢复到之前的水平。而且，租金价格基本上没有受到影响，仅波动了几个百分点。

因此，房地产专业人员得出的结论与过去几周的其他评估结果相同：3月份新冠的影响只是暂时的。现在，德国房地产市场已经恢复正常，价格只有一个发展方向：继续上涨。当然，也有更加谨慎的观察家警告说，如果最糟糕的预测成真，德国经济崩溃，那么房地产市场的低迷可能还会到来。

但是，最近一段时间内，德国房地产市场不可能崩溃是肯定的。信贷机构的新数据现在表明，甚至存在相反的趋势：现在申请房地产贷款的家庭实际是在增长的。

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分析来分析去,没啥好看
深入理解老夫的学术观点即可:

1. 德国房事时间序列的二阶矩低, 粘性很强
2. 德国整个系统有强大的鲁棒性, 正向冲量(非摄动)连续且呈扩张态, 映射到房事 - 无振荡惯性拉升

rose122333

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